中國(guó)海外310億收購(gòu)中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)

3月14日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司及中國(guó)中信股份有限公司雙雙發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中國(guó)海外，最終對(duì)價(jià)金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元?！　「鶕?jù)交易協(xié)議，最終對(duì)價(jià)的支付方式分為：中國(guó)海外將向中信方配發(fā)及發(fā)行10.96億股普通股，占中國(guó)海外經(jīng)發(fā)行該等股份后已擴(kuò)大股本的約10%，對(duì)價(jià)股份將按每股27.13港元的價(jià)格發(fā)行；此外，中國(guó)海外將向中信方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)對(duì)價(jià)，價(jià)值約為人民幣61.50億元。　　中國(guó)海外方面表示，交易完成后，公司在一線及二線城市的土地儲(chǔ)備將大幅提升。截至2015年12月31日，中信在中國(guó)主要城市擁有土地儲(chǔ)備約2400萬(wàn)平方米，主要包括發(fā)展中物業(yè)及持作未來(lái)發(fā)展的物業(yè)，其次為主要位于一線及二線城市的已落成物業(yè)，其中42%位于珠三角地區(qū)，31%位于環(huán)渤海地區(qū)，9%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，另有18%位于其他區(qū)域?！　』ㄆ斓难袌?bào)指出，若中國(guó)海外成功收購(gòu)中信內(nèi)地若干住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，將對(duì)集團(tuán)帶來(lái)明顯利好作用。中國(guó)海外于收購(gòu)前的估值為2016年市盈率預(yù)測(cè)8.3倍，基于其基本面穩(wěn)健，預(yù)期2015財(cái)年業(yè)績(jī)理想。報(bào)告指出，中國(guó)海外原本已擁有4070萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，此次交易將進(jìn)一步刺激其土地儲(chǔ)備及銷售。還可令中國(guó)海外未來(lái)3年年均銷售至少增加20%，毛利率約30%至35%；花旗方面稱，相信中海在行業(yè)改革中可獲更多并購(gòu)機(jī)會(huì)，有可能與中信股份加深合作?！　≌猩套C券也分析指出，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，中國(guó)海外集中于一二線城市的土地儲(chǔ)備，以及針對(duì)首套房和改善型需求的產(chǎn)品將受益最大。同時(shí)，招商證券預(yù)計(jì)中國(guó)海外2015年核心盈利將同比增長(zhǎng)21%至288億港元?！　”M管2015年地價(jià)飛漲，但中國(guó)海外仍嚴(yán)格控制購(gòu)買地塊以避免高價(jià)購(gòu)地。2015年公司新增土地支出總額為345億元人民幣。根據(jù)招商證券估算，這些新項(xiàng)目的毛利率一般在30%以上，而北京和深圳的項(xiàng)目可以達(dá)到40%以上。綜合來(lái)看，有助于中國(guó)海外在未來(lái)數(shù)年保持30%以上的毛利率。　　不過(guò)，盡管2016年開(kāi)年以來(lái)，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，但是更多的二三四線城市仍然處于“去庫(kù)存”的進(jìn)程當(dāng)中。資料顯示，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的中國(guó)海外當(dāng)前布局除了一線城市以外，大部分仍然處于庫(kù)存積壓之下的二三線城市，其中的長(zhǎng)三角、東北、中西部地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯供過(guò)于求局面，住宅銷售市場(chǎng)壓力仍存?！　⊥咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析指出，2015年以來(lái)，大房企之間并購(gòu)重組案例正在持續(xù)上演，而并購(gòu)重組之后形成的“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。其中，恒大地產(chǎn)2015年通過(guò)持續(xù)并購(gòu)擴(kuò)大自己在地產(chǎn)事業(yè)的版圖；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)最大市值開(kāi)發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過(guò)程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值也有意問(wèn)鼎房地產(chǎn)行業(yè)“老大地位”?！　?ldquo;中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商地位”。張宏偉說(shuō)，這也將加劇2016-2018年地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面?！　?ldquo;從房企自身發(fā)展的角度來(lái)看，房企并購(gòu)重組拉開(kāi)大幕，主要是為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題”。張宏偉認(rèn)為，首先，在樓市規(guī)模化增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報(bào)使得房企盈利沖動(dòng)凸顯，房企展開(kāi)資源爭(zhēng)奪賽已不可避免。這些大型房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的房企。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。