樓市配資玩法生變 銀行摸底“繞道”炒樓資金

在監(jiān)管加碼的情況下，“首付貸”產(chǎn)品雖然普遍下架，但圍繞樓市配資的隱形杠桿產(chǎn)品并未終止。日前，一份來自深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)排查通知，令各方開始注意到樓市“眾籌配資”這類炒房模式。上述通知顯示，網(wǎng)絡(luò)眾籌購房涉嫌“非法集資”，其后續(xù)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)極高。

銀行人士透露，目前除了首付貸、眾籌等方式之外，購房需求者仍可以通過消費(fèi)貸、過橋貸、贖樓貸、裝修貸等其他樓市融資的方式曲線進(jìn)場(chǎng)，從而加大樓市的虛火。由于近年來，中介和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)金融業(yè)務(wù)的滲透以及地產(chǎn)商自身的去庫存壓力，銀行對(duì)上述幾類資金的把控難度加大。

不過，由于監(jiān)管部門對(duì)樓市加杠桿產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的日漸重視，銀行方面開始收緊對(duì)涉及房地產(chǎn)交易方面的貸款業(yè)務(wù)。據(jù)悉，目前廣州、深圳、東莞等地銀行及支行網(wǎng)點(diǎn)開始緊急排查其貸款資金去向，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營貸款或過橋貸款等項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎排查，以防止大量資金繞道進(jìn)入樓市。

“眾籌炒樓”遭叫停

自從全面清查“首付貸”產(chǎn)品之后，深圳又開始對(duì)“眾籌”炒樓業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格排查和清理。日前，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)禁開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的通知》，要求全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和行業(yè)清理。

上述《通知》指出，近期深圳部分房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、眾籌、P2P等機(jī)構(gòu)平臺(tái)推出“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，即通過微信、互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)籌集投資人資金、合伙購買房產(chǎn)。此類行為不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風(fēng)險(xiǎn)，易引發(fā)維權(quán)事件，也涉嫌規(guī)避國家有關(guān)監(jiān)管政策，讓購買力不足或由于限購無法購房的人違規(guī)購買房產(chǎn)，增加房價(jià)波動(dòng)情況下違約概率、極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)深證市金融市場(chǎng)帶來不穩(wěn)定因素。

按照深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)要求，各企業(yè)自即日起，嚴(yán)禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)。對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理。任何企業(yè)不得通過更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開展業(yè)務(wù)；并且表示協(xié)會(huì)自即日起至5月1日前，全面開展互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)摸底排查、自查自糾和清理工作。同時(shí)，各企業(yè)要在清理過程中，妥善處理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，早在“首付貸”產(chǎn)品之前，“眾籌炒樓”這類配資模式已經(jīng)悄然成為樓市變相加杠桿融資的方式之一。提供眾籌購房項(xiàng)目的互金平臺(tái)相關(guān)人士表示，過去一段時(shí)間，深圳樓市火爆，房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的收益率非常誘人，也受到很多投資者歡迎，很多眾籌項(xiàng)目都是從千元起籌，一天之內(nèi)就會(huì)認(rèn)籌完畢。“對(duì)于投資人而言，可以通過眾籌方式，低成本參與炒房獲利，對(duì)于資金不足的購房者而言，眾籌購房是一個(gè)不錯(cuò)的融資方式。”不過，上述人士稱，在監(jiān)管發(fā)出警示信號(hào)之后，這類業(yè)務(wù)基本就被暫停。

值得注意的是，“眾籌炒樓”的配資方式雖然新穎，但其規(guī)模量并不大，現(xiàn)在不少眾籌項(xiàng)目的實(shí)際融資的金額開始降低，失敗項(xiàng)目較多。第三方機(jī)構(gòu)眾籌家數(shù)據(jù)研究院2015年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國共有330個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目分布在34家房產(chǎn)眾籌平臺(tái)上。其中眾籌成功的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)265個(gè)，占據(jù)總項(xiàng)目數(shù)的80.3%，實(shí)際融資金額達(dá)65166.53萬元；正在眾籌中的項(xiàng)目為37個(gè)，占據(jù)總項(xiàng)目數(shù)的11.21%，實(shí)際融資金額為306.79萬元；宣告失敗的眾籌項(xiàng)目數(shù)為28個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的8.48%，融資額僅為552.1萬元。

“一方面樓市配資的產(chǎn)品已經(jīng)受到監(jiān)管部門的重視，很多平臺(tái)如果風(fēng)控不過關(guān)，會(huì)令投資人遭受到大面積損失，這是暫停眾籌買房業(yè)務(wù)的主要原因；另一方面樓市降溫的信號(hào)開始出現(xiàn)，很多炒房客已經(jīng)提前退出，炒房收益空間不大，造成這種項(xiàng)目的吸引力也在減弱。”上述平臺(tái)人士表示。

業(yè)內(nèi)人士分析，真正的房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)和眾籌炒房的概念有本質(zhì)上的差異，前者是以物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為投資標(biāo)的，讓投資人分享房地產(chǎn)領(lǐng)域高額投資回報(bào)，其資產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)清晰，退出方式明確，且投資周期也相對(duì)較長；后者以高收益作為手段，通過“短買短賣”方式進(jìn)行樓市投機(jī)，是一種借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“偽眾籌”概念。

樓市配資“三玩法”

盡管監(jiān)管環(huán)境逐漸從嚴(yán)，諸如“首付貸”、“眾籌炒樓”等樓市配資業(yè)務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品開始進(jìn)行批量清理，但從中介機(jī)構(gòu)及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等機(jī)構(gòu)方面了解，目前圍繞樓市配資的相關(guān)貸款產(chǎn)品名目繁多，模式多樣，對(duì)于是否隸屬于投機(jī)性融資的貸款資金界定不清晰，造成很多類似“首付貸”的樓市融資產(chǎn)品依然在市場(chǎng)中活躍。

從目前市場(chǎng)上所謂的樓市配資來看，主要有首付貸、過橋貸和贖樓貸。“從嚴(yán)格的杠桿定義來說，首付貸可以說是樓市杠桿資金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市價(jià)400萬元的房子價(jià)值計(jì)算，購房者首付資金需要160萬元，在首付貸沒被喊停之前，購房者可以通過房地產(chǎn)中介的金融服務(wù)、小貸公司、P2P等機(jī)構(gòu)籌得部分資金，之前市場(chǎng)大部分提供這類服務(wù)的機(jī)構(gòu)能夠把購房人給到銀行的按揭首付做到20%，即前述需付160萬元的購房者只需要付80萬元首付，另外80萬元?jiǎng)t由做首付貸業(yè)務(wù)的公司貸出，這個(gè)算得上是杠桿資金，把杠桿從原來的2.5倍做到了5倍。”某銀行深圳分行工作人員表示。

該人士認(rèn)為，其他的過橋貸和贖樓貸只能算是給樓市交易人提供的短期融資業(yè)務(wù)，還算不上杠桿資金。“過橋貸、贖樓貸這些業(yè)務(wù)一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想買甲方的房子，但甲方的房子還有貸款未還完也一時(shí)拿不出那么多錢將剩余貸款還清，要完成房屋交割甲方就需要一筆資金將貸款結(jié)清，過橋貸就產(chǎn)生了，房地產(chǎn)中介和小貸公司都會(huì)去做這些短期資金拆借的業(yè)務(wù)。贖樓貸的性質(zhì)也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售后才能有資金購置新房，也需要尋找資金幫助其結(jié)清貸款完成房屋出售。”該銀行工作人員表示，這些業(yè)務(wù)期限一般在兩三個(gè)月左右。

中國證券報(bào)記者了解到，在P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融沒出現(xiàn)之前，這類業(yè)務(wù)主要是一些民間金融和小貸公司這類機(jī)構(gòu)在做，但在互聯(lián)網(wǎng)金融迅速發(fā)展后，這些線上的業(yè)務(wù)被搬到線上，還通過互聯(lián)網(wǎng)的形式從普通投資人處籌得資金，規(guī)模得到快速放大，包括一些房地產(chǎn)中介，此前將這類金融業(yè)務(wù)列入其擴(kuò)充的重要版圖，如此前的搜房網(wǎng)、世聯(lián)地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)。

“對(duì)于銀行來說，我們?cè)谧霭唇視r(shí)也會(huì)把控風(fēng)險(xiǎn)，去了解購房者的資金來源。因?yàn)闃欠烤哂袕?qiáng)烈的區(qū)位屬性，資金出借方一般會(huì)是附近圈子內(nèi)比較熟悉的小貸或者其他機(jī)構(gòu)，如果首付加了杠桿也容易識(shí)別。最近幾年房地產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合對(duì)于金融業(yè)務(wù)的滲入，加之地產(chǎn)商頭頂去庫存的壓力需要資金支持而加大了與這些機(jī)構(gòu)合作，對(duì)于銀行來說，首付資金的把控難度增加了一些，也給投資客提供了更多資金來源和運(yùn)用的可能，會(huì)在一定程度上加劇推動(dòng)了房價(jià)。”一位銀行信貸人士認(rèn)為。

“一般來說，新房業(yè)務(wù)都經(jīng)手房地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介，按揭批量到銀行，銀行很難將資金來源一一查明，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展使得資金從各處聚集，一方面推高市場(chǎng)投機(jī)的可能，一方面出資人也很難知道資金流到什么資產(chǎn)上，風(fēng)險(xiǎn)把控落在了提供這些業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)上，而這些機(jī)構(gòu)是否具有金融風(fēng)險(xiǎn)控制能力就比較難說了。再加上資金逐利的本性，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期和樓市泡沫。”該信貸人士表示。

有券商機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場(chǎng)上有關(guān)于購房置業(yè)相關(guān)的貸款產(chǎn)品，本身無法排除被用于購房的可能，但提供相關(guān)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，在貸后資金流向的風(fēng)控上并不會(huì)做嚴(yán)格把關(guān)，需要借助銀行進(jìn)行最終把關(guān)。比如，有上市地產(chǎn)商官網(wǎng)顯示，目前該公司仍提供有關(guān)新房置業(yè)貸等相關(guān)融資產(chǎn)品，該產(chǎn)品被描述為適用于其購房客戶群體，對(duì)于“借款用途會(huì)否被用于首付購房”，上述地產(chǎn)商工作人員稱，并不對(duì)借款的流向進(jìn)行追蹤。

銀行謹(jǐn)慎排查

業(yè)內(nèi)人士表示，由于一二線城市樓市火熱，盡管銀行有較嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)隔離，但不排除一些資金繞道進(jìn)入樓市。“除按揭外，很多銀行都有裝修貸、大款消費(fèi)貸等產(chǎn)品，在看好樓市的情況下，一些貸款人會(huì)將這類資金投進(jìn)樓市做投資。對(duì)于銀行來說，這個(gè)口子是比較難堵的。比如銀行規(guī)定裝修貸一般在購房者買入房子半年后才允許辦理發(fā)放，你判斷不了購房人是否通過首付貸購買的房子，貸款人可能拿裝修貸的錢去填補(bǔ)首付貸，也不排除申請(qǐng)裝修貸或大額消費(fèi)貸的人通過刷卡渠道將錢轉(zhuǎn)出進(jìn)而投資樓市。”一位銀行從業(yè)人士表示。

據(jù)悉，目前深圳不少銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)在摸底排查貸款資金流向。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振而樓市價(jià)格節(jié)節(jié)高升的情境下，一些企業(yè)將自有資金投資于樓市，再從銀行處去獲得信貸資金去填補(bǔ)企業(yè)運(yùn)營資金的缺口。“樓市走好的情況下不會(huì)有問題，但如果樓市是虛火而大量資金持續(xù)涌入無疑加劇了這把火，如果樓市一旦下行，企業(yè)投入樓市的投機(jī)資金的不安全性必然或多或少會(huì)傳導(dǎo)至銀行放出去的資金上。如果有大量曲線入市的這類資金，造成的后果還是會(huì)比較嚴(yán)重。”上述銀行人士認(rèn)為。

惠州銀行業(yè)人士向記者表示，其所在銀行對(duì)于“首付貸”等樓市杠桿資金也加強(qiáng)了合規(guī)排查。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況不好，銀行對(duì)企業(yè)經(jīng)營貸的份額收縮，放貸非常謹(jǐn)慎。相對(duì)而言，由于按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較小，不少銀行大力在做按揭業(yè)務(wù)。“由于受深圳房價(jià)上漲的影響，東莞、惠州的房價(jià)也在上漲，一些本地企業(yè)也會(huì)有資金通過各種途徑進(jìn)入樓市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步受到影響，這成了一個(gè)無解的‘悖論’。”該銀行人士表示，其所在銀行目前主推按揭業(yè)務(wù)，在經(jīng)營貸方面由于企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)太大不敢輕易放貸，對(duì)于貸出資金的流向也在嚴(yán)加排查。

實(shí)際上，除了銀行自身排查之外，監(jiān)管部門還要求包括中介、地產(chǎn)商、P2P平臺(tái)、小貸公司等各類機(jī)構(gòu)對(duì)樓市配資的杠桿資金進(jìn)行嚴(yán)格的摸底清查。有消息稱，日前北京、上海、深圳地區(qū)的金融辦或行業(yè)協(xié)會(huì)等監(jiān)管部門都對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)場(chǎng)外配資市場(chǎng)情況進(jìn)行摸底排查，梳理涉及眾籌買方、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況的相關(guān)企業(yè)名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式等。同時(shí)，有監(jiān)管部門組織深圳近20家銀行召開房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的有關(guān)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)性需求，并將嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金對(duì)接各類首付貸產(chǎn)品。

專家認(rèn)為，防范首付貸等樓市配資產(chǎn)品的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，還是需要借助銀行進(jìn)行最終把關(guān)，強(qiáng)化審核力度，排查流水異動(dòng)，對(duì)購房資格進(jìn)行審核等。上海新金融研究院研究員郭峰表示，從商業(yè)銀行入手，防范首付貸帶來的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，才是整頓首付貸的合法姿勢(shì)，“監(jiān)管部門可以要求商業(yè)銀行加強(qiáng)放貸貸款資質(zhì)審核，將首付款來源作為貸款發(fā)放的一項(xiàng)條件。甚至可以窗口指導(dǎo)，要求首付款不是自有資金的，一律不得發(fā)放房貸，更符合依法監(jiān)管的邏輯。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。