香港房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌 抄底的機(jī)會(huì)到了？

分析師指出，香港房?jī)r(jià)將于今年年末觸底反彈，并在2020年前保持10%左右的年度漲幅。

由于房?jī)r(jià)下跌以及經(jīng)濟(jì)的不確定性，今年2月香港房屋銷(xiāo)量同比下跌70%，創(chuàng)25年新低。政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2月香港售出房屋1807套，而一年前的數(shù)據(jù)為6027套，今年1月為2045套。香港房?jī)r(jià)也從去年9月的高點(diǎn)下降了10%。

此次下滑還使一些香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商削減了預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)。新鴻基地產(chǎn)將香港的全年合同銷(xiāo)售量下調(diào)了18%，至270億港元。新世界發(fā)展財(cái)報(bào)顯示，15-16財(cái)年（4月1日起）上半年的合同銷(xiāo)售量暴跌79%，至28億港元，僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的28%。

對(duì)于一個(gè)經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)繁榮與蕭條的城市，這一情景不免使人擔(dān)心。上世紀(jì)90年代末亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)一度暴跌70%。而隨后由于房貸利率較低、新住宅供給緊張以及內(nèi)地買(mǎi)家的推動(dòng)，房?jī)r(jià)在2003年至2015年9月間上漲了370%。

不過(guò)有分析師指出，不必?fù)?dān)心此次房?jī)r(jià)下跌演變成崩盤(pán)。因?yàn)橄愀酆闵禺a(chǎn)分類指數(shù)近兩個(gè)月內(nèi)飆漲了18%，高出大盤(pán)近7個(gè)百分點(diǎn)。從去年6月的最高點(diǎn)至今年1月21日，該分類指數(shù)曾遭遇34%的下跌。

上一次房?jī)r(jià)下跌地產(chǎn)股卻逆勢(shì)上漲還是在2011年10月，當(dāng)時(shí)3個(gè)月后房?jī)r(jià)便開(kāi)始攀升。長(zhǎng)期而言，地產(chǎn)股是非常好的先行指標(biāo)。彭博數(shù)據(jù)顯示，自1994年以來(lái)，這一指標(biāo)成功預(yù)示了房地產(chǎn)市場(chǎng)70%的拐點(diǎn)。雖然這個(gè)并非完美的追蹤記錄，但的確給了那些樂(lè)觀人士支撐。在他們看來(lái)，此次房?jī)r(jià)下滑只不過(guò)是一次暫時(shí)修正，而非長(zhǎng)期下跌。

法國(guó)巴黎銀行(BNPParibasSA)駐香港分析師WeeLiatLee預(yù)測(cè)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將于今年年末觸底反彈，并在2020年前保持10%左右的年度漲幅，"為什么說(shuō)股價(jià)是良好的領(lǐng)先指標(biāo)，是因?yàn)榛鸾?jīng)理們對(duì)實(shí)體房地產(chǎn)市場(chǎng)做了全面分析，并預(yù)測(cè)它將轉(zhuǎn)向。"

分析師指出了幾點(diǎn)不會(huì)發(fā)生崩盤(pán)的原因。其一是，當(dāng)價(jià)格下降到一定程度時(shí)會(huì)吸引買(mǎi)家再度入場(chǎng)，銷(xiāo)量也會(huì)止跌回升。美聯(lián)物業(yè)(MidlandRealty)的數(shù)據(jù)顯示，在截至3月13日的那周，香港主要住宅小區(qū)的二手房交易量增漲了五倍，創(chuàng)9個(gè)月新高。

而且，如果房?jī)r(jià)下跌太多，港府也會(huì)考慮出臺(tái)相關(guān)措施。過(guò)去六年中，為了抑制房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)局提高了最低首付比例以及非居民買(mǎi)家的購(gòu)房稅，并對(duì)那些三年內(nèi)轉(zhuǎn)手的購(gòu)房者征收額外印花稅。

當(dāng)然，股市有時(shí)也會(huì)與實(shí)體市場(chǎng)發(fā)生背離。而且香港目前也面臨著諸多不利因素，如零售額萎縮、港口貨運(yùn)量下降、對(duì)中國(guó)游客的吸引力減弱等，這些從長(zhǎng)期來(lái)看都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降。

另外還存在一個(gè)可負(fù)擔(dān)能力的問(wèn)題。Demographia的年度調(diào)查顯示，2015年第三季度，香港房?jī)r(jià)是全球87個(gè)大都市區(qū)中最貴的。目前的房?jī)r(jià)水平仍然高出了普通民眾的支付能力，特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英上周也表示將繼續(xù)增加供給。

《金融時(shí)報(bào)》指出了香港地產(chǎn)股逆勢(shì)上漲的另一個(gè)原因。房地產(chǎn)行業(yè)在亞洲投資者心中地位比較特別，投資者也很難避開(kāi)它。標(biāo)普旗下研究部門(mén)CapitalIQ的數(shù)據(jù)顯示，按市值計(jì)全球最大的十家上市房企中，有8家是亞洲的，其中又有4家位于香港——新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)集團(tuán)、恒基兆業(yè)以及太古地產(chǎn)。

他們的市值情況也解釋了此番股價(jià)上漲的一個(gè)原因：逢低買(mǎi)進(jìn)。上述前十榜單中，只有香港房企的市價(jià)是遠(yuǎn)低于賬面價(jià)值的，所以它們的股息率都較高，位于2.5%-5%之間。

但該報(bào)道也指出，大部分分析師預(yù)計(jì)今年香港房?jī)r(jià)還將下跌15%。此前受到抑制的零售租金也在下跌。由于地產(chǎn)商紛紛通過(guò)各種手段，如提供現(xiàn)金返還、貸款便利等方式來(lái)刺激銷(xiāo)售，因此實(shí)際情況可能比數(shù)字體現(xiàn)的要更為嚴(yán)重。