碧桂園多元化轉(zhuǎn)型 沖刺2000億房企俱樂部

2015年是地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型年，創(chuàng)新中伴隨著陣痛，很多房企選擇大范圍改革。碧桂園選擇在堅(jiān)守中進(jìn)取，在鞏固三四線市場(chǎng)的同時(shí)，大力開拓一二線市場(chǎng)，與此同時(shí)，加碼海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，碧桂園進(jìn)一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)是集團(tuán)新的關(guān)注點(diǎn)。目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獨(dú)立上市工作正在推動(dòng)和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利的話，今年底將在上海上市。

力拓海外：做大蛋糕規(guī)模

3月15日，碧桂園2015年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)在香港舉行，“三斌駕到”，給了媒體一場(chǎng)別開生面的業(yè)績(jī)會(huì)。年報(bào)披露，2015年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1401億元，同比增長(zhǎng)7.1%，已連續(xù)三年銷售破千億。2016年碧桂園銷售目標(biāo)為1680億元，不包括海外部分。在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌表示：“海外沒有限定目標(biāo)，有空間做得更好”。

國(guó)內(nèi)銷售預(yù)計(jì)保持近20%的增速，擁有大熱的森林城市項(xiàng)目，外界紛紛猜測(cè)2016年，碧桂園將成為萬(wàn)科有力的競(jìng)爭(zhēng)者，是爭(zhēng)奪房企“一哥”寶座的實(shí)力選手。2016年，碧桂園推貨量達(dá)3000億元，這將有力支撐1680元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。森林城市項(xiàng)目去年推售近3億元的貨量，得到集團(tuán)內(nèi)部的踴躍購(gòu)買，搶購(gòu)一空，海外市場(chǎng)勢(shì)不可擋，充滿無(wú)限可能。

莫斌對(duì)于森林城市項(xiàng)目充滿了期待，但對(duì)于具體的銷售預(yù)測(cè)又帶有些許謹(jǐn)慎，畢竟這是一個(gè)能夠決定碧桂園成敗的項(xiàng)目。碧桂園內(nèi)部人士曾透露，2016年碧桂園對(duì)于房企老大的寶座沒有作過多的計(jì)劃，但不排除有這種可能，森林城市項(xiàng)目本身充滿無(wú)限可能。

其他房企對(duì)于2016年的市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，而碧桂園卻計(jì)劃斥資500億元拿地，這一看似“逆行”的策略到底出于什么考慮呢？莫斌坦承，目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，相信政府會(huì)給予更多的政策支持，危機(jī)時(shí)刻伴隨著機(jī)遇，但是碧桂園不會(huì)盲目舉牌，更傾向于尋找優(yōu)質(zhì)地塊，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。目前國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率為56%，主要發(fā)達(dá)國(guó)家達(dá)到80%~90%的水平，“十三五”末期，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，在大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)將迎來巨大的發(fā)展空間。

2015年，三四線市場(chǎng)萎靡，一線城市樓市堅(jiān)挺，吸引了大批房企回歸一線城市。在三四線城市有著豐富經(jīng)驗(yàn)的碧桂園也開始積極尋求在一二線城市的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2015年，碧桂園一二線城市貢獻(xiàn)了52%的業(yè)績(jī)，三四線城市業(yè)績(jī)占比為46%。碧桂園2016年預(yù)計(jì)推貨量達(dá)到3000億元，一二線城市1620億，占總貨量的54%。

2016年，碧桂園在大力發(fā)展一二線城市的同時(shí)，繼續(xù)堅(jiān)守三四線城市。對(duì)于三四線市場(chǎng)，碧桂園聚焦高凈值人群，專注改善型需求。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示：“碧桂園在三四線城市專注高端化項(xiàng)目，價(jià)格會(huì)比同地段貴10%~20%左右，但這不是盲目的定價(jià)，而是采取以銷定產(chǎn)的策略”。在其他房企全面退出三四線城市的背景下，碧桂園選擇對(duì)客戶進(jìn)行分群，三四線城市的堅(jiān)守意義凸顯。

多元化轉(zhuǎn)型之路

能否趕上萬(wàn)科還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)，但碧桂園轉(zhuǎn)型的規(guī)模和速度卻有目共睹。萬(wàn)科憑借“八爪魚”計(jì)劃殺出一條血路，碧桂園在合伙人制度、融資、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及人才培養(yǎng)等方面表現(xiàn)不俗。

2015年，碧桂園通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而降低融資成本，為集團(tuán)穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2015年4月碧桂園引入中國(guó)平安成為戰(zhàn)略合作伙伴后，尋找多方合作機(jī)會(huì)，從土地、營(yíng)銷、金融等方面穩(wěn)定投入，土地合資方面與平安陸金所合作，有15個(gè)項(xiàng)目完成資金募集，金額達(dá)到60億元。在資金方面，中國(guó)平安給予碧桂園大力的支持，發(fā)行8億美元集團(tuán)貸，60億元人民幣公司貸，都予以認(rèn)購(gòu)，且排名靠前。

值得注意的是，過去兩年碧桂園的融資成本大幅下降，2015年下降的幅度更大，預(yù)計(jì)2016年融資的成本，會(huì)從2015年的6.2%，下降到5%~6%之間。

通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，碧桂園進(jìn)一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)是集團(tuán)新的關(guān)注點(diǎn)。集團(tuán)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌表示，物業(yè)管理上市工作正在推動(dòng)和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利的話，今年底將在上海上市。

碧桂園推進(jìn)內(nèi)部合伙人項(xiàng)目，2014年實(shí)行了同心共享，兩個(gè)激勵(lì)機(jī)制相輔相成，從2014年10月份到去年底168個(gè)項(xiàng)目，73個(gè)項(xiàng)目開盤，凈利潤(rùn)率達(dá)到12%，強(qiáng)制跟投年化回報(bào)率達(dá)到了56%。利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合伙人機(jī)制，大大提高了項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效益，是實(shí)施長(zhǎng)期戰(zhàn)略的有效保障。

值得一提的是，自2014年以來，碧桂園在全球范圍大舉招募博士，每年從全球引入超100名知名高校博士，截至2015年12月31日，共招收了256名博士，并設(shè)立了博士后科研工作站。高精尖人才的引入提升了碧桂園的整體競(jìng)爭(zhēng)力，也為未來發(fā)展儲(chǔ)備人才，對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“在國(guó)內(nèi)，力求規(guī)模的增長(zhǎng)，希望通過穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)；在海外，尋求利潤(rùn)的增長(zhǎng)，通過厘定海外投資標(biāo)準(zhǔn)，提升海外業(yè)務(wù)。未來，碧桂園將努力成為全世界最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)之一。”莫斌對(duì)未來信心滿滿。

碧桂園年報(bào)速覽

總收入1132.2億元

同比增33.9%

銷售面積1767萬(wàn)平方米

同比增45.1%

核心凈利潤(rùn)97.1億元

同比增5.1%

房地產(chǎn)開發(fā)

收入為1094.60億元

同比增33.7%

銷售面積為1767萬(wàn)平方米

同比增45.1%

平均售價(jià)6194元/平方米

物業(yè)管理

物管及社區(qū)收入14.69億元

同比增長(zhǎng)52.4%，主要因?yàn)樗芾斫ㄖ娣e增加

物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋382個(gè)項(xiàng)目，簽約管理面積1.38億平方米

酒店經(jīng)營(yíng)

酒店收入為14.5億元

同比增長(zhǎng)28.5%

45家五星級(jí)或五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店

6家四星級(jí)或四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店開業(yè)

共擁有客房13819間

建筑、裝修及裝飾

實(shí)現(xiàn)收入7.46億元同比增長(zhǎng)59.5%

主要是關(guān)聯(lián)方及第三方提供的建筑及裝飾服務(wù)量增加

物業(yè)投資

租金收入9175萬(wàn)元同比增5.8%

投資物業(yè)總建筑面積為105萬(wàn)平方米

公允價(jià)值86.86億元