重組迷霧中的萬科：10年后半壁江山來自新業(yè)務(wù)

早春三月，萬物復(fù)蘇，地處中國南方鵬城深圳的萬科集團，卻經(jīng)歷了乍暖還寒的一周。

3月17日，剛在時尚界探完險的萬科董事長王石親自坐鎮(zhèn)2016年第一次臨時股東大會，會議主要內(nèi)容為審議“關(guān)于申請萬科A股股票繼續(xù)停牌的議案”。近一個半小時之后，該議案獲得股東大會高票通過。

就在4天前，3月13日萬科公告，將發(fā)行新股購買深圳市地鐵集團有限公司下屬公司全部或部分股權(quán)，并展開重組相關(guān)事宜。次日，萬科召開2015年度業(yè)績媒體見面會，卻以“因時間倉促，雙方還未做好充分準(zhǔn)備”為由，取消了外界更為關(guān)注的原定同場舉行的與深圳地鐵集團關(guān)于雙方戰(zhàn)略合作的媒體見面會。

看似靴子落地，但故事還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

作為萬科的第二大股東，華潤集團在股東大會結(jié)束后卻提出程序異議。華潤集團股東代表在接受媒體采訪時透露，萬科與深圳地鐵合作公告，沒有經(jīng)過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。

“聯(lián)姻”深圳地鐵的前景變數(shù)頻添，另一方面，正處于重組過程中的萬科，其業(yè)務(wù)本身也處于轉(zhuǎn)型的重要階段。萬科總裁郁亮在業(yè)績會上表示，萬科轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)是“10年之后半壁江山來自于新業(yè)務(wù)”。那么，做什么怎么做，是股權(quán)誰屬之外的另一個長遠(yuǎn)命題。

重組方案存疑

3月17日下午，萬科A在臨時股東大會上對申請延期復(fù)牌的原因給出解釋。萬科表示，此次資產(chǎn)重組雖然已取得重大進(jìn)展，但在3月18日前仍無法披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報告書。據(jù)悉，此次交易應(yīng)為萬科2015年以來已公告的規(guī)模最大的重大資產(chǎn)重組項目，交易較為復(fù)雜，涉及大量前期準(zhǔn)備工作，尚需要一定時間才能公告交易預(yù)案或草案。

最終，這一議案共獲得約87億股投票，其中贊成約84.5億股，占比97.13%，包括寶能系和華潤集團均投出贊成票。這一結(jié)果也意味著萬科A將繼續(xù)停牌至6月18日。

去年7月，萬科遭遇“野蠻人”叩門，由潮汕商人姚振華控制的寶能系大舉增持萬科股份，先后投入巨資近400億元，“萬寶之爭”就此爆發(fā)。截至2015年12月18日，萬科總股本中，寶能系持有24.26%，成為萬科第一大股東。此后，萬科A股以籌劃重大資產(chǎn)重組為由停牌。

進(jìn)展出現(xiàn)在2016年3月13日。當(dāng)天，萬科公告宣布了與深圳市地鐵的合作。根據(jù)公告，萬科將購買地鐵集團持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)，相關(guān)目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為地鐵上蓋物業(yè)項目，初步預(yù)計交易規(guī)模介于人民幣400億－600億元之間，具體交易對價以經(jīng)有關(guān)部門備案后的獨立第三方評估結(jié)果為依據(jù)。萬科擬主要以定向增發(fā)股份的方式支付對價。如交易成功，深圳地鐵將成萬科長期的重要股東。

深圳地鐵集團是深圳市屬大型國有獨資企業(yè)，承擔(dān)深圳城市軌道交通投融資、建設(shè)、運營，目前凈資產(chǎn)1503億元，總資產(chǎn)2411億元。目前已擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項目10個。近兩年，深圳地鐵一直處于虧損狀態(tài)。截至2015年12月，深圳地鐵集團總資產(chǎn)約2411億元，凈資產(chǎn)約1504億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為37.62%。

實際上，這并非萬科與深圳地鐵的首次合作。2014年，雙方共同參與了深圳紅樹灣項目的開發(fā)，這一項目也被看做是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿之作。該項目計劃于2015年6月30日開工，2021年12月31日竣工。

2015年3月20日，萬科通過公開招標(biāo)方式成功獲取龍華新區(qū)深圳北站樞紐城市綜合體C2地塊物業(yè)開發(fā)項目。

與深圳地鐵的合作引發(fā)了外界對萬科“國進(jìn)民退”的猜想，但郁亮在臨時股東大會上直言：“深圳地鐵是經(jīng)歷過市場考驗的，不是我們理解的那種國企。”

無論是王石還是郁亮，均強調(diào)萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的本質(zhì)是混合所有制，重組并不會改變這一個特點，而“共贏”是重組的終極目標(biāo)。

“我們有著做偉大企業(yè)的夢想，需要一個合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，尋求解決方案時，我們有兩個最基本的考慮，一個是需要有利于全體股東的利益，第二個需要符合公司的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。我們的方案也一定是多贏的方案，大家不要過多討論誰輸誰贏，我們希望所有人都是贏的。”萬科集團高級副總裁譚華杰在2015年度業(yè)績媒體見面會上如是說。

就目前的情況來看，在深圳市國資委尚未明確表態(tài)，加之華潤態(tài)度的突變，該方案是否真能如萬科所預(yù)設(shè)那般得以執(zhí)行仍是一個未知數(shù)。

“10年后半壁江山來自新業(yè)務(wù)”

2015年對于萬科來說，是多事之秋的一年，也是業(yè)績最好的一年。

數(shù)據(jù)顯示，萬科2015年銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場的占有率進(jìn)一步上升至3%。營業(yè)收入人民幣1955.5億元，同比增長33.6%；實現(xiàn)凈利潤181.2億元，同比增長15.1%。

“軌道交通”是萬科在年報中提及的重點之一。郁亮表示，萬科和地鐵從2014年開始合作，軌道上蓋是一種很好的資源，每個城市最稀缺的土地資源是軌道上蓋，軌道交通在城市圈發(fā)展中起重要角色。同時，軌道上蓋物業(yè)最合適萬科定位，為萬科做城市配套服務(wù)提供機會。據(jù)了解，萬科在全國各地都與地鐵有合作，目前有40個萬科項目屬于軌道上蓋物業(yè)，其中包括北京、上海、深圳和長春等都有合作案例。

在物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融和物流方面也都有很大的進(jìn)步。萬科的海外項目貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元；萬科物流已進(jìn)駐、擬進(jìn)駐22個城市，已獲取、擬獲取項目29個，總建筑面積達(dá)300萬平方米。

在帶領(lǐng)萬科進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)的過程中，郁亮深諳，所開展的新業(yè)務(wù)是任何人都沒有想到、沒有做過的，在探索的同時允許混亂和打架的存在，“鼓勵創(chuàng)新，允許多點嘗試，不怕犯錯，待一定階段以后再加以整理，形成新生態(tài)”。但這個時限只有三年。

“萬科轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)是10年之后半壁江山來自于新業(yè)務(wù)。”郁亮在業(yè)績會上答記者問時指出。

譚華杰在業(yè)績會上坦言，萬科在新業(yè)務(wù)方面做了許多嘗試和探索，其中一些探索是成功的，但目前規(guī)模還很小，未來可能將增加新的探索方式。

“從零到一的過程中，自己去探索的過程是不能省略的，如果你貿(mào)然進(jìn)入一個自己不熟悉的領(lǐng)域，這會是一個非常大的風(fēng)險。通過自己的探索完成了從零到一的過程，那么從一到十的過程，如果一定要靠自己滾動發(fā)展的話不是最好的選擇，這時候并購、收購可能是更快的方式。”譚華杰表示，“我們首先要通過自己的探索確定這個業(yè)務(wù)能不能做，如果確認(rèn)這個業(yè)務(wù)應(yīng)該做，能夠做，這時候采用并購和收購的方式，能夠一開始就具有比較高的起點，這也是我們未來探索的方向。”