央行：加強(qiáng)首付款審查 關(guān)注南京蘇州房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)

編者按：為了幫助廣大居民家庭能夠更好地了解和理解江蘇現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策，我們對(duì)現(xiàn)行住房信貸政策作了進(jìn)一步梳理，并提供給公眾參考。同時(shí)，鑒于各地房地產(chǎn)信貸政策有所不同，我們也已通過窗口指導(dǎo)等方式，要求各商業(yè)銀行認(rèn)真學(xué)習(xí)、準(zhǔn)確了解和吃透現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策,并按照“首問負(fù)責(zé)制”、“一站式服務(wù)”、“微笑服務(wù)”、保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益等要求，積極熱情、耐心細(xì)致地為廣大居民等各類客戶做好政策解讀，并提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

----人民銀行南京分行貨幣信貸管理處處長(zhǎng)戴俊

2016年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“兩部門”）出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“26號(hào)文”），明確在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，商業(yè)銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)，對(duì)首次購(gòu)買普通住房的居民家庭，以及已擁有一套住房且房貸尚未結(jié)清擬再次購(gòu)買二套房的居民家庭，其最低首付比例可作適當(dāng)下調(diào)。26號(hào)文還要求人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。

為了把兩部門發(fā)布的26號(hào)文件精神貫徹落實(shí)好，支持居民家庭合理的購(gòu)房需求，同時(shí)針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款中存在“首付貸”等不規(guī)范、不審慎的情況，以及由此可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)等，人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局于2016年3月25日，聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》（南銀發(fā)〔2016〕32號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。

一、《通知》出臺(tái)的背景和目的

當(dāng)前，部分一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，并帶動(dòng)部分二線城市居民購(gòu)房需求大幅上升，住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。在此背景下，甚至出現(xiàn)部分城市的少數(shù)購(gòu)房者通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)金融貸款等渠道籌措的借貸資金，用以支付“首付款”的現(xiàn)象；同時(shí)，個(gè)別地方還出現(xiàn)以“假離婚”等方式取得“購(gòu)房資格”的現(xiàn)象。對(duì)這類情況和苗頭可能帶來(lái)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，已引起人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等金融管理部門的高度重視，并明確要求予以禁止。

此外，極個(gè)別商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)和網(wǎng)點(diǎn)在執(zhí)行差別化的住房信貸政策過程中，未能嚴(yán)格、規(guī)范地執(zhí)行，導(dǎo)致市場(chǎng)上存在“首次購(gòu)買”與“購(gòu)買首套”概念混淆的情況。

為了推動(dòng)江蘇省轄區(qū)的商業(yè)銀行把現(xiàn)行的差別化住房信貸政策落實(shí)好，特別是把26號(hào)文的精神規(guī)范地落實(shí)好，既要積極支持居民家庭合理購(gòu)房的貸款需求，積極支持省內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，也要有效抑制個(gè)別城市過度的投機(jī)炒作行為，防范房?jī)r(jià)上漲過快城市的住房金融風(fēng)險(xiǎn)，并嚴(yán)厲打擊住房金融不規(guī)范的“場(chǎng)外配資”和弄虛作假等行為，引導(dǎo)金融切實(shí)強(qiáng)化對(duì)江蘇制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的有效支持，確保全省房地產(chǎn)金融健康平穩(wěn)發(fā)展，人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)和變化，聯(lián)合出臺(tái)了這一文件，即《通知》。概括地說，《通知》的目的主要在于“規(guī)范”。

二、現(xiàn)行個(gè)人住房貸款政策中的首付比例和貸款利率

首先需要說明的是，現(xiàn)行住房信貸政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策，以及2016年“2.1”政策（即26號(hào)文）基礎(chǔ)上形成的。關(guān)于房貸首付比例的政策，最新的調(diào)整就是26號(hào)文的相關(guān)規(guī)定?！锻ㄖ凡⒉簧婕皩?duì)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款信貸政策的調(diào)整。

其次需要說明的是，盡管江蘇的各城市都是屬于不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，但國(guó)家統(tǒng)一的“限貸”政策，即差別化的住房信貸政策均適用于江蘇各城市。26號(hào)文出臺(tái)后，人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，在充分征求省內(nèi)各地方政府意見的基礎(chǔ)上，已經(jīng)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制協(xié)商確定了差別化住房信貸政策的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并已于2月4日起生效執(zhí)行。其中，對(duì)于不同條件的居民家庭，在申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房時(shí)，按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行差別化的最低首付比例和利率水平：

1.居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，即購(gòu)房人申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，此前既未曾購(gòu)買過住房（既未申請(qǐng)銀行貸款購(gòu)過房、也未使用自有資金購(gòu)過房），在商業(yè)銀行無(wú)購(gòu)房貸款記錄，且購(gòu)房人提供首次購(gòu)房書面誠(chéng)信保證的，可以執(zhí)行首次購(gòu)房貸款政策。對(duì)這類購(gòu)房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)（除高淳、溧水外）按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)（含高淳、溧水）還可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2.根據(jù)26號(hào)文發(fā)布前的規(guī)定，對(duì)以下三種情況，執(zhí)行或比照?qǐng)?zhí)行“首套”住房信貸政策：（1）有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；（2）已買有一套住房、但沒有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；（3）僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

其中，26號(hào)文發(fā)布前，對(duì)僅有一套住房、有住房貸款但尚未結(jié)清的，再次申請(qǐng)住房貸款時(shí)，不得比照?qǐng)?zhí)行“首套”房貸政策。即這類貸款（即通常所說的有貸款未結(jié)清的“二套”房貸）“最低首付比例”為40％。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價(jià)機(jī)制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45％的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40％的最低首付比例。“貸款利率下限”為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

3.根據(jù)26號(hào)文最新規(guī)定，居民家庭已有一套住房、有住房貸款，盡管相應(yīng)購(gòu)房貸款尚未結(jié)清（即有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”），也可根據(jù)“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，靈活執(zhí)行“首套”房貸政策的“最低首付比例”，即住房貸款“最低首付比例”可設(shè)定為30%。

同樣，對(duì)這類購(gòu)房貸款（即有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”），根據(jù)“分類指導(dǎo)、因地施策、因城施策”的原則和“宏觀審慎”、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價(jià)機(jī)制2016年2月經(jīng)商各地方政府后已經(jīng)確定：（1）對(duì)南京市，除南京所屬高淳、溧水外，仍執(zhí)行此前的“二套”房貸政策，即執(zhí)行45％的“最低首付比例”；（2）蘇州市，除縣級(jí)市、吳江區(qū)外，執(zhí)行40％的“最低首付比例”；（3）對(duì)其他城市，以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級(jí)市、吳江區(qū)，均將最低首付比例從40％或45％統(tǒng)一下調(diào)至30％。

無(wú)論是26號(hào)文發(fā)布前還是發(fā)布后，對(duì)有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”，其“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。

可以說，對(duì)有房貸的“二套”房貸，“已結(jié)清”和“未結(jié)清”是有較大差異的，特別是在貸款利率方面。比如，“已結(jié)清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍，而“未結(jié)清”的則為1.1倍。目前申請(qǐng)商業(yè)銀行“二套”房貸的，以“已結(jié)清”的為主，“未結(jié)清”的并不多。

4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策，由銀行根據(jù)從嚴(yán)控制金融風(fēng)險(xiǎn)的原則，審慎把握是否發(fā)放住房貸款，以及具體確定首付比例和貸款利率。即可以發(fā)放住房貸款，但條件更加嚴(yán)格，首付比例和貸款利率上浮幅度也更高。

5.居民家庭已有2套及以上住房、且有購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策嚴(yán)格執(zhí)行，即不得發(fā)放“三套”及以上的住房貸款。

需要說明的是，上述政策中僅規(guī)定“最低首付比例”和“貸款利率下限”，每個(gè)借款人購(gòu)房貸款的“具體首付比例”和“具體貸款利率”，由商業(yè)銀行在最低水平基礎(chǔ)上自主確定。也就是說，“最低首付比例”、“貸款利率下限”均是指商業(yè)銀行執(zhí)行中可以向下浮動(dòng)的最低下限，該下限不得突破，即可以上浮，但不得再低。進(jìn)一步說，對(duì)于不同的購(gòu)房人，商業(yè)銀行經(jīng)過盡職調(diào)查后，可以參考其一貫的信用狀況、還款能力、抵質(zhì)押情況、房屋價(jià)值評(píng)估值等，綜合評(píng)價(jià)，并自主確定每個(gè)客戶的具體“首付比例”和“貸款利率”（下浮或上浮幅度）。也就是說，不同的客戶，其“首付比例”和“貸款利率”可以是不同的，商業(yè)銀行在“下限”的基礎(chǔ)上，有自主定價(jià)權(quán)。

關(guān)于“首次”與“首套”的認(rèn)定問題。本次的《通知》針對(duì)此前實(shí)際操作中，個(gè)別銀行對(duì)“首次”和“首套”不做具體審查的情況，《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸。鑒于“首次”房貸條件略優(yōu)于“首套”，因此對(duì)于符合“首次”購(gòu)房條件的，應(yīng)不折不扣地落實(shí)政策，并按“首次”政策發(fā)放貸款，以確保大學(xué)畢業(yè)生、進(jìn)城購(gòu)房安家落戶的農(nóng)村家庭等“首次”在城市購(gòu)房時(shí)，能夠得到住房信貸政策的優(yōu)先支持。同時(shí)，對(duì)有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，為了改善住房條件再次申請(qǐng)房貸時(shí)，如果房貸已經(jīng)結(jié)清，且暫時(shí)無(wú)住房，仍繼續(xù)按照“首套”房貸政策執(zhí)行，但不得列入“首次”購(gòu)房的貸款范圍。事實(shí)上，“首次”和“首套”的差別并不大，即僅“最低首付比例”最多相差5或10個(gè)百分點(diǎn)，“貸款利率下限”則均是0.7倍。

三、關(guān)于引導(dǎo)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

近期，部分熱點(diǎn)城市暴露出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等從事購(gòu)房首付款場(chǎng)外配資的情況和苗頭，其實(shí)質(zhì)是變相突破了現(xiàn)有的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)金融的杠桿，甚至造成“零首付”的情況出現(xiàn)，這會(huì)埋下潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。為此，從加強(qiáng)宏觀審慎管理的角度，《通知》對(duì)江蘇轄區(qū)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。主要包括：

1.嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”。一方面，要求商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，堅(jiān)持“客戶的首付款不能來(lái)源于借貸資金”的底線，即購(gòu)房可以貸款，但“首付款必須是自有資金”。同時(shí)，要求商業(yè)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。對(duì)通過房地產(chǎn)中介公司、P2P平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款，或通過消費(fèi)貸款或信用貸款等銀行融資充當(dāng)首付款的客戶，銀行一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)商業(yè)銀行無(wú)法查實(shí)首付款來(lái)源的，商業(yè)銀行必須要求借款人提供首付款的書面誠(chéng)信保證或書面承諾函。

2.嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為。對(duì)提供“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的角度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。

3.商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營(yíng)，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。要求金融機(jī)構(gòu)做實(shí)“面簽面談”，充分核驗(yàn)借款人身份信息、工作和婚姻狀況、家庭收入水平的真實(shí)性，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務(wù)。對(duì)于書面承諾函不實(shí)的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入個(gè)人征信不良記錄。在支持居民正常購(gòu)房的同時(shí)，培育良好的社會(huì)信用文化，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。