中海中信整合互不買賬 凸顯央企“利益重組”痛點

中海中信整合被指“互不買賬，難真正融合”，市場認(rèn)為二者合作不構(gòu)成重大利好

距離萬科引入深圳地鐵消息發(fā)布僅過了十余個小時，房地產(chǎn)行業(yè)又一項大型房企重組方案浮出水面。

3月14日，中國海外發(fā)展有限公司（下稱“中海”和中國中信股份有限公司（下稱“中信”）同時發(fā)布公告，宣布中海將以310億元收購中信旗下大部分住宅項目，并向中信發(fā)行10.96億新股作為對價，同時，中海擬將旗下部分物業(yè)組合作價61.49億元轉(zhuǎn)讓給中信。

業(yè)內(nèi)驚呼，繼招商地產(chǎn)重組后，又一場規(guī)模龐大，可以叫板萬科的央企重組正洶涌而來。

3月18日，長江商報記者致電中海地產(chǎn)集團總裁辦總經(jīng)理陳為強，其回復(fù)稱：“公司有統(tǒng)一規(guī)定，目前暫不接受采訪，一切以公告為準(zhǔn)。”同日，在香港舉行的2015年業(yè)績發(fā)布會上，中海主席兼行政總裁郝建民答復(fù)記者，如果相關(guān)部門配合順利，預(yù)計交易可以在五六個月內(nèi)完成，至于整合后中海將如何調(diào)整中信人員，雖然目前還沒有具體措施，但未來一定可以達(dá)成共識。

然而，業(yè)界人士對此說辭卻不買賬，有分析人士指出，此番合作對二者均不構(gòu)成重大利好。中信方面，在自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合6年未果的情況下，如今只盼剝離住宅業(yè)務(wù)專注商業(yè)地產(chǎn)；而中海方面，經(jīng)過與中建系一番傷筋動骨的整合后，如何再吸納中信亦成為重大挑戰(zhàn)。

央企并購成地產(chǎn)“巨無霸”

3月14日，中海發(fā)布公告，中信旗下房地產(chǎn)項目主要集中于內(nèi)地主要城市，與其公司的業(yè)務(wù)重心與競爭優(yōu)勢契合。本次交易中，中海通過發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)的方式，一次性獲得中信旗下頗具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而不動用中海的現(xiàn)金資源，更能提升該公司在一二線城市的土地儲備。

此番合作，中海將斥資310億元人民幣（約合370.8億港元），向中信購入中國內(nèi)地25個城市共計2400萬平方米的總建筑面積物業(yè)，并將以每股27.13港元發(fā)行逾10.95億股新股，占中?，F(xiàn)有發(fā)行股本的11.11%。同時中海將旗下的物業(yè)組合轉(zhuǎn)讓給中信，作為本次交易對價的一部分。

交易完成后，中信將持有中海10%的股權(quán)，成為第二大股東，其亦將在中海的董事會享有1名非執(zhí)行董事的席位。而中海第一大股東中建，仍將保持51%以上的控股地位。

時間回溯到2014年8月，中信集團借殼中信泰富實現(xiàn)整體上市。截至目前，中信已在30多個城市累計開發(fā)房地產(chǎn)項目近百個，開發(fā)面積超過2000萬平方米。而中海作為中建在香港的控股子公司，1992年8月在香港聯(lián)交所上市。截至2015年底，中海旗下商業(yè)地產(chǎn)部分在建面積約600萬平方米，已經(jīng)運營的面積約170萬平方米，其中大部分為寫字樓項目。

中海公告稱，本次交易體現(xiàn)了公司在行業(yè)整合中抓住市場機遇的能力，未來，該公司仍將通過繼續(xù)發(fā)掘行業(yè)內(nèi)具有吸引力的整合機會，持續(xù)鞏固并提升公司的行業(yè)領(lǐng)先地位。

中信方面則表示，本交易將使公司能更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項目的開發(fā)，將使公司進(jìn)一步擴大并強化在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的實力。同時，通過持有中海地產(chǎn)約10%股權(quán)，繼續(xù)分享國內(nèi)住宅地產(chǎn)市場的發(fā)展。

內(nèi)部利益主體紛爭成各自重組難題

并購后，讓業(yè)內(nèi)驚嘆的房企“巨無霸”逐漸浮出水面，事實上，這兩家公司也剛剛分別完成各自的重組。

對于有著地產(chǎn)界“黃埔軍校”之稱的中海而言，近年來持續(xù)的人事震蕩、管理層和內(nèi)部構(gòu)架變動，使之內(nèi)耗巨大。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士曾對長江商報記者表示，“攘外必先安內(nèi)，中海這兩年都在忙總部戰(zhàn)爭，業(yè)務(wù)發(fā)展的動靜不大。”

接近中建的消息人士向媒體透露，原中建地產(chǎn)并入中海地產(chǎn)的員工，因得不到施展空間，大部分在過去兩年已經(jīng)離職。由此可見，整合不僅給中海帶來了規(guī)模的增長，也讓這家地產(chǎn)巨子付出了成長的代價。

而中信的母公司中信集團，在過去6年間一直在醞釀中信地產(chǎn)與中信泰富的整合，以解決集團內(nèi)部同業(yè)競爭的問題。不過，事情進(jìn)展得并不順利。

早在2010年，中信集團董事長常振明就對媒體坦言，長期來看，中信泰富和中信地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要整合。當(dāng)時常振明提出的策略是，“短期互相投資合作，長期整合歸一”。在同年的品牌發(fā)布會上，常振明提出，由于中信泰富是香港上市公司，與中信地產(chǎn)的整合必須公開透明且對投資者有所交代，因此整合起來相當(dāng)復(fù)雜，并非短期內(nèi)可以完成。

隨后數(shù)年，整合問題成為媒體年年追問的焦點，中信集團對這一問題的研究也持續(xù)了6年之久，在這期間，兩家公司一直整而不合。

去年3月的業(yè)績發(fā)布會上，中信副董事長王炯說：“目前存在問題是，兩家公司模式和會計制度等都有不同，例如中信泰富地產(chǎn)屬于外資公司，外資要在國內(nèi)做房地產(chǎn)資本金要百分之百。兩家公司整合過程還需要一段時間。”

除此之外，央企中復(fù)雜的人事和利益關(guān)系，更是整合進(jìn)展緩慢的主要原因。全國房地產(chǎn)商會理事李驍分析稱：“納入到同一上市公司，原則上整理的難度不是太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價格或股權(quán)架構(gòu)，集團內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。”

中海重組后仍難成地產(chǎn)No.1

近日，業(yè)內(nèi)對于“中海完成整合后將趕超萬科成為‘地產(chǎn)一哥’”的言論甚囂塵上。那么，它有可能成為現(xiàn)實嗎？

“中海、中信兩者體量均較大，且存在同業(yè)競爭關(guān)系，資源整合工程量大，給重組帶來了難度。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛稱，中信旗下中信地產(chǎn)與中信泰富之間的重組至今沒有取得突破性的進(jìn)展，而中海收購中建后，盤子越做越大，其內(nèi)部也還在不斷整合中，此次吞入中信，將整合難度再上梯度，中海能否完全消化將成為并購后最大困難。

3月18日，易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在接受長江商報記者采訪時，提到了他之前撰寫的文章。“不少人預(yù)言，中信中海整合后銷售將迅速超過萬科成為新的地產(chǎn)巨無霸。但從兩家企業(yè)這些年的發(fā)展歷程以及具體合作的項目來看，我認(rèn)為，僅通過這次合作就把中海推到地產(chǎn)界No.1的可能性比較小，甚至今年達(dá)到2000億都很難（萬科今年將超3000億，綠地、恒大目標(biāo)直指2500億，碧桂園目標(biāo)2000億）。”

從項目層面上來看，中信的項目很多，遍布22個城市，但真正好的項目基本已經(jīng)去化完畢，而且多年來在北上廣深等一線城市很少拿地，也就是說，最近幾年中信還在不斷“去庫存”。

再從兩家公司的企業(yè)基因來看，公司的組織架構(gòu)和人員組合要實現(xiàn)“1+1大于2”顯得有些吃力。丁祖昱認(rèn)為，越是央企越是互不買賬，寄希望于團隊的交融，實現(xiàn)取長補短、再上臺階，可能只是奢望。“聯(lián)想到之前中海中建的合作，也能看出端倪，央企人員的整合并非易事。”他稱。

不過，殷旭飛也提出，房企之間的競爭不僅是業(yè)績、產(chǎn)品的競爭，也是包括土地儲備等在內(nèi)的綜合實力競爭，對于以獨立開發(fā)為主的中海而言，在土地價格水漲船高的情形之下，通過收購來獲得土地對中海而言是筆合算的買賣。而幾經(jīng)單獨上市未果的中信，投入實力較強的中海的懷抱也未嘗不是件壞事。

“地產(chǎn)航母”將如何再起航？

質(zhì)疑，期許，困惑，挑戰(zhàn)……當(dāng)前擺在中海主席兼行政總裁郝建民面前的，不僅有無數(shù)員工的期待，也有復(fù)雜的各方眼光。

房企集中度越來越高，“強者恒強，弱者恒弱”局面更加突出。業(yè)內(nèi)有人預(yù)言，待這場整合完成之后，中海將成為另一個地產(chǎn)航母。那么，“地產(chǎn)航母”將如何再起航？

韓長吉認(rèn)為，中海在房地產(chǎn)行業(yè)中排名滑落至第五名，與萬科、綠地、恒大等業(yè)績逐漸拉大，本次有望借助并購整合來實現(xiàn)趕超。“中海在一線城市表現(xiàn)并不突出，而中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在一二線經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，中海應(yīng)充分利用中信在金融、制造業(yè)、能源等行業(yè)方面的資源優(yōu)勢，增強在一二線城市的業(yè)務(wù)布局，再次揚帆起航。”

自去年以來，大型房企之間的并購重組正在持續(xù)上演，而并購之后形成的“巨無霸”聯(lián)合體也將成為房企們爭奪行業(yè)老大的重要砝碼。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉舉例稱，招商地產(chǎn)因母公司資產(chǎn)注入變身招商蛇口，成為當(dāng)時中國市值最大的開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的重組也在進(jìn)一步推進(jìn)中；同時，金豐投資重組交易完成后，綠地的市值也有意問鼎房地產(chǎn)“老大”。

3月18日下午，中海地產(chǎn)在香港舉行了2015全年業(yè)績發(fā)布會?；顒蝇F(xiàn)場，媒體的關(guān)注點紛紛落在了剛剛宣布的中海、中信整合上。盡管郝建民多次表示交易還未到最后交割時間，合作細(xì)節(jié)暫時無法解答。但其仍在現(xiàn)場記者的追問下對外透露，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計交易可以在五六個月之內(nèi)完成，最保守估計，預(yù)計年內(nèi)可以完成。

至于整合之后，中海將如何調(diào)整中信人員。郝建民稱：“偉大的公司一定有優(yōu)秀的人才，優(yōu)秀的人才就要有合適的發(fā)展自己的平臺。”而且這個問題也得到了中海高層的重視，雖然目前還沒有具體措施，但未來一定可以達(dá)成共識。

3月17日，長江商報記者將擬定的采訪提綱發(fā)送至中海地產(chǎn)傳訊部郵箱，然而截至發(fā)稿前仍未收到任何回復(fù)。