李宇嘉:一線樓市“需求抑制” 短期效果恐強于長期

先從此輪調(diào)控的“風暴眼”滬深說起，滬深樓市政策“落地”，可謂“難產(chǎn)”。深圳樓市暴漲了一年有余，今年2月份數(shù)據(jù)顯示房價史無前例地同比上漲了57.8%；上海在2015年緊隨深圳，春節(jié)前后暴漲勢頭一點也不亞于深圳，“滬深樓市要調(diào)控”的消息在春節(jié)前后就一度口口相傳。

在本月結(jié)束的全國“兩會”上，住建部和滬深城市主政者明確表態(tài)，不會坐視房價過快上漲不管。那么，本輪調(diào)控背后的邏輯到底是什么？對市場又有何種影響呢？

筆者認為，在樓市總體“去庫存”中心工作不變的大背景下，一線城市樓市要發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”的作用，即帶動二線城市全面回暖、三四線城市“去庫存”。因此，即便2015年深圳樓市火爆，但二線城市樓市總體不溫不火，三四線城市則掙扎在“去庫存”泥潭中，全國開發(fā)投資下滑至17年來低點，此時監(jiān)管層很難下決心收緊深圳樓市政策。

但猴年春節(jié)后，特別是3月以來，二線城市全面回暖，重點城市（如南京、杭州、合肥等）相當火爆；70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月份代表性的三四線城市房價也開始上漲。也就是說，在一線城市帶動下，二三四線城市全面回升，這集中體現(xiàn)在去年一直處于“冰凍”狀態(tài)的開發(fā)投資“觸底回升”。1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個百分點，也是2013年2月以來首次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續(xù)5個月的負增長。

此時，若滬深等一線城市樓市繼續(xù)火爆，一方面會惡化已經(jīng)明顯抬頭的樓市投機炒作行為（據(jù)悉深圳二手住房投資客占比已達30%~40%，以房地產(chǎn)為“投資標的”的中介和P2P的場外融資泛濫，投機風潮升級，嚴重擾亂了金融秩序，這是國家不能容忍的）；另一方面，一線城市樓市火爆會產(chǎn)生明顯的資金“虹吸效應(yīng)”，不利于二線城市回暖和三四線城市樓市“去庫存”良好勢頭的延續(xù)。此外，一線城市樓市過于火爆，所占用的資金也不利于國家對這些城市寄予厚望的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程。因此，對于樓市上漲明顯的滬深樓市，適時采取抑制政策降溫是必須的。

但目前來看，集中了全國新開工、庫存近70%的三四線城市，“去庫存”進程依舊步履維艱。不僅庫存還在繼續(xù)攀升，而且銷售回升更多是受到持續(xù)不斷、力度空前的政策刺激所致，樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)并不扎實。

目前，全國樓市開發(fā)投資“觸底回升”還沒有形成趨勢，一線城市樓市的帶動作用還不能立馬放松下來。同時，2015年以來滬深樓市快速回升，借助于金融杠桿的投資性購房比例很高，如果采取“急剎車”式的降溫，可能會產(chǎn)生類似于去年A股股指下跌與“去杠桿”的循環(huán)。

更重要的是，2016年經(jīng)濟工作的重點是“去產(chǎn)能”、“去杠桿”和穩(wěn)步推進地方政府債務(wù)置換。由此，穩(wěn)定房價這種資產(chǎn)價格的戰(zhàn)略意義很重要。房價穩(wěn)定了，房地產(chǎn)開發(fā)投資就穩(wěn)定了，通過對上下游的“托底”，“去產(chǎn)能”就不會呈現(xiàn)一個劇烈的過程，從而避免經(jīng)濟“下臺階”。同樣的道理，房價穩(wěn)定了，地價也就穩(wěn)定了，制造業(yè)和地方政府“去杠桿”就不會出現(xiàn)“資產(chǎn)價格下跌-去杠桿”的惡性循環(huán)；房價穩(wěn)定了，地方財源穩(wěn)定了，推進與銀行談判的債務(wù)置換也就順利多了。

因此，我們看到，滬深本輪調(diào)控政策相對“溫和”。特別是在降低購房杠桿率上，顯得比較謹慎。相對來說，上海樓市當前量價上漲的勢頭“咄咄逼人”，因此在政策抑制的力度上也比較大，比如二套普通住房貸款的首付比例提至五成。由于深圳近期樓市回調(diào)跡象明顯，擔心政策太猛使得處于高位的量價出現(xiàn)明顯下跌，政策相對溫和。筆者認為，無論滬深還是南京等二線城市，由于前期房價上漲太快，需求過快釋放后，后續(xù)需求及支付能力跟不上，短期市場出現(xiàn)調(diào)整是無太大疑問的。

但是，在貨幣大周期寬松疊加鼓勵老百姓“加杠桿”的意愿下，樓市景氣向上是必然的，這也是全球共性，比如1990~2006年的美國、上世紀80~90年代的日本，這與人口紅利是否結(jié)束、基本住房需求有沒有解決等無直接關(guān)系。

只要貨幣不收緊，資金易于獲得、利率很低，樓市景氣回升就不會結(jié)束。在經(jīng)濟結(jié)束“過渡期”、“陣痛期”之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣周期也就不會結(jié)束。在這一過程中，需求端的抑制，或許僅僅是一個短期脈沖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。