巴菲特：“房價永不下跌”的假設(shè)在創(chuàng)造泡沫

巴菲特在2010年，即上次全球金融危機后曾接受美國“金融危機調(diào)查委員會”的問詢，不過具體內(nèi)容直到上周才被美國政府公開。巴菲特并不經(jīng)常發(fā)表公開講話，所以這次問詢中，不少關(guān)于泡沫和房地產(chǎn)的內(nèi)容值得大家關(guān)注，尤其是在最近中國大城市房價飆漲的背景下。

是什么導致了房地產(chǎn)泡沫：

基本原因，你知道，根植在人們內(nèi)心的一種觀點就是，房產(chǎn)價格不會下跌，幾乎每一個人，都屈從于這一觀點。但當人口中大比例都在這種想法的驅(qū)動下購買了住房時，泡沫就產(chǎn)生了。

原來你覺得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價格波動。所以，投資者、銀行家、美國大眾，我，我的鄰居，評級機構(gòu)，國會，凡是你能說出的——絕大多數(shù)人們開始相信房價不會大幅下跌。因為房產(chǎn)是美國最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫。

泡沫的本質(zhì)：

我從前的老板——本·格雷厄姆（BenGraham）在五十多年前做過一個觀察，這些內(nèi)容給我留下了深刻的印象，我如今親眼看到了很多的相關(guān)證據(jù)。他對我說，“合理的假設(shè)會比一個不合理的假設(shè)更容易讓你陷入麻煩。”

如果你對一件事有了一些假設(shè)前提，比如月亮是由生干酪組成的，這是不是很可笑？如果你認為股票在長期來看表現(xiàn)要好于債券（歷史確實是這么顯示的，人們也依照這個邏輯投資），這就是促成1929股票泡沫的潛在原因之一。人們當時認為股票會越來越好，他們忘記了原來假設(shè)中的限制條件。所以，又過了一段時間，原本的假設(shè)前提變成了某種泡沫助推器，人們變得只關(guān)注價格本身的上漲。

我們在房地產(chǎn)市場也看到了一樣的情景。房價隨著時間的推移會越來越高，因為我們手中的美元越來越不值錢，這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房價的上漲不是因為建筑成本上升，也不是因為設(shè)計精美，而是因為美元不值錢了，一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。

既然66-67%的人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買它，如果你真心認為房價只會往上漲，你會盡快去買下它。所以，一旦來自四面八方的勢頭匯合起來，會加強價格的走勢，價格反過來又會激勵這種行為，合理的假設(shè)被遺忘，然后我們看到了1929的發(fā)生。

互聯(lián)網(wǎng)也一樣，會聯(lián)網(wǎng)確實將改變我們的生活，但不是所有這行里的企業(yè)都價值500億美元，并可以上市。

價格本身對人們的影響變得如此重要，讓人們醉心于此。因為房產(chǎn)是最大的單一資產(chǎn)，全國有大概22萬億美元的規(guī)模。這是多么龐大的一類資產(chǎn)。所以公眾，——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個問題。

投資、投機、賭博的區(qū)別：

這幾個定義區(qū)分是微妙的。

我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂“投資”就是你關(guān)注這樣資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以你看公寓住宅，看股票，看農(nóng)場，依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對這樣資產(chǎn)本身的價格波動不是太在乎。你只是想著之前投入了一些錢，現(xiàn)在通過對這樣資產(chǎn)的經(jīng)營，陸續(xù)收回更多的錢而已。

投機，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價格的波動。你會看一只股票的的季度收入是不是上升了，公司是不是準備分股了，或者，是不是要提高派息了等等，但其實你并不關(guān)心這家公司本身。

測試你是投資還是投機的一個好辦法是，看你關(guān)不關(guān)心市場是什么時候開盤。我買一只股票的時候，我根本不關(guān)心股市明天是不是就要休市，或者一休好幾年也無所謂。因為我將來是通過這家公司的業(yè)務(wù)來賺錢的。

現(xiàn)在，如果我關(guān)心股市明天是不是開盤，那在某種程度上來說我是在投機，因為我想的是股價明天是否會上漲。實際上我也不知道價格會不會上漲。

賭博，我將其定義為“參與一項系統(tǒng)不需要的交易”。我意思，如果我想賭一場球，你懂的，足球比賽的進行并不依賴我下注與否。

對于未來：

我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思，這是毫無疑問的。