中海310億收購中信住宅業(yè)務 市值或超萬科

繼招商系地產(chǎn)大重組之后，又有兩家央企間的地產(chǎn)業(yè)務整合拉開了序幕。

3月14日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以人民幣310億元的總價收購中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務，總建筑面積約2400萬平方米。

中海地產(chǎn)將主要通過向中信方面增發(fā)股份、同時轉(zhuǎn)讓小部分資產(chǎn)支付交易對價。交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權，成為中海地產(chǎn)的第二大股東。

《第一財經(jīng)日報》記者按照此次增發(fā)價格測算，中海地產(chǎn)在完成交易后的市值將達2973億港元（合約人民幣2500億元），與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。

但萬科A股股價在“萬寶之爭”中大幅大漲，復牌之后極有可能補跌。這意味著，中海地產(chǎn)有望成為中國市值最大的地產(chǎn)“巨無霸”。

央企再現(xiàn)大重組

在完成了母公司中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務整合之后，中海地產(chǎn)又馬不停滴將目標瞄準了另一家央企——中信股份。

兩家央企資產(chǎn)重組的消息在3月11日傳開，到3月14日，雙方先后發(fā)布公告坐實了此事。

根據(jù)公告，中海地產(chǎn)將收購中信股份重組之后的絕大部分住宅業(yè)務，這些項目分布于中國內(nèi)地25個城市，其土地儲備總面積約2400萬平方米，項目主要位于環(huán)渤海、長三角、珠三角及其他地區(qū)，大部分項目位于一線及二線城市。

此次交易的總價為人民幣310億元，中海地產(chǎn)將通過定向增發(fā)和出售資產(chǎn)來支付，一是向中信增發(fā)10.96億股新股，價格27.13港元/股，合約297.24億港元；二是向中信轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)，償付人民幣61.49億元（73.56億港元）。

中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向《第一財經(jīng)日報》記者透露，中?？赡軐⑵煜律虡I(yè)地產(chǎn)的一小部分出售給中信。

截止到2015年底，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)在建面積逾600萬平方米，已經(jīng)運營的面積約170萬平方米，其中大部分為寫字樓，另有3家酒店，分別位于深圳、珠海、澳門；3家已開業(yè)的購物中心，分別位于濟南、南京、沈陽，以及1家在建的購物中心，位于佛山。

交易完成之后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權，成為其第二大股東，僅次于中國海外集團的51%。中信將在中海地產(chǎn)的董事會享有一名非執(zhí)行董事的席位。

對于中海地產(chǎn)來說，通過發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)的方式，一次性獲得中信股份旗下具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，而不動用公司現(xiàn)金資源，更能提升其在一二線城市的土地儲備。

此次收購中信獲得土地儲備，相當于中海地產(chǎn)總土地儲備的一半。截至2015年6月底，中海地產(chǎn)的土地儲備為4409萬平方米。

而中信股份也借此完成對旗下地產(chǎn)業(yè)務的整合。作為大型央企，中信股份業(yè)務橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等多個領域，2014年剛剛完成整體上市。其中，房地產(chǎn)業(yè)務主要有中信地產(chǎn)和中信泰富兩個平臺。但在中信的整體業(yè)務中，地產(chǎn)板塊占比很小。2015年上半年，其房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)僅占中信股份總收入的4%。

中信股份副董事長兼總經(jīng)理王炯先生表示：“這是我們地產(chǎn)整合的一個重要舉措。相信中海地產(chǎn)能使這部分的資產(chǎn)實現(xiàn)價值最大化，同時我們也可以參與這家國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的發(fā)展。”

中信方面稱，此次交易將使中信能更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項目的開發(fā)。

叫板萬科

接連的幾次大并購之后，中海地產(chǎn)今后的規(guī)?；?qū)⒅弊啡f科。

雖然是賺錢能力最強的房企，中海地產(chǎn)目前的規(guī)模與萬科仍有一定差距。2015年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額約1806億港元(合約人民幣1515億元)，在全國房企中排名第五。而萬科在2015年實現(xiàn)的銷售額創(chuàng)下了行業(yè)新高，達人民幣2614億元。這意味著，中海地產(chǎn)與萬科之間的年銷售規(guī)模差距超過1000億元。

中海地產(chǎn)此番收購的中信地產(chǎn)資源多數(shù)位于一二線城市，其中環(huán)渤海地區(qū)占比31%，長江三角洲地區(qū)占比9%，珠江三角洲地區(qū)占比42%，其他地區(qū)占比18%。

“至于具體城市分布，相信很快就會有一份詳細的交易結(jié)構(gòu)協(xié)議。”上述中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向《第一財經(jīng)日報》記者透露。

評級機構(gòu)標準普爾表示，此次交易涉及的土地儲備相當一部分項目位于一二線城市、以及部分項目能夠在2016年進入可銷售狀態(tài)，能夠有助于中海地產(chǎn)維持增長動能。

單從市值來看，一旦完成交易，中海地產(chǎn)的市值將幾乎與萬科持平。按照中海地產(chǎn)計劃以價格27.13港元/股向中信增發(fā)10.96億股新股、占擴大后總股本的10%來計算，中海地產(chǎn)增發(fā)后的市值將達2973億港元（合約人民幣2500億元），與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。

中海地產(chǎn)方面稱，未來公司仍將通過審慎的決策與判斷發(fā)掘行業(yè)內(nèi)具有吸引力的整合機會，持續(xù)鞏固并提升公司的行業(yè)領先地位。

事實上，當前中國房地產(chǎn)正處于分化整合時期，行業(yè)并購態(tài)勢愈加明顯。標準普爾預計這種態(tài)勢將持續(xù)數(shù)年。

不過，兩大央企整合也將面臨不少難題，比如人事變動和組織架構(gòu)。此前，中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)涉及338億元的內(nèi)部整合，就耗費了近兩年時間，背后伴隨著諸多人事紛爭、組織架構(gòu)變革等問題。此次要跨越兩家央企，整合難度或許要高于內(nèi)部重組。