地王折戟6年后 大龍地產(chǎn)還在回歸路上

近日，北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱大龍地產(chǎn)），發(fā)布2015年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，大龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)，較上年同期相比雙雙下滑。

作為銷售規(guī)模在20億元以下的中小上市房企，大龍地產(chǎn)的成名還要追溯到“天竺地王”一戰(zhàn)。

2009年11月，大龍地產(chǎn)以50.5億元的總價(jià)競(jìng)得北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的土地使用權(quán)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京總價(jià)和單價(jià)的“雙料”地王。令人意外的是，“地王”寶座還沒(méi)坐熱，大龍地產(chǎn)便因?yàn)闊o(wú)法按時(shí)繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，公司也因此被罰2億元。

“地王”項(xiàng)目被收回后，大龍地產(chǎn)何去何從？時(shí)隔6年之久，大龍地產(chǎn)目前經(jīng)營(yíng)狀況、戰(zhàn)略如何？

營(yíng)收與凈利潤(rùn)雙雙下滑

大龍地產(chǎn)從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)和建筑施工。2015年，公司兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入較2014年均有不同幅度的下降。截至報(bào)告期末，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.69億元，比上年同期12.19億元減少45.14%；利潤(rùn)總額8135.94萬(wàn)元，較上年同期1.74億元減少53.27%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5977.31萬(wàn)元，較上年同期1.33億元減少54.9%；歸屬母公司凈利潤(rùn)5963.35萬(wàn)元，較上年同期1.3億元減少54.14%。對(duì)于下滑的原因，大龍地產(chǎn)表示，受房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和建筑施工業(yè)務(wù)體量減少等因素影響。

2015年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在北京順義、廣州中山以及內(nèi)蒙古滿洲里三塊區(qū)域，除中山項(xiàng)目部分尚未完成竣工備案外，其余項(xiàng)目均已進(jìn)入銷售階段。

2015年，位于北京順義的裕龍華府項(xiàng)目銷售面積為1.128萬(wàn)平方米，銷售金額為2.778億元；位于廣東省中山市的裕龍君匯項(xiàng)目銷售面積為2.6萬(wàn)平方米，銷售金額為1.33億元；位于滿洲里裕龍園區(qū)項(xiàng)目銷售面積為661.54平方米，銷售金額僅為200.54萬(wàn)元。

值得注意的是，大龍地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不樂(lè)觀。報(bào)告期內(nèi)，大龍地產(chǎn)持有待開(kāi)發(fā)土地的區(qū)域分別為北京市順義區(qū)、廣東省中山市以及內(nèi)蒙古滿洲里市，在持有待開(kāi)發(fā)土地面積方面，順義區(qū)為2.8342萬(wàn)平方米，中山市為4.036萬(wàn)平方米，滿洲里為15.1236萬(wàn)平方米。

補(bǔ)倉(cāng)成當(dāng)務(wù)之急。大龍方面表示，鑒于公司目前已無(wú)在建項(xiàng)目，結(jié)合區(qū)域環(huán)境和土地儲(chǔ)備情況，公司計(jì)劃2016年在順義、中山等地區(qū)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，以保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于公司發(fā)展戰(zhàn)略，大龍方面認(rèn)為，京津冀一體化、首都功能疏解及通州區(qū)行政副中心建設(shè)等宏觀政策、環(huán)境的變化，為公司多年來(lái)深耕的順義市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。公司將借此機(jī)遇，在做好現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，努力提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)抵御市場(chǎng)、政策變化的能力。

對(duì)于未來(lái)的方向，大龍地產(chǎn)方面表示，通過(guò)近幾年的不斷努力，在克服一系列困難后，公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)重心逐步轉(zhuǎn)回順義本地。作為順義區(qū)屬國(guó)有控股房地產(chǎn)上市企業(yè)，公司多年深耕順義市場(chǎng)，擁有較多的區(qū)域資源，對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)展具有良好的促進(jìn)作用。

北京拿地不易

其實(shí)回歸“根據(jù)地”的戰(zhàn)略由來(lái)已久。繼“天竺地王”一戰(zhàn)折戟后，大龍地產(chǎn)就已經(jīng)決定重回順義。

大龍地產(chǎn)2010年報(bào)指出，公司將按照“立足順義、面向北京、胸懷全國(guó)”的要求，實(shí)現(xiàn)重心回歸，牢牢穩(wěn)固順義這塊“根據(jù)地”，與順義同成長(zhǎng)，共發(fā)展。2011年報(bào)又表示，報(bào)告期內(nèi)，公司貫徹落實(shí)“整體轉(zhuǎn)王府、分期開(kāi)宣武、盤活滿洲里、加快建中山、重心回順義”的項(xiàng)目建設(shè)思路，扎實(shí)開(kāi)展工作，穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目。

大龍地產(chǎn)在2013年報(bào)中亦認(rèn)為，2010年，公司在內(nèi)外部巨大壓力的背景下，適時(shí)提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、回歸順義的發(fā)展思路，2012年7月進(jìn)一步編制了以“戰(zhàn)略回歸，龍騰順義”為核心的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，提出“專注于中國(guó)新型城市化建設(shè)的城市運(yùn)營(yíng)商典范”的發(fā)展愿景和“助力區(qū)域多元化、促進(jìn)城市現(xiàn)代化、加速城鄉(xiāng)一體化”的核心使命。

但回歸之路并不容易。據(jù)了解，2015年，大龍地產(chǎn)僅新增土地儲(chǔ)備1塊。公告顯示，公司控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大龍有限）于2015年12月4日收到北京市國(guó)土資源局簽發(fā)的《中標(biāo)通知書(shū)》，成功競(jìng)得北京市順義仁和鎮(zhèn)05-02-15-2地塊R2二類居住限價(jià)商品房項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，中標(biāo)價(jià)為4.0336億元，其中政府土地出讓收益2.56億元，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款1.48億元。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一二線城市被視為“香餑餑”，三四線城市因?yàn)閹?kù)存壓力太大，被房企視為“紅海”。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3517.13億元拿地，從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。2015年北京的土地市場(chǎng)成交中，26宗地塊的樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。

時(shí)光回溯到2009年11月20日，大龍地產(chǎn)拍下又因欠繳土地款被收回的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)用地，樓面地價(jià)為29859元/平方米。這塊地的總價(jià)和單價(jià)分別創(chuàng)下當(dāng)年北京公開(kāi)出讓地塊的新高，成為當(dāng)時(shí)的雙料“地王”。

時(shí)過(guò)境遷，如今北京的高地價(jià)對(duì)大龍來(lái)說(shuō)仍是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年，北京共成交地塊110宗，而其中23宗地塊的總價(jià)在30億元以上，占比近21%。

截至2015年12月31日，大龍地產(chǎn)資產(chǎn)總額僅為29.21億元，較年初的30.05億元減少0.84億元；負(fù)債總額7.68億元，較年初8.69億元減少1.01億元；凈資產(chǎn)21.53億元，較年初的21.36億元增加0.17億元。

大龍地產(chǎn)也認(rèn)為，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪洗牌，高庫(kù)存和低去化率依然是大部分房企難以逾越的障礙，龍頭企業(yè)在融資、快速周轉(zhuǎn)等方面的優(yōu)勢(shì)明顯，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。“從土地市場(chǎng)上看，更多地出現(xiàn)國(guó)企、央企占主流以及聯(lián)合體拿地的趨勢(shì)，以北京為例，活躍在土地市場(chǎng)的企業(yè)大部分都是國(guó)企或者央企所組成的聯(lián)合體。”

大龍地產(chǎn)年報(bào)速覽

利潤(rùn)總額8135.94萬(wàn)元，較上年同期17410.16萬(wàn)元減少53.27%

實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5977.31萬(wàn)元，較上年同期13253.48萬(wàn)元減少54.9%

公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.69億元，比上年同期12.19億元減少45.14%

歸屬母公司凈利潤(rùn)5963.35萬(wàn)元，較上年同期13003.73萬(wàn)元減少54.14%

公司資產(chǎn)總額為29.21億元，較年初30.05億元減少0.84億元

資產(chǎn)負(fù)債率為26.29%，較年初減少2.62個(gè)百分點(diǎn)

負(fù)債總額7.68億元，較年初8.69億元減少1.01億元

凈資產(chǎn)21.53億元，較年初21.36億元增加0.17億元，其中歸屬母公司的所有者權(quán)益為21.48億元，較年初21.31億元增加0.17億元