限購(gòu)升級(jí)去杠桿“降溫”一線樓市 打擊投機(jī)性購(gòu)房

近日，一線城市房地產(chǎn)政策將收緊的傳言獲印證，上海、深圳接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政。包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購(gòu)房門檻，同時(shí)加強(qiáng)中介管理，嚴(yán)控使用資金杠桿購(gòu)房情況。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市推出新政的根本動(dòng)因是為了穩(wěn)定近期過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，打擊越來(lái)越多的投機(jī)性購(gòu)房行為。因此，從政策角度看，未來(lái)的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?，而是改變?yōu)殡p向的“托底蓋帽”。除上海、深圳等漲幅過(guò)快的城市外，其他城市的調(diào)控政策不會(huì)過(guò)于嚴(yán)苛。

發(fā)力一線樓市新政迭出

25日，深圳連夜出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，指出將收緊非戶籍人口購(gòu)房門檻，并實(shí)行差別化住房信貸政策。

意見(jiàn)指出，對(duì)非戶籍人口的資格判定，從此前能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前1年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，提高至3年，并限購(gòu)1套住房；對(duì)戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）仍繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房。

同時(shí)，在信貸政策方面，執(zhí)行差別化信貸。對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

值得注意的是，上海同日也發(fā)布了被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控政策的“滬九條”。“滬九條”指出，將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。其中，將提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)方面，購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

在信貸政策方面，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。“滬九條”指出，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“滬九條”指出，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

據(jù)悉，上海普通商品住房應(yīng)同時(shí)滿足單套面積140平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下，且外環(huán)外總價(jià)不超過(guò)230萬(wàn)元每套，內(nèi)外環(huán)之間不超過(guò)310萬(wàn)元每套，內(nèi)環(huán)內(nèi)不超過(guò)450萬(wàn)元每套。

對(duì)此，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示，去年下半年以來(lái)，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性過(guò)熱的情緒，房?jī)r(jià)形成了加速上漲的趨勢(shì)，同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問(wèn)題。因此作為特殊商品的住房，更是需要維護(hù)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

調(diào)整“去杠桿”成政策重點(diǎn)

值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運(yùn)用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開(kāi)展專項(xiàng)整治。

深圳此次新政中，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開(kāi)展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

“本輪房地產(chǎn)新政的重點(diǎn)是‘去杠桿化’。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫(kù)存的反?，F(xiàn)象，場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，引起決策層的高度重視。

顧金山也表示，部分企業(yè)違規(guī)操作，一些開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)通過(guò)P2P的平臺(tái)推出了首付貸等場(chǎng)外配資的業(yè)務(wù)，使本來(lái)一些沒(méi)有條件購(gòu)買第二套房的人，通過(guò)首付貸、過(guò)橋貸變成可以入市或者提前入市了。這一塊操作對(duì)市場(chǎng)起到了很大的推力，同時(shí)助長(zhǎng)了、資和投機(jī)行為，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

的確，此前常出現(xiàn)在股市中的場(chǎng)外配資，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)，眾籌買房、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā)。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行為例，其發(fā)布2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%，51.90%。

常被用作首付貸的消費(fèi)貸正在大幅增加。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費(fèi)貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經(jīng)營(yíng)貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個(gè)人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

與此同時(shí)，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個(gè)月房屋換手更為頻繁，近兩個(gè)月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時(shí)間不足半年的比例就高達(dá)8%。

預(yù)測(cè)北京跟進(jìn)可能性大

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點(diǎn)城市的收緊也是大概率事件。事實(shí)上，27日就有媒體曝出，廊坊市政府透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房?jī)r(jià)格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊市研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?，即將公布?/p>

但張大偉認(rèn)為，這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫(kù)存壓力依然非常大，分化依然將是后續(xù)市場(chǎng)的主要特征。因此，未來(lái)的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。

的確，中國(guó)去年以來(lái)曾采取針對(duì)房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”，對(duì)房地產(chǎn)釋放利好。此后，市場(chǎng)出現(xiàn)分化行情：一線城市房?jī)r(jià)再度瘋漲，個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)聞風(fēng)跟漲，而三四線城市房?jī)r(jià)低迷依舊。

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下，2015年底，房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到7.18億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；2016年1至2月份庫(kù)存又達(dá)到7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%，這意味著庫(kù)存主要集中在三四線城市。

事實(shí)上，日前營(yíng)改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如營(yíng)改增試點(diǎn)對(duì)個(gè)人購(gòu)二手房的規(guī)定明確，對(duì)于非一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；對(duì)于北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。