時(shí)報(bào)觀察：二手房交易暫無需擔(dān)心營(yíng)改增

上周五，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布營(yíng)改增全面實(shí)施進(jìn)入倒計(jì)時(shí)狀態(tài)。由于房地產(chǎn)行業(yè)被納入本次試點(diǎn)，適用稅率為11%，加上兩會(huì)期間國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍曾明確表示，本次營(yíng)改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易，社會(huì)輿論對(duì)個(gè)人自用住房在5月1日之后上市交易，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是否將加重產(chǎn)生了很大的疑問。

很多人擔(dān)心，現(xiàn)有的二手房交易營(yíng)改增之后，按總價(jià)5.5%征收的營(yíng)業(yè)稅，未來會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)為按差額的11%計(jì)征。這個(gè)問題波及面廣，且稅費(fèi)條例又非常復(fù)雜，因此也產(chǎn)生了很多誤解。以筆者對(duì)財(cái)稅的了解而言，這種擔(dān)心可能屬多余。

首先從征收對(duì)象來說，房地產(chǎn)企業(yè)和自然人在稅法上來講是兩個(gè)概念。以最簡(jiǎn)單的邏輯來說，房地產(chǎn)企業(yè)是指商品房的生產(chǎn)者，整個(gè)生產(chǎn)過程涉及土地、建筑材料、人員等各種生產(chǎn)要素的采購(gòu)。而買賣二手房的自然人，則是商品房的使用者，整個(gè)買賣過程中的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)抵扣額是無法核定的。因此，二者的納稅人身份是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)通常是一般納稅人，個(gè)人則是小規(guī)模納稅人。根據(jù)增值稅暫行條例，小規(guī)模納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，稅率也只有3%。

其次從原理上來說，增值稅也不適用自然人自用房的市場(chǎng)增值部分。增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的流轉(zhuǎn)稅，而二手房買賣實(shí)際很難區(qū)別哪些房源來自個(gè)人自用住房，哪些房源來自炒房客，或者二者兼有。我們也知道，二手房買賣除了要交營(yíng)業(yè)稅，還要交個(gè)人所得稅。如果營(yíng)改增對(duì)于個(gè)人自用住房而言是對(duì)增值額征收的話，那么個(gè)人所得稅是否應(yīng)該取消呢？很顯然，這是不可能的。

因此，未來即便營(yíng)改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會(huì)沿用下去。比如，個(gè)人首套，或者持有一定年限的房屋營(yíng)業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去，否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重，這不符合營(yíng)改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。另外，當(dāng)前的二手房交易稅費(fèi)制度實(shí)際鼓勵(lì)個(gè)人長(zhǎng)期持有住宅，而非短期倒賣加重市場(chǎng)泡沫，這也意味著營(yíng)改增不會(huì)單純以增值額計(jì)稅，因?yàn)榘催@個(gè)路子走長(zhǎng)期持有自用住宅的個(gè)人稅收負(fù)擔(dān)會(huì)加重，反而會(huì)鼓勵(lì)短期炒賣加重市場(chǎng)泡沫。

最后讀者如果有心，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)個(gè)人二手房不會(huì)受到此次營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大影響，最直接的證據(jù)來自財(cái)政部和國(guó)稅總局的答記者問。上周五兩部委的答記者問中，明確提到新增試點(diǎn)行業(yè)“涉及納稅人近1000萬(wàn)戶，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍”。這個(gè)量級(jí)，不可能意味著全社會(huì)所有的存量二手房都納入了5月1日鋪開的試點(diǎn)范圍中。

筆者以為，個(gè)人二手房交易進(jìn)入營(yíng)改增范圍，至少應(yīng)該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因?yàn)榧幢闶切☆~納稅人且只適用簡(jiǎn)易征收辦法，其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當(dāng)前的營(yíng)改增試點(diǎn)。另外一個(gè)可供參照的時(shí)點(diǎn)是，國(guó)土部門全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息最快也要在2017年才能實(shí)現(xiàn)共享和可查詢，而這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)顯然會(huì)是未來計(jì)稅的重要依據(jù)。