中國式“強監(jiān)管”整治房產(chǎn)中介亂象

8萬中介混戰(zhàn)中國樓市，監(jiān)管有望帶來行業(yè)洗牌

[“目前中介行業(yè)里面8.8萬家企業(yè)，其中30%是品牌企業(yè)，20%是加盟企業(yè)，50%是中小企業(yè)。上海更分散，有更多的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，中小微企業(yè)根植在社區(qū)，這些中小型中介掌握上海超過50%的交易量，但是卻沒有良好的交易平臺和服務(wù)能力。”]

[以搜房網(wǎng)為例，2015年財報顯示，去年運營虧損3450萬美元，而上一年的運營利潤3.095億美元。但是值得一提的是，其金融服務(wù)營收為2960萬美元，比上一年的320萬美元增長了814.2%，主要原因是金融服務(wù)和研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品的快速增長。]

[以美國得克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180小時的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)、得州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。]

[以美國為例，房源真實性并不是買家最需要擔(dān)心的東西，因為大型網(wǎng)上房產(chǎn)平臺所有的房源都來自同一個地方，就是MLS系統(tǒng)（MultipleListingSystem）。這個MLS系統(tǒng)是由美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合建立，共同分享的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。]

隨著中國進入存量房時代，房產(chǎn)中介受到的關(guān)注越來越多。

房產(chǎn)中介的行業(yè)生態(tài)影響每一個購房者。對于近期樓市較為火爆的上海和深圳，政府更是幾乎在同一時間宣布對于房地產(chǎn)中介的規(guī)范整治。

3月25日，上海市公布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，要求加強對房產(chǎn)中介機構(gòu)的監(jiān)管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。無獨有偶，深圳市發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中也提到，堅決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機構(gòu)和從業(yè)人員經(jīng)營行為。

易居中國董事長周忻告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“目前中介行業(yè)里面8.8萬家企業(yè)，其中30%是品牌企業(yè)，20%是加盟企業(yè)，50%是中小企業(yè)。上海更分散，有更多的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，中小微企業(yè)根植在社區(qū)，這些中小型中介掌握上海超過50%的交易量，但是卻沒有良好的交易平臺和服務(wù)能力。”

記者采訪獲悉，在資本的助推下，房產(chǎn)中介行業(yè)過去一年加速洗牌。退潮后，這個行業(yè)到底有哪些問題，這些經(jīng)紀(jì)人目前的狀況又怎么樣，未來這個行業(yè)究竟如何發(fā)展呢?

大擴張

二手房交易越來越多，資本看上了一線城市的存量房交易，使得房產(chǎn)O2O企業(yè)迎來風(fēng)口。如果一家中介有足夠多壟斷的房源，該中介就像一個信息流量的入口或搜索引擎，可以在最短時間幫客戶匹配最合適的產(chǎn)品。

去年3月，德佑地產(chǎn)與鏈家地產(chǎn)合并。時任德佑地產(chǎn)總裁的邵非告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“中介行業(yè)競爭變化巨大，我們認為行業(yè)的窗口期只有1~2年，這個時期將出現(xiàn)一次行業(yè)大洗牌。2015年開始，整個行業(yè)不僅要從房源客源上進行競爭，還要比拼線上能力和融資能力。”上海鏈家在借助資本力量瘋狂擴張后，門店數(shù)量從200家迅速飆升至超過1200家。

愛屋吉屋憑借優(yōu)惠的傭金和無門店優(yōu)勢快速發(fā)展，并在上海市場取得了租房市場排名第三的成績。愛屋吉屋去年11月完成E輪1.5億美元融資，共計融資3.5億美元。悟空找房則完成了數(shù)千萬美元的B輪融資。

去年11月，平安好房董事長兼CEO莊諾表示，“互聯(lián)網(wǎng)+租房”是O2O時代的下一個風(fēng)口，宣稱平安好房將拿出6億元補貼，殺入租房領(lǐng)域。

上市公司也沒閑著。去年12月，明牌珠寶發(fā)布公告，以現(xiàn)金4億元受讓好屋中國16.00%的股權(quán)，并以現(xiàn)金3億元對其進行增資。交易完成后，公司將合計持有好屋中國25%股份。

房多多合伙人金治國告訴本報記者：“二手房的市場交易額6萬億元，新房交易額8萬億元，大部分二手房中介還是通過販賣信息來獲取收益。相比于國外發(fā)達市場，目前國內(nèi)二手房交易的服務(wù)還沒有真的開始。這里面的空間很大，因此會出現(xiàn)顛覆行業(yè)的公司，風(fēng)投自然出現(xiàn)。”

資本涌入的邏輯并不復(fù)雜，成交量是關(guān)鍵。以上海為例，目前上海二手房交易量是新房交易量的兩倍。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海二手房共計成交36.47萬套，環(huán)比上漲85.79%，成為歷年二手房交易量最高的一年。

一份名為《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》報告指出，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)?？偭看?。目前，這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品住房主要集中在城市郊區(qū)。一線城市的住房市場已率先進入以存量房交易為主的階段。

房產(chǎn)中介過去一年紛紛上調(diào)業(yè)務(wù)員的底薪。點起第一把火的是愛屋吉屋，在進入上海后直接將經(jīng)紀(jì)人的底薪提高到了6000元，挖走了大量傳統(tǒng)中介的業(yè)務(wù)員。隨后，上海鏈家把零經(jīng)驗業(yè)務(wù)員的底薪提高到了每月3000元，且只要開單（做成一筆交易）就立馬提高到5000元。

泥沙俱下

隨著房產(chǎn)中介的大擴張，對于業(yè)務(wù)員的需求量越來越大，加上同業(yè)競爭紛紛提高收入門檻，保安、服務(wù)員、快遞員等紛紛進入房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人行業(yè)。由于市場的快速膨脹，這些根本沒有任何二手房銷售經(jīng)驗的人必須要快速進入“狀態(tài)”，使得整個房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也隨之下降，在高收入高返點的利益驅(qū)動下，“不擇手段”、“破壞行規(guī)”時有發(fā)生，監(jiān)管和自我約束變得越來越難。

另外，房產(chǎn)中介行業(yè)每年約30%的淘汰率。雖然市場很好，但并不是每個人都適合做房產(chǎn)銷售這個行業(yè)，能夠掘金的畢竟還是少數(shù)。高流動性及二手房業(yè)務(wù)膨脹所需的大量業(yè)務(wù)員之間的矛盾給房產(chǎn)中介公司帶來新的困境：經(jīng)紀(jì)人隊伍似乎一直處于參差不齊的狀態(tài)。

《第一財經(jīng)日報》記者在上海走訪多家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，部分接待客戶的中介人員往往會因為個人說辭不當(dāng)給客戶帶來糟糕的體驗。

由于信息不對稱，一般中介人員會和房東約定一個集中看房時間，然后集中自己的資源約購房者看房，并隱藏其他房源。當(dāng)購房者去詢問中介的時候，看到的房源就只有這個房屋，購房者也會按照房東的時間去看房。這樣一來，就會出現(xiàn)很多購房者同時看房的情況，甚至有房東開始當(dāng)場拍賣自己的房屋。

中介人員哄抬房價的行為，其實是破壞了市場的規(guī)則。而這些業(yè)務(wù)人員為了賣房也是想盡辦法，比如經(jīng)常在自己的朋友圈中曬出各種搶房的照片。

一張搶房的照片會被其他人反復(fù)利用，不懂市場的購房者受到這樣的渲染，很難不被影響。例如，此前傳播很廣的一張圖片就是上海交易中心人滿為患的圖片，很多中介說是因為購房者太多造成。但事實上，里面很多人只是因為周末去辦理退稅，而在房產(chǎn)中介的渲染下仿佛大家都在排隊過戶。

此外，很多業(yè)務(wù)人員會不停打電話發(fā)短信給客戶。“您好，我們得知下個月房產(chǎn)交易中心評估價會上漲50萬，這將影響到房屋成交的各類稅費，為了您的權(quán)益希望您可以盡快成交。”

這樣做的目的很簡單，促進成交。但事實上，房產(chǎn)交易中心的評估價一直會保持動態(tài)調(diào)整，而一些購房者卻并不知情。

對此，各家中介都通過培訓(xùn)來進行人員素質(zhì)提升。

面對人員流動性難題，信義房屋花費了很大“代價”去留住這些“無形的資產(chǎn)”。這家在臺灣上市的中介公司，在上海中介市場算得上是“精致中介”，之所以這樣也是因為這家中介公司的擴張邏輯是先培育出店長再去開店，先有了人再去搶占市場。

“我們的招聘有3個條件：大學(xué)本科以上學(xué)歷，沒有房產(chǎn)中介經(jīng)驗，35歲以下。我們招聘這樣的人希望更多地對他們進行培訓(xùn)和培養(yǎng)，這樣可以培養(yǎng)成符合我們文化的人。我們的店長從來不從業(yè)內(nèi)挖角，全部進行內(nèi)部培訓(xùn)晉升。”上海信義房屋總經(jīng)理信泓俊告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

記者了解到，信義房屋的新人前五個月都實行保障薪資5000元，每一個新人的培訓(xùn)時間超過100個小時，包括集中培訓(xùn)的上課，實踐學(xué)習(xí)和內(nèi)網(wǎng)視頻講課。

“產(chǎn)業(yè)知識、公司知識、專業(yè)知識（具體的工作流程）、服務(wù)品質(zhì)四大塊的學(xué)習(xí)，全部的完成情況通過電子系統(tǒng)進行監(jiān)控，可以及時進行反饋。目前我們的離職率在20%左右，低于同行水平，我們的離職大部分在入職第1個月，這些畢業(yè)生不適應(yīng)我們的工作，如果工作一年以上的員工離職率就低很多了。”信泓俊提到，“而這樣的良好服務(wù)給我們帶來了不錯的回頭客，我們目前50%的成交都是之前老客戶介紹的，雖然我們?nèi)肆ε嘤?xùn)成本巨大（每個人大概要花費10萬元），但是我們在區(qū)域的成交情況良好，這個也算是回報。”

邊界

對于傳統(tǒng)的中介公司而言，人員和房源系統(tǒng)就是最重要的兩個資產(chǎn)，而隨著過去一年的資本涌入和全民金融心態(tài)，中介公司也開始發(fā)力金融業(yè)務(wù)。

《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括世聯(lián)行、鏈家、搜房網(wǎng)、房多多、中原等紛紛推出自己的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

以搜房網(wǎng)為例，2015年財報顯示，去年運營虧損3450萬美元，而上一年的運營利潤3.095億美元。但是值得一提的是，其金融服務(wù)營收為2960萬美元，比上一年的320萬美元增長了814.2%，主要原因是金融服務(wù)和研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品的快速增長。

從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，自行提供金融資金及相關(guān)服務(wù)；另一種是中介僅為業(yè)主提供居間服務(wù)，尋找合適的金融機構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原屬于后者。

世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。

鏈家理財同樣發(fā)展迅速，截至2月29日，鏈家理財平臺數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億元，用戶規(guī)模31萬。

隨之而來也暴露出行業(yè)問題，利率過高，被指增加樓市杠桿。如果購房者購買一套價值100萬元的房子，在一線城市購房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但是如果購房者目前只有15萬元的現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬元的房子，很簡單，剩下的15萬元通過“首付貸”這樣的融資方式解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿是6.6倍。

“中介本身并不適合做金融，中原就是把客戶需求介紹給銀行和私募機構(gòu)，讓客戶安全高效去購房，而并非自己去做金融。”中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸告訴記者。

他山之石

瘋狂擴張之后，中介行業(yè)的混亂讓監(jiān)管與行業(yè)規(guī)則顯得越發(fā)重要。

《第一財經(jīng)日報》記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士了解到，英國和澳大利亞等英聯(lián)邦國家，房產(chǎn)交易已經(jīng)形成了比較規(guī)范的流程與規(guī)則，這些經(jīng)驗或許也是一種參考。

首先，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會介紹房產(chǎn)，詢價和談價，這是經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)也是交易環(huán)節(jié)最重要的一環(huán)。西方經(jīng)紀(jì)人以其專業(yè)性解答客戶關(guān)于房產(chǎn)本身的所有問題，諸如：內(nèi)部空間，材質(zhì)，保修年限，折舊年限及金額，每月維護費用，房產(chǎn)屬性，過往交易歷史等專業(yè)問題。值得一提的是，西方經(jīng)紀(jì)人通常只服務(wù)買家或者賣家單獨一方，并不進行雙向服務(wù)。

如果客戶需要進行購房，就需要自行解決貸款問題，在國外這并不是經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)，需要客戶自己尋求貸款銀行或者機構(gòu)解決。隨后，購房者就需要給房東付清房款，在西方經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)準(zhǔn)則中不允許經(jīng)紀(jì)人直接參與與金錢有關(guān)的任何環(huán)節(jié)，因此經(jīng)紀(jì)人不可以收取購房者任何購房款，以及不可以幫助購房者解決款項轉(zhuǎn)賬事宜。

完成了付款以后買賣雙方就開始交房，在交房環(huán)節(jié)中西方經(jīng)紀(jì)人有職責(zé)確保交房的順利進行，包括監(jiān)督雙方履行合同義務(wù)等職責(zé)。

“無論是美國、英國還是澳大利亞，如果沒有政府頒發(fā)的持牌證，經(jīng)紀(jì)人就不能受雇于經(jīng)紀(jì)公司。由于經(jīng)紀(jì)人需要持牌，因此首先國外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷普遍很高，對房產(chǎn)開發(fā)和建筑領(lǐng)域的專業(yè)性不言而喻，高學(xué)歷也一定程度上保證了客戶在購房時客戶體驗的專業(yè)和舒適性。同時，在西方銷售方式都以電子郵件形式作為主要溝通手段。原因是很多國家都對電子郵件的法律效應(yīng)有嚴(yán)格保護，以電子郵件形式的往來對話能獲得法律保護，這也是從側(cè)面對于交易和購房者保護的重要手段，以此來監(jiān)督行業(yè)的透明和準(zhǔn)確性。”萊坊上海國際投資部副董事俞俊告訴《第一財經(jīng)日報》記者。以美國得克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180小時的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)、得州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課堂完成后，經(jīng)歷4小時的全國和地區(qū)的考試合格，通過FBI的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實踐工作才可以獲得Broker資格(獨立經(jīng)營的經(jīng)紀(jì)人)。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每2年須重新申請換發(fā)。

對于購房者而言，國外買房也許會顯得更加“麻煩”。在國內(nèi)，房產(chǎn)中介公司一般會給購房者提供一條龍服務(wù)，從貸款到過戶所有服務(wù)都可以由一位中介業(yè)務(wù)人員完成。但是在國外的情況就不太一樣，每一個交易環(huán)節(jié)中的步驟都由不同的專業(yè)機構(gòu)來完成。

“由于國外的監(jiān)管體系比較嚴(yán)格，虛假房源基本很少。美國、澳大利亞這些成熟的市場有嚴(yán)格的規(guī)范和機制，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一旦被發(fā)現(xiàn)刊登虛假房源，或有任何欺騙性行為，將會面臨吊銷牌照的可能和其他嚴(yán)厲的懲罰。”居外網(wǎng)中國區(qū)總經(jīng)理葛奕婕告訴記者。

以美國為例，房源真實性并不是買家最需要擔(dān)心的東西，因為大型網(wǎng)上房產(chǎn)平臺所有的房源都來自同一個地方，就是MLS系統(tǒng)（MultipleListingSystem）。這個MLS系統(tǒng)是由美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合建立，共同分享的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。參加系統(tǒng)的每一位成員均采用獨家銷售的方式和客戶簽訂房產(chǎn)銷售委托合同，然后將此信息輸入系統(tǒng)，由參加系統(tǒng)的全體成員共同推銷，然后按一定比例分享傭金。所以，刊登虛假房源的問題幾乎是不存在的。

俞俊告訴記者：“由于國外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般只代表一方的利益，90%的經(jīng)紀(jì)人都是賣方代表，最終成交后，經(jīng)紀(jì)人不會收取買房人的錢，并且只代表賣方的利益。國外的買方代表，往往是服務(wù)于時間緊迫且對市場不了解的購房客戶，他們一般會向買方代表支付一筆費用，讓他們代表自己，去尋找理想的房產(chǎn)。作為買方的中介，一般是幫你搜集各種房源，幫你預(yù)約看房。”

同時，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產(chǎn)律師。比如在紐約地區(qū)，凡簽署地產(chǎn)買賣合約及經(jīng)辦過戶手續(xù)一定要經(jīng)過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續(xù)。

而中國的房地產(chǎn)市場，尤其一線城市，以后會越來越進入到存量市場，可以說中介行業(yè)前景無限，也是關(guān)系國計民生的行業(yè)。

“目前中介行業(yè)還是缺乏一些監(jiān)管，比如很多公司都號稱零傭金，但是實際在其他地方暗中收費，這一類灰色地帶監(jiān)管目前還是空白。過去一年，中介行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)還有金融這樣的概念妖魔化，這個行業(yè)涌入了很多野蠻人，整個行業(yè)空前浮躁，服務(wù)品質(zhì)不斷下降。未來中國經(jīng)紀(jì)人也應(yīng)該像國外學(xué)習(xí)，進行持牌考證制度，并回歸到中介的本源，只有這樣才能讓客戶享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對于行業(yè)的規(guī)范和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)提高都很有好處。”劉天旸認為。

“政府是想把這個行業(yè)越做越好，中國臺灣20年前的房地產(chǎn)中介行業(yè)比上海差多了，經(jīng)過了20年的發(fā)展市場就相對規(guī)范了。相信未來經(jīng)過幾次的洗牌，行業(yè)會優(yōu)勝劣汰，自然行業(yè)也會規(guī)范起來，我認為未來比拼的還是服務(wù)和人才。”信泓俊指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。