一線城市調(diào)控風(fēng)起 嚴(yán)限購寬供應(yīng)成主基調(diào)

近期，隨著一線城市房價(jià)大漲，有關(guān)樓市的話題持續(xù)升溫。一方面，在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，多地加緊出臺地方版的去庫存政策；另一方面，首付貸等場外配資正引起監(jiān)管部門密切關(guān)注。據(jù)悉，上海有關(guān)部門近日召集相關(guān)各方對“房價(jià)上漲過快”問題進(jìn)行座談，外界紛紛預(yù)計(jì)上海限購政策或?qū)木o。與此同時(shí)，一些資金實(shí)力不夠的人也想從不斷上漲的房價(jià)中分一杯羹，一度沉寂的眾籌買房再度進(jìn)入人們的視線。

去庫存政策余波漾至一線城市，引發(fā)了北上廣深的樓市躁動(dòng)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至3月9日，北京2016年開年2個(gè)多月二手房簽約創(chuàng)造歷史同期最高紀(jì)錄，同比增長了95.5%，接近翻倍。這一成交套數(shù)也是同時(shí)段的最高歷史紀(jì)錄。

在此背景下，針對性的調(diào)控政策或?qū)⑼吨练績r(jià)上漲過快的城市。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期一線樓市快速升溫，通過各類金融杠桿的助力，投資性需求暗流涌動(dòng)。日前，購房首付款的“場外配資”行為正成為監(jiān)管部門擬嚴(yán)厲打擊的目標(biāo)，這將在一定程度上抑制投資投機(jī)，并對存在違規(guī)操作的中介金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生警示。

穩(wěn)定：限制一線城市過快上漲

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)，一線城市房價(jià)上漲明顯，北上廣深領(lǐng)跑全國，尤其是深圳，新建商品住宅價(jià)格同比上漲52.7%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在一系列去庫存政策影響下，同比2015年2月，一線城市庫存減少達(dá)到了18.9%。

張大偉分析說，從市場看，雖然北京房價(jià)漲幅低于深圳與上海，但春節(jié)后也出現(xiàn)了比較明顯的上漲，特別是二手房市場，整體看成交量創(chuàng)造了歷史同期紀(jì)錄，二手房市場價(jià)格上漲速度明顯超過新房。這種情況下，后續(xù)很可能出現(xiàn)部分穩(wěn)定房價(jià)的政策。

恰逢全國兩會(huì)，與房地產(chǎn)相關(guān)的中央部委官員也都給出了簡短而清晰的態(tài)度。3月5日，住建部部長陳政高在兩會(huì)“部長通道”接受采訪時(shí)表示，住建部正與北上廣深四城市密切溝通聯(lián)系，這四個(gè)城市承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任，正想方設(shè)法穩(wěn)定市場。

第二天，3月6日，發(fā)改委主任徐紹史在回答媒體提問時(shí)說，當(dāng)前一二線城市房價(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房價(jià)過快上漲。

3月9日，國土部部長姜大明說，對于北京、上海、深圳出臺了一些應(yīng)對高房價(jià)的解決措施，國土資源部全力給予支持。他相信，通過地方因城施策，房價(jià)一定會(huì)穩(wěn)定住。

在政協(xié)小組討論會(huì)上，列席的住建部總經(jīng)濟(jì)師趙暉表示，對于特殊城市房價(jià)的上漲要管控，但（一線城市房價(jià)過高）的根本原因還是結(jié)構(gòu)性問題，因?yàn)橘Y源過度向大城市聚集。

張大偉分析說，從春節(jié)前的降低非限購城市首付到契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但事實(shí)上，從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)最緊張的一線城市。

這些城市的主管部門也有明確態(tài)度，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，3月8日，上海市發(fā)改委召集中介和研究機(jī)構(gòu)以及相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等就當(dāng)前“房價(jià)上漲過快”的主題進(jìn)舉行研討會(huì)，聽取各方意見。

深圳市委書記馬興瑞表示，政府將在政策法規(guī)上禁止炒賣、倒賣房子，從今年開始要向原特區(qū)外地區(qū)大量供給土地，同時(shí)把醫(yī)院、教育等配套設(shè)施搞好，并且計(jì)劃開工建設(shè)6萬多套保障性住房。

3月7日，全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥向媒體表示，下一步北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。

方向：嚴(yán)格限購與增加土地供給

針對政策方向，住建部部長陳政高列出了五大方向：實(shí)行嚴(yán)格限購政策；執(zhí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積；增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量和保障性住房建設(shè)；打擊交易違法違規(guī)行為，正確引導(dǎo)輿論和預(yù)期。

而國土部部長姜大明主要提出，增加一線城市的土地供應(yīng)面積，并將防止異常交易推高房價(jià)。

這得到了業(yè)界認(rèn)同。以北京為例，在2016年已經(jīng)出現(xiàn)的3宗住宅用地中，樓面價(jià)全部超過4萬元，在2015年成交的住宅用的中有22宗樓面價(jià)超過3萬元，這些都導(dǎo)致房價(jià)易漲難跌。

用增加“面粉”來平抑“面包”價(jià)格的辦法可行且有效，但短期很難起作用。因而嚴(yán)格執(zhí)行限購成為部委和地方官員口中的高頻詞。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，嚴(yán)格審核機(jī)制是一個(gè)必須做的功課，比如包括個(gè)稅的審核等后續(xù)還需要從嚴(yán)。

在金融政策方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)銀行對于房貸資產(chǎn)的認(rèn)可程度總體是高的，后續(xù)大思路依然是寬松的策略。目前不在于收緊的問題，而在于規(guī)范市場操作的問題。

他說，對于部分違規(guī)獲取貸款、沒有購房資格的群體繞過監(jiān)管政策去購房，可認(rèn)定是擾亂市場秩序的。從這個(gè)角度看，信貸市場依然會(huì)寬松，去庫存的導(dǎo)向依然需要繼續(xù)。同時(shí)規(guī)范市場交易也是一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。

“對假按揭、虛假交易、首付配資等做法進(jìn)行打擊，尤其是對目前的P2P平臺和其他房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)管，防止各類違規(guī)放貸和違規(guī)抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

興業(yè)證券報(bào)告稱，三四線城市房地產(chǎn)“去庫存”是國家的大戰(zhàn)略，而抑制一線城市價(jià)格上漲過快是戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)，2016年政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)因城施策，我們認(rèn)為一二線城市可能會(huì)受到針對性調(diào)控，對三四線城市政府則將繼續(xù)發(fā)力引導(dǎo)需求釋放。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。