申城樓市亂想：消費(fèi)貸冒充“首付貸”暗藏隱患

市民購房支付的首付款也可以申請貸款？隨著房價上漲，首付貸也受到各方關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滬上部分中介機(jī)構(gòu)避談首付貸，小機(jī)構(gòu)則表示可以“暗箱操作”。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，有關(guān)部門需要加大對首付貸及相關(guān)類似產(chǎn)品的監(jiān)管、清查相關(guān)金融違法行為。

首付貸大多已叫停

“我看中了一套新房，首付款還缺少50萬元，有辦法嗎？”這兩天，申城市民徐女士向部分中介機(jī)構(gòu)表示，她有一套二室一廳房源可以掛牌出售，看中的新房需要最近一周內(nèi)付240萬元首付款，還缺50萬元，不知是否有資金周轉(zhuǎn)的辦法？對此，大部分房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員避而不談首付貸，也有少數(shù)業(yè)務(wù)員直言，以前都可以通過辦理首付貸解決問題，但目前該業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，沒有辦法。

剛剛在青浦區(qū)置業(yè)的秦女士介紹道，她和房企簽約時，業(yè)務(wù)員主動介紹過首付貸業(yè)務(wù)，可以通過和第三方金融機(jī)構(gòu)辦理該業(yè)務(wù)，多余的首付款還可以做理財(cái)投資。隨后，記者致電詢問時，該業(yè)務(wù)員表示，沒有首付貸，對此也不太清楚，購房者需要付30%首付款。

隨后，記者在平安好房的官方網(wǎng)站上看到，其涉及首付貸款的產(chǎn)品“好房貸”仍在正常申請中。平安好房貸可以幫助購房者輕松籌集首付，服務(wù)范圍包括且不限于首付分期貸款、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。該公司有關(guān)人員表示，好房貸產(chǎn)品不僅僅只針對首付貸款用戶，因此不是完全的首付貸產(chǎn)品。

近期，購房首付款的“場外配資”行為正成為監(jiān)管部門嚴(yán)厲打擊的目標(biāo)，這將在一定程度上抑制投資投機(jī)行為，并對存在違規(guī)操作的中介金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生警示作用。在今年的全國兩會期間，全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)，或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)，沒有相應(yīng)資質(zhì)，屬于違法經(jīng)營，央行將對此進(jìn)行清理整頓。

首付貸正處于風(fēng)口浪尖，記者采訪發(fā)現(xiàn)，暫停相關(guān)業(yè)務(wù)已成為滬上房產(chǎn)中介的普遍選擇。

辦消費(fèi)貸“打擦邊球”

“首付款出現(xiàn)短期資金短缺？有辦法解決呀！”昨天下午，位于浦東新區(qū)北園路的一家Q房網(wǎng)門店的業(yè)務(wù)員對詢問的客戶表示，首付款也可以想辦法向銀行貸款的。隨后，這位業(yè)務(wù)員當(dāng)著客戶的面，給第三方金融機(jī)構(gòu)盧先生打電話。

“你在什么單位工作??？月薪多少？是上海戶籍嗎？外地戶籍在上海的社保記錄超過24個月了嗎？……”一番詢問后，盧先生在電話里對客戶表示，你可以申請信用貸款或者消費(fèi)貸款，這也是無需任何抵押的貸款，貸款利息大概是房貸的2倍左右。

當(dāng)客戶表示“希望辦理長達(dá)一年的100萬元貸款用于首付”時，盧先生非常淡定地表示：“不用擔(dān)心，只要你的信用好，我可以同時向多家銀行幫你申請信用貸款，最長貸款時間可申請3年左右。”隨后，盧先生直言，銀行審批通過后，放貸款之前，客戶需一次性要向其支付貸款總額度的3%左右手續(xù)費(fèi)。

信用貸和消費(fèi)貸可以用于支付首付款嗎？對此，資深互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人江瀚表示，消費(fèi)貸的金融會轉(zhuǎn)到一張理財(cái)卡，提前給予授信，不能取現(xiàn)，可以直接消費(fèi)；信用貸會根據(jù)個人的信用直接發(fā)放消費(fèi)貸款，可以直接取現(xiàn)，用于支付購房首付款。

“如果這些貸款機(jī)構(gòu)向銀行申請信用貸或消費(fèi)貸，隨后，客戶再申請房貸時，可能會影響房貸的額度。”江瀚提醒道，銀行辦理消費(fèi)貸或者信用貸后，會將信息上傳。然而，當(dāng)購房者申請房貸時，辦理銀行看到這些貸款后，會考慮客戶實(shí)際還貸能力，有可能減少房貸額度等。

助推樓市價格上漲

首付貸就是針對購房者首付支付能力不足，幫助其彌補(bǔ)首付款項(xiàng)的金融信貸產(chǎn)品，當(dāng)購房者首付款不足時，由金融機(jī)構(gòu)以信用貸款的形式將首付不足部分借貸給購房者，從中收取利息的一種金融產(chǎn)品。

目前，房地產(chǎn)市場首付貸類產(chǎn)品主要分為三種：一是房產(chǎn)中介型首付貸，有鏈家、世聯(lián)行、搜房網(wǎng)等房地產(chǎn)中介借助其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的獨(dú)特優(yōu)勢，申請金融牌照，由中介直接向購房者推薦；二是互聯(lián)網(wǎng)金融型首付貸，近期，房地產(chǎn)市場巨大的體量，高企的收益率，讓其成為互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)完美的投資標(biāo)的；三是商業(yè)銀行消費(fèi)貸變造，為了促進(jìn)個人金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，部分商業(yè)銀行紛紛推出了消費(fèi)貸產(chǎn)品，用于消費(fèi)者日常大小額消費(fèi)，這些產(chǎn)品也是一種基于消費(fèi)者個人信用的信貸產(chǎn)品，如今，部分消費(fèi)貸產(chǎn)品正在成為一種首付貸的變種，加入房地產(chǎn)市場首付貸的陣營之中。

作為一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，首付貸并不是中國獨(dú)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，早在1988年的日本，1997年的香港，2007年的美國都有類似于首付貸的產(chǎn)品。產(chǎn)品名稱各異，有一個共同特征：借助金融杠桿，降低購房門檻，讓本來買不起房的人買到房，或者讓只能買小房子的人買到大房子。

“隨著首付貸的引入，部分購買力欠缺的消費(fèi)者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。”江瀚表示，房地產(chǎn)作為一種大額耐用消費(fèi)品，其購買往往需要家庭集聚多年積累，并且要付很長時間的房貸才能購買起一套房子，因此，房地產(chǎn)價格雖然一直增長較快，但其供求還是在一個可控的區(qū)間之內(nèi)，因?yàn)?0%的首付比例以價格柵欄的形式讓大部分不具備購買能力的人排除在購房之外，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。然而，首付貸讓部分購房者提前入市，甚至出現(xiàn)一段時間內(nèi)房源“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

值得一提的是，首付貸還增加了購房者的還貸負(fù)擔(dān)。相比于其他的商業(yè)信貸產(chǎn)品，房地產(chǎn)貸款一直都是以較低的利率運(yùn)行，其中商業(yè)貸款的利率多在4.35%-4.9%之間，公積金貸款利率多在2.75%-3.25%之間都遠(yuǎn)低于同期的商業(yè)信貸利率。然而，隨著首付貸的引入，其利率水平普遍在房貸利率的兩倍以上。江瀚表示，對于連首付都難以交齊的購房者而言，除了月供以外，還要支付高額的首付貸利息，選擇首付貸購房或是不明智的選擇。

變種產(chǎn)品須加強(qiáng)監(jiān)管

目前，除了首付貸，部分金融機(jī)構(gòu)還推出了其他房貸產(chǎn)品，如二次抵押、贖樓貸等。易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)表示，二次抵押主要針對有第一套住房但還在還貸的購房者，要買第二套房，就可以將第一套住房再次做抵押，而不需要提前還清；短期墊資指房東把房子賣給下家，房東本身還欠銀行50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，房東缺10萬元向貸款公司申請，便可順利辦理房屋買賣交易；贖樓貸和短期墊資做法類似，此業(yè)務(wù)要求房東到指定的商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，而下家買這套房的時候，也需要到這個銀行進(jìn)行貸款。

目前，部分機(jī)構(gòu)首付貸業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，類似產(chǎn)品仍可能以其他方式出現(xiàn)。比如說，新房消費(fèi)貸款等變種產(chǎn)品并不能追蹤資金流向，仍有極大可能流向樓市。為此，嚴(yán)躍進(jìn)建議道，有關(guān)部門需要加大對首付貸及相關(guān)類似產(chǎn)品的監(jiān)管，全面清查相關(guān)金融違法行為。