上海即將迎史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控 資金成舊改難題

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，上海即將迎來史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控，內(nèi)容包括：1、將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度；2、多部門建議加強(qiáng)資金杠桿監(jiān)管，涉及P2P、首付貸、中介等；3、上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策；4、限購資格應(yīng)該提前認(rèn)證，看是否具備購房資格再買。二套房實(shí)行差別化的政策，未來建議收緊。

但央行副行長潘功勝在3月9日的政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)則提出，房價(jià)過度波動(dòng)的問題最基本的影響因素仍是住房供求關(guān)系，目前主要的問題是供給不足。幾乎同時(shí)，國土資源部部長姜大明也指出，目前最關(guān)鍵的是增加一線城市的土地供應(yīng)面積，充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積。

在這一背景下，有開發(fā)商主動(dòng)為上海市政府分擔(dān)重責(zé)。3月9日晚間，新湖中寶發(fā)布公告，通過股權(quán)收購的方式以11.9億元收購上海市黃浦區(qū)508號街坊地塊。該地塊位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興路以北，總面積9.40萬平方米，其中舊城改造面積9.09萬平方米，地上建筑面積不超過23萬平方米。聯(lián)系到2015年12月新湖中寶的另一則公告：通過股權(quán)收購的方式以2.4億元收購上海虹口青云路167弄地塊。該地塊位于上海虹口區(qū)青云路以北、恒業(yè)路以南、俞涇浦以西，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.15萬平方米，總規(guī)劃建筑面積不超過6.14萬平方米。

上述兩個(gè)舊改項(xiàng)目如能夠順利推進(jìn)，新湖中寶就能為上海的新房市場增加近30萬平方米的新增供應(yīng)。此舉對整個(gè)上海市場來說雖是杯水車薪，卻能在全行業(yè)產(chǎn)生示范效應(yīng)：通過參與上海的城市更新，釋放更多供給，以抑制房價(jià)的大漲。

舊改之難難在資金

1992年上海開始提出“到本世紀(jì)末完成市區(qū)365萬平方米危棚簡屋改造”，拉開了大規(guī)模舊改的序幕。彼時(shí)，上海市民居住矛盾突出，數(shù)十萬家庭人均居住面積低于4萬平方米，其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5萬平方米。

對開發(fā)企業(yè)來說，隨著核心區(qū)域土地出讓日益緊張，介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經(jīng)之路。

舊改土地為了解決舊改資金問題，過去舊區(qū)改造經(jīng)常采用“毛地出讓”方式：政府按土地現(xiàn)狀出讓，開發(fā)商承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。“毛地出讓”加快了舊改進(jìn)程，也導(dǎo)致了一些遺留問題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊，由于資金、收益、市場預(yù)期等諸多原因，開發(fā)商沒能完成動(dòng)遷。

近年來，國家多方鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)介入地方舊區(qū)改造。隨著棚改資產(chǎn)證券化等開發(fā)性金融產(chǎn)品開閘，政府和企業(yè)又獲得了新的融資渠道，舊改項(xiàng)目從拿地到上市的日程被大大縮短。業(yè)內(nèi)人士表示，以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發(fā)企業(yè)，將在這波利好行情中獲益，迎來銷售和盈利的快速增長。

在過去，舊改土地由于大多位于市中心核心地段，并且以宅地為主，因而受到了開發(fā)商的追捧。2004年8月，土地出讓制度改革，“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺(tái)。在此之后，曾經(jīng)毛地出讓的種種弊端也開始顯露。最大的問題就是動(dòng)遷速度極為緩慢。

目前上海市中心內(nèi)仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區(qū)基地尚未改造完成。業(yè)內(nèi)就曾傳出靜安區(qū)某地塊的整個(gè)動(dòng)遷時(shí)間甚至一度長達(dá)15年。在這十五年中，開發(fā)商不單要持續(xù)投入資金用于安置居民，還無法通過銀行辦理土地使用權(quán)的抵押，大量的資金因此沉淀在其中。

在這一漫長過程中，極為考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)作能力和資金狀況。受限于資金狀況，不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，歷久經(jīng)年，也被拖得“元?dú)獯髠?rdquo;。

香港的瑞安地產(chǎn)在過去的10多年里已在虹鎮(zhèn)老街等多個(gè)舊改項(xiàng)目上投入超過100億元。盡管瑞安集團(tuán)主席羅康瑞一再表示，會(huì)堅(jiān)持上海的舊改項(xiàng)目。但毋庸置疑的是大量的資金沉淀和時(shí)間消耗，也讓瑞安近幾年在上海的業(yè)績表現(xiàn)不佳。

而來自浙江的A股企業(yè)新湖中寶僅在閘北區(qū)青-12地塊二期中資金投入就達(dá)到40億元，隨著項(xiàng)目動(dòng)遷的不斷推進(jìn)，企業(yè)還將面臨更大的資金缺口，不得不多方騰挪，為項(xiàng)目持續(xù)“輸血”。

伴隨著地價(jià)、房價(jià)、物價(jià)上漲帶來的剛性增長，近年來上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前，盡管居民要求動(dòng)遷的愿望仍然強(qiáng)烈，但始終被資金、政策等瓶頸問題阻擋，舊改進(jìn)程可謂一波三折。

融資難成了橫亙在舊改土地之上的歷史遺留問題。

開發(fā)性金融助力舊改

2015年初，國務(wù)院確定了2015年2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年-2017年間，全國將完成總計(jì)1800萬套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。為了解決棚戶區(qū)改造中遇到的種種資金問題，國家層面也在試圖通過金融創(chuàng)新的方式加快解決這一難題。

2015年5月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議決定，新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模，繼續(xù)完善制度、簡化程序，鼓勵(lì)一次注冊、自主分期發(fā)行。同時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出了規(guī)范資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信息公開的要求。

2015年8月，在相關(guān)中央部委的積極協(xié)調(diào)下，以棚戶區(qū)改造為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)向市場發(fā)行。首期獲批發(fā)行的棚改證券化產(chǎn)品為國家開發(fā)銀行發(fā)放的棚戶區(qū)改造貸款，資產(chǎn)證券化總額約30.4億元人民幣。對于國家的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造目標(biāo)來說，這才是棚改資產(chǎn)證券化的一個(gè)開始。有接近國家住建部的人士透露，未來會(huì)有更多的以棚改為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品向市場發(fā)售，房地產(chǎn)市場將迎來流動(dòng)性定向?qū)捤伞?/p>

據(jù)專業(yè)人士介紹，國開行推出的棚改證券化產(chǎn)品采用注冊制發(fā)行的，上市之后獲得了1.59倍的超額認(rèn)購。并且該產(chǎn)品是對公市場領(lǐng)域第一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也是第一單棚改貸款為全部基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

承銷機(jī)構(gòu)的工作人員表示：“獲得超額認(rèn)購，說明市場對于通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品籌集棚改及其貨幣化補(bǔ)償安置的資金的模式，認(rèn)可程度較高。”

據(jù)了解，除了國開行以外，根據(jù)中央統(tǒng)一安排，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)也將陸續(xù)進(jìn)入棚戶區(qū)改造領(lǐng)域，提供信貸、投資等方面的支持。此外，按照國務(wù)院的工作安排，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行還將進(jìn)入舊改貨幣化安置領(lǐng)域。

住建部內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，棚戶區(qū)改造開工389萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)580萬套的67%。資產(chǎn)證券化的閘門打開之后，對其意義無疑十分重大。

項(xiàng)目入市助推企業(yè)業(yè)績快速上升

融資渠道的打開對于開發(fā)商和政府獲取更充裕的資金，加快舊改土地建設(shè)，是一個(gè)巨大利好。再加之政府安置補(bǔ)償政策力度加大，原本困擾開發(fā)商拆遷難、動(dòng)遷慢的問題正在被化解。

例如，普陀區(qū)規(guī)定，在限定時(shí)間內(nèi)如有95%的居民同意簽約，已經(jīng)簽約的居民能得到20萬元每戶的額外獎(jiǎng)勵(lì)。在這一政策的鼓勵(lì)之下，目前已經(jīng)簽約的部分居民還在不斷動(dòng)員身邊未簽約的鄰居早點(diǎn)簽約，早點(diǎn)同意搬遷。

位于普陀區(qū)的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊（東片）地塊舊改房屋征收工作在普陀區(qū)政府的主持下，取得了飛速推進(jìn)：只用了短短20天，舊改征詢獲得了片區(qū)內(nèi)85%以上居民的同意。隨后，閘北區(qū)的上海大體量的舊改項(xiàng)目安康苑的動(dòng)遷進(jìn)程又刷新了這一速度——第二輪征詢簽約率達(dá)到90%的目標(biāo)僅用了10天時(shí)間。

資深地產(chǎn)專家薛建雄表示，舊改速度的加快將促進(jìn)一批優(yōu)質(zhì)的核心區(qū)項(xiàng)目加速上市，而擁有這些項(xiàng)目的企業(yè)也有望迎來業(yè)績的快速上升期。

以新湖中寶為例，新湖房產(chǎn)此前在上海閘北區(qū)和普陀區(qū)布局有兩大舊改項(xiàng)目——閘北區(qū)青-12(二期)以及普陀區(qū)東新村四期南塊東片項(xiàng)目。其中，普陀區(qū)東新村四期南塊東片項(xiàng)目舊改面積約2.66萬平方米，需征收居民978證、1470戶，曾占普陀區(qū)整個(gè)舊改造征收計(jì)劃的四成多。光大證券的研報(bào)曾指出，兩個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢曾抑制了公司銷售規(guī)模的擴(kuò)大，若能加快對兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，公司的銷售規(guī)模有望大幅提升，年復(fù)合增速達(dá)到67%，盈利能力也會(huì)因此大幅提升。

在政府和企業(yè)的共同努力下，2014年-2015年，上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際先后問世。目前兩個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)均達(dá)到6萬元/平方米以上。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)自2002年以后就極少有純居住用地供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際以絕佳的地段屬性在市場中的競爭力大大增強(qiáng)，并且展現(xiàn)出了核心地段住宅抗風(fēng)險(xiǎn)的投資價(jià)值。

在舊改土地上十多年的精耕細(xì)作確實(shí)為新湖中寶帶來了業(yè)績上的靚麗一筆。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2015年1-11月，新湖中寶實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售面積88萬平方米，銷售金額100億元，同比均實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長，銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

2015年是一線城市房地產(chǎn)市場全面爆發(fā)的一年，新湖中寶通過此前舊改土地前瞻性的布局，借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國際兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷，把握住了此輪上海樓市的市場機(jī)會(huì)。在接盤上述兩大項(xiàng)目以后，新湖成功完成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)向一、二線城市的轉(zhuǎn)移。目前，新湖上海四大項(xiàng)目可售建筑面積達(dá)100萬平方米，據(jù)測算，未來銷售收入近1000億元，將占據(jù)新湖地產(chǎn)未來銷售收入的半壁江山。

同時(shí)，從公司的戰(zhàn)略層面來看，新湖中寶從2013年開始不斷強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)金融方面的投資力度，已經(jīng)明確了“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金控”為雙主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。新湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和資金回籠加速，也為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健開展提供了有效的現(xiàn)金流。廣發(fā)證券的研報(bào)分析認(rèn)為，目前公司土地儲(chǔ)備超過1000萬平方米，且成本較低，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠?yàn)榛ソ饦I(yè)務(wù)提供持續(xù)的資金流支持。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。