北京房價(jià)只漲不跌是神話：過去十年曾三次下跌

本文以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對帝都房價(jià)進(jìn)行了解讀，并重點(diǎn)分析了北京房價(jià)過去10年的漲跌情況，打破帝都房價(jià)只漲不跌的神話，也希望厘清大家討論房價(jià)時(shí)經(jīng)常犯的錯(cuò)誤，供參考。

房價(jià)漲跌是眾多關(guān)注的大問題?？上У氖?，由于房價(jià)的特殊性（房產(chǎn)本身不可移動，幾乎沒有完全一樣的兩套房，不同人所關(guān)注/熟悉的區(qū)域往往不同），在同一時(shí)點(diǎn)，不同人對房價(jià)高低往往有不同的認(rèn)識，你說房價(jià)現(xiàn)在8萬/㎡，過去一年漲了30%，我說我熟悉的地方才2萬，過去一年沒太動，兩種表達(dá)可能都是對的。不同的關(guān)注點(diǎn)造成了大家對房價(jià)的認(rèn)識和基本很多討論無法繼續(xù)進(jìn)行。本文以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對帝都房價(jià)進(jìn)行了解讀，并重點(diǎn)分析了北京房價(jià)過去10年的漲跌情況，打破帝都房價(jià)只漲不跌的神話，也希望厘清大家討論房價(jià)時(shí)經(jīng)常犯的錯(cuò)誤，供參考。

1．平均單價(jià)簡單易得，是多數(shù)人容易獲取也最容易理解的數(shù)據(jù)題圖來自鏈家網(wǎng)。該網(wǎng)站以每套房的成交價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行北京房價(jià)的統(tǒng)計(jì)，并可細(xì)分為各個(gè)城區(qū)/商圈/小區(qū)。按鏈家統(tǒng)計(jì)，北京2016年2月二手房（如無特別說明，本文均指住宅，最新價(jià)格均更新至2016年2月）均價(jià)41867元/平米（為便于閱讀，以下簡稱為元），環(huán)比上月上漲3.07%，同比去年同期上漲20.84%（即過去一年的漲幅）。

具體看，目前房價(jià)最低的區(qū)是房山（懷柔、平谷、密云無數(shù)據(jù)），均價(jià)為20735元，最高的是西城71442元，過去一年上漲26.53%（漲幅比北京整體高出約6個(gè)百分點(diǎn)，最新公布的3月數(shù)據(jù)上漲至78267元，環(huán)比上漲9.55%，同比漲幅高達(dá)40.33%），進(jìn)一步細(xì)分，該片區(qū)包括白紙坊、金融街(9.32,-0.03,-0.32%)等20多個(gè)商圈，最貴的是金融街104341元，過去一年上漲26.96%，雖然絕對價(jià)格高，但漲幅與整個(gè)西城基本持平，該片區(qū)最貴的小區(qū)是鼎鼎有名的"中海凱旋"，目前單價(jià)138594元，但過去一年漲幅不足10%。

2．但均價(jià)有很大的局限性，特別是某個(gè)具體樓盤特定時(shí)間的價(jià)格

有過買賣二手房經(jīng)驗(yàn)的筒子們都知道，由于陰陽合同的普遍存在（避稅是主要原因，平均來看，二手房交易稅費(fèi)大概占到整體房價(jià)的5%-10%），經(jīng)紀(jì)公司居間合同的交易價(jià)格更能反映市場情況。

但需要注意的是，在我們討論具體樓盤的價(jià)格時(shí)，均價(jià)很容易走偏。比如前面說的西城區(qū)，目前價(jià)格最低的商圈是"白紙坊"，目前均價(jià)47750元，過去一年漲幅19.09%，看起來沒啥問題。細(xì)看發(fā)行，該區(qū)域有個(gè)均價(jià)看起來很低的小區(qū)崇效胡同，均價(jià)僅35762元，僅為西城區(qū)房價(jià)的一半，比整個(gè)北京的均價(jià)還低，幾乎可以斷定這個(gè)價(jià)格不準(zhǔn)確。最后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)在鏈家系統(tǒng)里僅有三次成交，分別在2012-2014年，單價(jià)在2.3萬到4.3萬之間不等，也就是說這個(gè)價(jià)格近兩年沒有更新。

回頭再看西城最貴的金融街板塊，包括中海凱旋在內(nèi)的很多小區(qū)在一個(gè)月無成交的情況非常普遍。由此可見準(zhǔn)確衡量房價(jià)及其變動非常困難，這與房價(jià)的特殊性不無關(guān)系，比如房產(chǎn)不可移動，幾乎沒有完全一樣的兩套房，交易并不頻繁，而且很少重復(fù)交易。全北京來看，每年二手房成交量不超過所有房屋總量的5%），就是說共1000套房的小區(qū)，一年成交50套就屬于很高的水平了，即每個(gè)月成交三五套。

特別說明：本人非鏈家人員，并不清楚相關(guān)數(shù)據(jù)的詳細(xì)計(jì)算規(guī)則，上述說法不一定準(zhǔn)確，這也不是對鏈家數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的吐槽；相反，鏈家北京的二手房數(shù)據(jù)可能是我們能公開獲取的最準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

3．均價(jià)最大的問題在于，用來衡量漲跌有很大的局限性

如果原始數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，用均價(jià)反映某個(gè)樓盤的房價(jià)水平還能相信，但均價(jià)最大的問題是，用它來判斷房價(jià)的漲跌很容易誤判，理由如下：

（1）統(tǒng)計(jì)局和房管局公布的北京新房均價(jià)低于普遍感受，漲跌幅更是沒法看

以北京新房均價(jià)為例，1999年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為4787元，到2004年仍僅為4747元，六年不漲反跌。房管局?jǐn)?shù)據(jù)自2007年比較完善，但到2015年也僅為27114元，大大低于普遍感受（很多媒體經(jīng)常只盯高端樓盤，就以為北京房價(jià)全面突破10萬）。

從漲幅來看更加離譜，2015年房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京漲幅僅為8%，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)漲幅高達(dá)21%；大家普遍感受2009年來北京房價(jià)就沒跌過，但2012年房管局?jǐn)?shù)據(jù)下跌4%，2011年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)下跌11%。2010年是調(diào)控政策頻出的一年，當(dāng)年房價(jià)曾出現(xiàn)階段性盤整，但統(tǒng)計(jì)局和房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示當(dāng)年新房均價(jià)漲幅高達(dá)30%和39%，明顯高于普遍認(rèn)為房價(jià)翻番的2009年，兩個(gè)數(shù)據(jù)分別顯示漲幅僅為8%和14%，大大低于2010年。

（2）銷售均價(jià)僅能反映當(dāng)時(shí)的成交情況，極容易受成交結(jié)構(gòu)影響

統(tǒng)計(jì)局和房管局公布的新房均價(jià)，均是同期已售出新房的均價(jià)（前者來自開發(fā)商填報(bào)，后者來自房管局交易備案，由于新房交易合同真實(shí)，一般認(rèn)為后者更可靠），由于不同時(shí)期賣出的房源不同，不能憑這一期價(jià)格與上一期價(jià)格的漲跌，來說明房價(jià)的漲跌。

比如，房價(jià)的漲跌可能僅僅因?yàn)榉吭次恢玫淖兓?009年以來，五六環(huán)之間新房成交面積占比逐年上升，從最初的39%提高到2015年的55%，六環(huán)外也逐年上升。而四環(huán)以內(nèi)成交面積不足10%，四五環(huán)間也僅為9%。因此，拿2015年房價(jià)和2009年相比，雖然新房均價(jià)僅從14465元漲至27114元，漲幅為87.4%，低于大多數(shù)人的感受，但總體房子越來越遠(yuǎn)，五六環(huán)之間的新房均價(jià)從11737元漲至26418元，漲幅大125.1%，六環(huán)外從8649元漲至19842元，漲幅為129.4%，比全市漲幅略高，但可能仍比大家的感受低（我估計(jì)很多人認(rèn)為2015年北京房價(jià)比2009年漲了2倍還要多）。

（3）即使是同一個(gè)樓盤，銷售均價(jià)變化也沒法準(zhǔn)確反映房價(jià)漲跌

2015年，有一個(gè)賣了超過10年的項(xiàng)目，海淀區(qū)的"神盤"華潤萬橡府（之前叫橡樹灣），從2006年開盤之初的8000多元，漲到2015年的超過6萬元，更2009年相比漲了兩倍以上，這個(gè)漲幅應(yīng)該跟大家的感受差不多，但依然有不準(zhǔn)確的地方。比如2008年，普遍感覺房價(jià)有下跌，但橡樹灣均價(jià)仍有小幅上漲；2009年，普遍感覺房價(jià)漲幅很大，但全年均價(jià)僅小幅上漲3000元；2010年，市場有波動，但房價(jià)從前一年的18954漲到3萬+，漲幅約70%。這個(gè)例子進(jìn)一步證明了均價(jià)在某一時(shí)期的波動，不一定能準(zhǔn)確反映交易量。

再舉一個(gè)例子就能看的更清楚，萬科長陽半島，2010年7月首次開盤，當(dāng)月均價(jià)13650元/平米。作為近郊區(qū)房山的第一個(gè)大盤，2010下半年曾多次開盤并次次日光，創(chuàng)造了當(dāng)年的銷售記錄。2016年初，其最新成交均價(jià)超過3萬元，有報(bào)道說即將開盤的新產(chǎn)品，報(bào)價(jià)將達(dá)3.7萬元。但從各個(gè)月的數(shù)據(jù)看，2013年至2014年4月，均價(jià)在18000元左右波動（多個(gè)月成交量不足10套）。但2014年6月跳漲至25000元以上，之后半年穩(wěn)中有跌，從2015年4月開始持續(xù)上漲至目前的30000元以上。

以上案例充分表明，均價(jià)在反映價(jià)格水平及其漲跌上，有很大的局限性，容易受當(dāng)期成交結(jié)構(gòu)的影響。對于單個(gè)樓盤或成交不活躍的區(qū)域，很容易受交易房源影響，以一個(gè)月的尺度衡量，即使是非常熱銷的樓盤，交易量也不會很多，比如萬科長陽半島，幾乎每年都是北京市銷售前十名，但也有好幾個(gè)月交易不足10套（甚至有兩個(gè)月零成交），不同月份的成交均價(jià)波動明顯，無法通過短期內(nèi)成交均價(jià)的漲跌來判斷房價(jià)的漲跌。在同一樓盤中，不同朝向和樓棟的房源，交易價(jià)格差異10%以上是普遍現(xiàn)象，因此這個(gè)月如果賣的是朝南的房子，均價(jià)18000，下個(gè)月買的朝北的房，價(jià)格17000，看起來價(jià)格跌了，但可能實(shí)際是在漲。

4．盡管目前難有大眾普遍認(rèn)同的房價(jià)指數(shù)，但其仍是衡量房價(jià)漲跌最恰當(dāng)?shù)墓ぞ?/p>

2013年，因出版《非理性繁榮》并預(yù)言互聯(lián)網(wǎng)泡沫而聞名全球的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特席勒教授，榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，席勒教授還與人共同發(fā)明了在美國廣為人知的"Case-Shiller"房價(jià)指數(shù)（現(xiàn)為全球最大的指數(shù)編制公司標(biāo)普-道瓊斯旗下一員）。如同股價(jià)指數(shù)已成為證券市場的指針，各國也普遍用房價(jià)指數(shù)來反映房價(jià)的變化，但房價(jià)指數(shù)如何編制幾乎是世界性難題。

目前，包括國家統(tǒng)計(jì)局在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)都以房價(jià)指數(shù)的方式進(jìn)行指數(shù)編制，以下是我們能找到的兩家機(jī)構(gòu)的指數(shù)情況（不公布機(jī)構(gòu)名稱了，免得大家吐槽）：