中原地產(chǎn)施永青：香港樓市已確定進(jìn)入下行周期

一直以來，房地產(chǎn)無疑是香港經(jīng)濟(jì)中十分重要的一環(huán)。經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)逾十年的牛市，香港樓市現(xiàn)在開始顯露轉(zhuǎn)向的跡象。作為香港地產(chǎn)界泰斗級(jí)人物，中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青近日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪表示，香港房?jī)r(jià)未來可能會(huì)加速下跌，回落的幅度可能達(dá)30-40%。

香港樓價(jià)或跌30-40%

《21世紀(jì)》：你年初提出香港樓市確定進(jìn)入下行周期，然而香港金管局官員卻表示仍未能確定趨勢(shì)，你對(duì)此怎么看？施永青：調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)像是開著一架老爺車，有時(shí)候你踩油門，感覺油要經(jīng)過很長(zhǎng)一段才到引擎里面，然后就多踩兩腳，車子就飛出去了，結(jié)果一踩剎車就把車子剎停了。調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是微調(diào)，但效果并不是一下子能出來，需要觀察評(píng)估才能恰如其分，否則總是太遲，反應(yīng)和現(xiàn)狀不一致。根據(jù)我自己在行內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為這次下行已經(jīng)基本上不容易扭轉(zhuǎn)。最大的變數(shù)我認(rèn)為在于內(nèi)地，如果內(nèi)地經(jīng)濟(jì)可以很快地轉(zhuǎn)型成功，扭轉(zhuǎn)下行的狀況，香港地產(chǎn)的投資氣氛一下子就可以回來。但我估計(jì)中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整起碼還要兩三年。

《21世紀(jì)》：你認(rèn)為未來香港樓價(jià)的調(diào)整幅度有多少？

施：這次調(diào)整不是短期的輕微的，調(diào)整的周期起碼兩到三年，回落的幅度可以達(dá)到30-40%。值得注意的是，土地的價(jià)格跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓價(jià)的跌幅，起碼超過20-30%，因?yàn)闃莾r(jià)里面還包括建筑費(fèi)用，這一塊跌不了多少。

《21世紀(jì)》：香港被認(rèn)為是全世界樓價(jià)最高的城市之一，你認(rèn)為香港樓市是否存在泡沫？

施：房地產(chǎn)的泡沫有三種，一種是建設(shè)過度，這種最麻煩；一種是借貸過度；第三種是價(jià)格過高。香港第一第二種都沒有，香港是建設(shè)不夠，供應(yīng)少，價(jià)格上升，就有合理的基礎(chǔ)，不用賣給這么多人，只是賣給小部分最富有的人已經(jīng)賣完了。香港現(xiàn)在空置率很低，使用率很高，在這方面沒有泡沫。借錢方面，香港銀行收的很緊，只是一些開發(fā)商借錢給購買自己樓盤的人。根據(jù)香港政府人口普查的數(shù)據(jù)，60%擁有私人房屋的家庭沒有借貸，加息對(duì)他們沒有壓力。余下40%有貸款的家庭，供樓占每個(gè)月收入不超過三分之一。因此并沒有過度借貸的情況。唯一就是價(jià)錢過高，樓價(jià)與普通人收入脫節(jié)。但是香港大約超過30%的人居住在公屋（政府提供的公共租住房屋），另外有10%左右的人住在居屋（政府補(bǔ)貼的居者有其屋計(jì)劃），近一半的人有政府資助，私人房屋根本不是賣給這批人的?，F(xiàn)在買不起在某種程度上對(duì)這批人是一種保護(hù)，買不起就是偏高，偏高的時(shí)候就不要買。

《21世紀(jì)》：一些人認(rèn)為香港龍頭地產(chǎn)商們通過高房?jī)r(jià)門檻，涉足零售、電信等多個(gè)行業(yè)壟斷香港經(jīng)濟(jì)。比如盈科數(shù)碼動(dòng)力以打造香港硅谷為名，1999年從香港政府手中免費(fèi)取得數(shù)碼港項(xiàng)目的土地，但最終卻變成豪宅地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)此，你怎么看？香港是否存在地產(chǎn)霸權(quán)？

施：當(dāng)然沒有（地產(chǎn)霸權(quán)）。地產(chǎn)商們奉公守法，是按照社會(huì)定下來的游戲規(guī)則去做事，并沒有不讓人家來參與，而霸權(quán)是橫行霸道。香港的地產(chǎn)商有大有小，是他們競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，并沒有壟斷，都在勾心斗角。

至于數(shù)碼港項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)愿意投這么大筆資金的人不多，有些時(shí)候需要找些人在低潮時(shí)期承擔(dān)。只能夠說政府在批這塊土地的時(shí)候思慮不周，這并不是李澤楷去逼政府的，而是按照香港的法律和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律來的。這塊地沒有經(jīng)過公開招標(biāo)雖然不是最好的做法，但在當(dāng)時(shí)的環(huán)境，政府想通過這個(gè)模式贏得投資也是可以理解的。當(dāng)初的想法是引入高科技，結(jié)果效果不大。

所以我一直不贊同政府搞這種東西，我認(rèn)為香港應(yīng)該讓商人自己去做生意就可以?，F(xiàn)在我們的社會(huì)經(jīng)常向政府問責(zé)，政府只是提供一個(gè)平臺(tái)和一些游戲規(guī)則。一路以來，香港開始發(fā)展進(jìn)出口貿(mào)易、后來有本地的工業(yè)，做假發(fā)、塑膠花、成衣、玩具制造，都是自己走的，政府并沒有說現(xiàn)在應(yīng)該做什么。

政府的政策扶持就是給一個(gè)公平的環(huán)境，保障司法獨(dú)立、合約可以得到履行，我們有資訊流通，也有這么多的專業(yè)服務(wù)、基建，在香港做生意的環(huán)境可以說是世界一流。

或繼續(xù)減持物業(yè)

《21世紀(jì)》：據(jù)說你在2013年下半年已經(jīng)開始減持物業(yè)，至今減持的情況如何？物業(yè)在你個(gè)人資產(chǎn)組合的占比如何？

施：其實(shí)我的減持很簡(jiǎn)單，我的管理并非何時(shí)買進(jìn)賣出，而是原始的保持一個(gè)資產(chǎn)組合的合理水平。以前我的資產(chǎn)組合是四三二一，40%是地產(chǎn)，30%是股票，20%是債券和現(xiàn)金，10%是黃金。房?jī)r(jià)一路升，升的比其他東西都快，本來四成很快變成五成甚至達(dá)到八成，我要維持40%的地產(chǎn)比例，因此將超出四成的一路賣，賣的很辛苦才變成四成。我對(duì)樓市的前景看得不好，就開始調(diào)整比例，現(xiàn)在連房子的四成也改了，變成三三三一，地產(chǎn)、股票、債券和現(xiàn)金各占30%。房產(chǎn)投資主要在香港，以及內(nèi)地有一些。如果香港人不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不采取合理的取向，我可能會(huì)考慮繼續(xù)減持物業(yè)。

《21世紀(jì)》：樓市下調(diào)對(duì)中原的業(yè)務(wù)實(shí)際影響如何？是否有考慮收縮門店數(shù)量以及裁減人員？

施：中原在香港比對(duì)手做得好，所以我們?cè)谙愀凼呛芊€(wěn)定的，現(xiàn)在生意少，我也不擔(dān)心，因?yàn)樾屑冶任腋?，我有機(jī)會(huì)在這段時(shí)間增加市場(chǎng)占有率。中原目前在香港的市場(chǎng)份額大約30%。香港也有很多的小型地產(chǎn)中介，有些時(shí)候所謂的壟斷是消費(fèi)者的選擇，通過政府的法律權(quán)力去保護(hù)才是最壞的壟斷。香港的房產(chǎn)傭金比例兩邊各1%，是全世界最低的，有些地方的傭金比例達(dá)到6%。暫時(shí)沒有關(guān)店和裁員的計(jì)劃。

《21世紀(jì)》：香港政府推出的七輪逆周期管理措施對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控，你怎么看待其效果？

施：只能說這些措施使得房?jī)r(jià)升幅放慢，但并沒有扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。其他宏觀因素比這些措施更有利。政府不斷“加辣”之后，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)升，一直到去年9月才開始轉(zhuǎn)變，不是因?yàn)?ldquo;辣招”的效果，而是因?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)各方面不利因素增加。