一線樓市房?jī)r(jià)節(jié)后集體暴走 京滬深兩會(huì)后或出新政

一線城市和部分二線城市近期暴漲的房?jī)r(jià)，已經(jīng)引發(fā)相關(guān)地方政府和多個(gè)部委的強(qiáng)烈關(guān)注。

對(duì)此，有知情人士推測(cè)，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

不過(guò)，由于一線城市近段時(shí)間房?jī)r(jià)的暴漲，是供需關(guān)系緊張、信貸寬松、稅收優(yōu)惠，包括地方政府推出的高價(jià)地、中介機(jī)構(gòu)的首付貸，甚至是股市下跌等多方面因素整體導(dǎo)致的，因此，多位業(yè)內(nèi)專家均向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在信貸環(huán)境整體寬松、供需關(guān)系短期難以扭轉(zhuǎn)的情況下，一線城市今年的房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲。

春節(jié)淡季仍難阻

一線樓市集體“暴走”

2月份，由于春節(jié)假期的存在，歷來(lái)是全年成交的淡季，但從今年一線城市的成交數(shù)據(jù)看，卻并沒(méi)有“歇一歇”的意思，而且還是在房?jī)r(jià)大幅跳漲的情況下。

佑威房地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬(wàn)平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)最近七年新高。成交均價(jià)為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.23%，同比上漲23.92%。同時(shí)，上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份上海二手房共計(jì)成交了2.8萬(wàn)套，雖然環(huán)比1月份下跌了近四成，但同比大漲166.58%。

而在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳，根據(jù)深圳市規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份當(dāng)?shù)匦路孔≌山画h(huán)比減少0.7%，同比大增172.5%；48095元/平方米的成交價(jià)環(huán)比上漲3.4%，同比大漲72.1%。二手住宅方面，深圳2月份共成交8496套，成交價(jià)繼續(xù)刷新歷史高點(diǎn)，達(dá)52600元/平方米。

北京住建委成交數(shù)據(jù)顯示，2月份北京商品住宅（含保障房）共實(shí)現(xiàn)成交4678套，環(huán)比下降51.71%，同比增長(zhǎng)110.6%。同時(shí)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2月份北京市二手住宅共成交8672套，成交量環(huán)比上月下降31.9%，與去年同期相比上升了59.4%。值得注意的是，2月份受春節(jié)假期影響，實(shí)際網(wǎng)簽天數(shù)為21天，二手房日均網(wǎng)簽量約為413套，較一月份微增0.5%。

就連在一線城市中平穩(wěn)的廣州，2月份的二手住宅網(wǎng)簽成交量也達(dá)到了2694宗，雖然環(huán)比1月份下降50.6%，但與去年2月份相比，網(wǎng)簽成交量則大漲123.2%。一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)與去年同期相比也上漲了13%。

多方表態(tài)關(guān)注

相關(guān)政策恐收緊

而面對(duì)上述城市量?jī)r(jià)雙雙暴漲的現(xiàn)狀，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人也紛紛表態(tài)。

3月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，正與這四個(gè)城市保持密切聯(lián)系，想方設(shè)法穩(wěn)定市場(chǎng)。主要涉及：第一，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；第二，增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露相關(guān)信息；第三，增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；第四，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；第五，正確引導(dǎo)輿論。

全國(guó)人大代表、上海市委書記韓正則在3月6日談到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)乎民生，全國(guó)各個(gè)市場(chǎng)差異很大。近期上海房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性過(guò)熱，市場(chǎng)情緒抬高房?jī)r(jià)，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展不利，必須關(guān)注和加強(qiáng)調(diào)控。

同一天，發(fā)改委主任徐紹史在答媒體提問(wèn)時(shí)也表示，當(dāng)前一、二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過(guò)加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3月9日，央行副行長(zhǎng)潘功勝在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)表示，解決目前的一線住房上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開(kāi)始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

潘功勝認(rèn)為，一線城市住房價(jià)格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。據(jù)悉，目前鏈家、中原等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)暫停了首付貸金融業(yè)務(wù)。

有知情人士推測(cè)，目前北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。其中，上海市政府相關(guān)部門已于3月8日召集部分研究機(jī)構(gòu)，就當(dāng)前“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”問(wèn)題進(jìn)行座談。而深圳市市長(zhǎng)許勤此前在深圳市六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上曾表示，深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，深圳市政府正在研究調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)在合理區(qū)間。

多因素助長(zhǎng)房?jī)r(jià)

長(zhǎng)久以來(lái)，一線城市的供需矛盾一直存在。相比于三、四線城市的供大于求，一線城市則屬于“僧多粥少”，在新增大量人口的同時(shí)，土地供應(yīng)確實(shí)逐年減少，而這也是目前北上廣深房?jī)r(jià)快速上漲的最重要因素。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷此前曾表示，“上海商品住宅自2006年以來(lái)的10年時(shí)間里，累計(jì)批準(zhǔn)上市182.8萬(wàn)套商品住宅，累計(jì)銷售178.5萬(wàn)套，余量?jī)H4.3萬(wàn)套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬(wàn)套計(jì)算，僅夠3個(gè)月銷售的量”。

易居研究院研究報(bào)告也顯示，2016年1月份，一、二、三線50個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為8.6個(gè)月、12.2個(gè)月和18.5個(gè)月。相比2015年12月份，一線城市的去化速度有所加快。其中，一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫(kù)存周期較小，相應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場(chǎng)上。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)的情況卻是北京、上海、深圳土地資源已經(jīng)日漸枯竭，尤其是在一線城市土地開(kāi)發(fā)邊界不會(huì)突破的情況下。同時(shí)，即便增加土地供應(yīng)，可要轉(zhuǎn)化為能夠銷售的房源，至少也需要一年的時(shí)間，2016年一線城市的供應(yīng)不會(huì)有什么變化。

除了供需矛盾外，促使一線城市上漲的另一個(gè)因素就是信貸的放量以及稅收等政策的放寬。正是在去年多次降息降準(zhǔn)后，大量資金流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，北京、上海才恢復(fù)了上漲的趨勢(shì)。而此前央行公布的《2016年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元。顯然，2016年1月份的信貸增量規(guī)模，已遠(yuǎn)超過(guò)樓市最為瘋狂2009年同期。

有業(yè)內(nèi)人士稱，一季度房地產(chǎn)貸款余額規(guī)模及其增速，與該年度1月份的社會(huì)融資增量規(guī)模、人民幣貸款增量規(guī)模呈正比關(guān)系。而最近三年，一季度末房地產(chǎn)貸款余額增量都相當(dāng)于1月份整個(gè)信貸增量的60%~67%。這也意味著到一季度末，房地產(chǎn)貸款余額的增量將達(dá)到約1.5萬(wàn)億元的水平。

此外，雖然大部分稅收政策與一線城市絕緣，但2月份三部委出臺(tái)了的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，還是大幅降低了一線城市改善性需求的稅負(fù)。而這也影響了諸多買房人的信心。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)支撐：一是政策支撐，去庫(kù)存政策盡管很多都不是沖著一線去的，但配給三、四線城市的藥，最終一定會(huì)進(jìn)入一線城市的嘴里；二是供求關(guān)系；三是未來(lái)的預(yù)期。這三大因素決定了，如果沒(méi)有大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，一線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)輕易改變。

而對(duì)于中介等機(jī)構(gòu)參與配資提供貸款的行為，確實(shí)也在一定程度上對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)起到了火上澆油的作用。全國(guó)政協(xié)委員李稻葵表示，他特別反對(duì)僅僅為了短期去庫(kù)存而采取一些飲鴆止渴的辦法，比如零首付，比如場(chǎng)外配資鼓勵(lì)購(gòu)房，這將埋下房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的種子。不過(guò)，這一行為在相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管后，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間配資的規(guī)模將大幅下降，進(jìn)而減緩房?jī)r(jià)的上漲速度。

“實(shí)際上，國(guó)內(nèi)居民投資渠道有限，也促使了一線城市房?jī)r(jià)的上漲，畢竟現(xiàn)在股市、P2P、信托等以往比較方便投資渠道，因?yàn)樾判?、安全、收益等多方面原因已被邊緣化，而三、四線城市由于天量的庫(kù)存，也不會(huì)受到投資者的青睞，相對(duì)來(lái)說(shuō)，一線城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)安全性最高，投資者僅從保值的角度看，也會(huì)把資金投向‘京滬廣深’的房子上，而這顯然也會(huì)刺激上述城市房?jī)r(jià)的走高”。有房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，“當(dāng)然，一些地方政府想方設(shè)法高價(jià)出讓土地，也是‘京滬廣深’等城市房?jī)r(jià)居高不下的重要原因”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。