樓市管控新政頻出 去庫存風向變了嗎？

隨著“滬九條”打響頭炮，3月25日短短一天內(nèi)，上海、武漢、南京、深圳4地相繼出臺嚴格的樓市調(diào)控政策，對當?shù)貥鞘袑嵭芯o縮政策，意在降溫消火。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，有業(yè)內(nèi)人士將這些政策視為“風向大變”的標志，稱政府的態(tài)度已由原先的“鼓勵買房”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;限制買房”。然而，事實真的如此嗎？

就一向需求旺盛的部分一、二線城市而言，中央此前的判斷是“沒有去庫存壓力”，因此對于市場并未給予過多干涉，而在深圳等地房價猛漲、搶購成潮、場外配資炒房等現(xiàn)象出現(xiàn)之后，此番新政代表了官方態(tài)度的轉(zhuǎn)變——從“放任”到管控。

而從全國房地產(chǎn)市場來看，可以肯定，絕大多數(shù)城市“去庫存”壓力仍舊嚴峻，中央多次強調(diào)的樓市“去庫存”大風向沒有發(fā)生變化。只能說，在應(yīng)對變化萬千的房地產(chǎn)市場上，政府調(diào)控的方式更加針對城市具體情況，響應(yīng)了“因城施策”的要求。

限購重點在遏制投資炒房一線城市樓市將降溫

從目前上海、武漢、南京、深圳出臺的樓市新政來看，其調(diào)控的主要目的在于遏制過熱的“投資炒房”，對于剛性需求的影響相對較小。

上海規(guī)定，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；對于首套的認定采用“只認房不認貸”方式，即只要有一套住房，無論貸款是否結(jié)清，再次購買都算二套；此外，非上海市戶口需繳納個稅或社保年限由兩年提高到五年。

在上海發(fā)布“史上最嚴”限購政策后，深圳連夜出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，將二套房首付由三成提高到四成；非深圳戶口購房，社保繳滿年限由1年提高到3年。

武漢則是將公積金貸款政策收緊，規(guī)定職工家庭購買首套申請公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額；還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%，個人貸款系數(shù)下調(diào)0.2-0.5。

根據(jù)江蘇省緊急出臺的管控政策，南京將嚴格落實“差別化個人住房信貸政策”，嚴審購房人首付款比例和資金來源。

值得一提的是，在樓市過熱城市“首付貸”剛出現(xiàn)不久，深圳、上海、江蘇等地就明令叫停，監(jiān)管層面的這一行為，更加確定了此輪樓市管控的目的在于遏制局部過熱的投資、炒房現(xiàn)象。

部分城市出臺大力度刺激政策父母子女可互用公積金貸款

上海、深圳等地的管控政策關(guān)注度顯然蓋過了其他地區(qū)的樓市新政。本月初，在“去庫存”的壓力之下，沈陽曾出臺“零首付”購房的政策，但隨即被連夜叫停。28日，該地重新出臺房產(chǎn)新政，共22條，對貸款及補貼等事項做出重大調(diào)整。

根據(jù)沈陽市《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》，公積金最高貸款額度整體提高了10萬元，并允許使用公積金貸款同時購買兩套房，少有的是，沈陽甚至規(guī)定父母子女可互用公積金貸款。此外，該《意見》還給出了契稅率超1%的部分進行補貼、購買改善性住房可享補貼等多項補貼政策。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日，江西撫順市也給出了去庫存新政，提出自3月17日起，該市居民在市中心城區(qū)購買普通商品住房，首套房給予每平米200元補貼，二套房給予每平米100元補貼。

月初，濟南、成都等地也加大了政策刺激力度，在公積金貸款額度、房地產(chǎn)交易契稅等環(huán)節(jié)作出調(diào)整。

即便是作為一線城市的廣州，也在本月15日實施契稅新政，對個人購買家庭唯一住房，90平米及以下，減按1%稅率征收契稅；90平米以上減按1.5%。

從全局來看，目前全國的樓市呈現(xiàn)出“一些地方在嚴管、一些地方強刺激”的分化格局，嚴管的集中在絕大部分一線城市及小部分二線城市，而需要刺激的則是絕大多數(shù)的二三四線城市。各地政策的千差萬別，正是在去庫存命題下“因城施策”的結(jié)果。

3月滬深樓市庫存消化“神速”新政后急劇“剎車”

實際上，上海、深圳、南京等地新政的效果可謂“立竿見影”。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者根據(jù)中指院公開數(shù)據(jù)計算，自2月29日至3月27日期間，上海市房地產(chǎn)庫存量由949萬平方米驟減至817.2萬平方米，消化庫存13.9%；深圳房地產(chǎn)庫存量由398.5萬平方米驟減至359.4萬平方米，消化庫存9.0%，短短不到一個月時間，兩地房地產(chǎn)庫存量大幅度減少。

而據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布的首個周末，上海房地產(chǎn)成交量大幅下滑，周末一手房成交量較周五下滑近半。深圳的成交數(shù)據(jù)同樣顯示出新趨勢，首個周末兩日成交套數(shù)還不及周五當天。

然而，管控也導(dǎo)致了新的問題產(chǎn)生，市場出現(xiàn)了新的擔憂，在一線城市政策收緊的情況下，投資、炒房資金可能向周邊城市轉(zhuǎn)移，從而將當?shù)胤績r“炒高”。新華社文章指出，滬深新政后的瘦哥周末，在毗鄰上海的昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化8成，攬金25億元。文章稱，要警惕“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。

樓市分化格局將迎新變化“因城施策”才能排除風險

此番極具針對性的管控措施，除了防止樓市畸形發(fā)展導(dǎo)致崩盤風險外，還有一個十分重要的目的即是為避免一線城市的“虛火”燒至二線城市，引發(fā)大規(guī)模“高燒”。

一旦二線城市的房價被一線城市拉高，在本來需求不振的區(qū)域?qū)霈F(xiàn)“高價”與“高庫存”并重的情況，資金與優(yōu)勢資源依然流向一線城市及其他熱點地區(qū)，區(qū)域發(fā)展失衡的問題將會加劇。這一系列的連鎖反應(yīng)是監(jiān)管層最不愿意看到的情況。

可以預(yù)見，未來全國樓市分化的格局將會繼續(xù)，但也會有新的變化出現(xiàn)：一線城市及熱點二線城市在新政下震蕩企穩(wěn)，周邊城市迎來“被炒”風險，大部分二三四線城市仍存去庫存壓力。

綜合來看，在目前全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀下，沒有哪一種政策能夠適應(yīng)所有市場，而局部地區(qū)的調(diào)控措施更無法代表全局性的大勢。而在將來，如何應(yīng)對樓市新的變化、挑戰(zhàn)，因城施策制定出更加有效的政策措施，成為了考驗執(zhí)政者的一大課題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。