巴曙松：房市回暖之后 一線城市存在收緊可能性

在總體高庫存壓力下，當(dāng)前房地產(chǎn)的整體政策基調(diào)趨向?qū)捤?。而一線城市房價漲幅過高，政策收緊的可能性最大。從市場層面看，不同城市之間的分化仍然明顯。一線城市市場的活躍性仍然較強(qiáng)，供不應(yīng)求，而大部分二、三線城市，供應(yīng)大于需求，去化周期較長。此外，房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)率見頂回落，成為短期內(nèi)中國投資下行的一個壓力來源。

從2015年四季度開始，中國房地產(chǎn)市場在多項政策的推動下呈現(xiàn)出逐步回暖的態(tài)勢，一線城市和個別二線城市出現(xiàn)量價齊漲的格局。過去兩個月，這種趨勢開始放大，特別是在深圳、上海和北京，房市升溫的速度在加快。那么，這一趨勢形成的原因是什么？這一輪中國房地產(chǎn)市場的升溫有何不同特點？

房地產(chǎn)新政對一線城市房價間接起到一定刺激作用

2016年出臺的首付比例降低以及“2·19”稅費優(yōu)惠政策，均將一線城市排除在外，但這種寬松的市場信號，間接地對一線城市起到一定的鼓舞作用，具體表現(xiàn)為：一是客源的入市速度加快；二是業(yè)主對房價預(yù)期樂觀。

客源的入市速度加快。2016年第8周北京鏈家日均新增客源量較節(jié)前大幅上漲40%，供需比為1:5.2，與節(jié)前的1:4.7相比，供需矛盾進(jìn)一步增加。2月19日三部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營業(yè)稅，主要針對非一線城市大戶型改善需求。從根本上來看，因本次未涉及個稅，契稅、營業(yè)稅的調(diào)整幅度有限，但是對盤活存量房市場將起到一定的作用，同時向市場傳遞了寬松的政策信號。盡管此次政策對一線城市的影響較小，但是客觀評估看，仍對一線城市預(yù)期起到一定的鼓舞作用，需求加速入市非常明顯。

業(yè)主心理價位有所提升，議價空間不斷收窄。從議價空間看，2016年2月份，北京中介成交案例議價空間為1.7%，較上月下滑0.3個百分點，達(dá)到2012年以來最低。2月份新增房源掛牌均價為41407元/平方米，較上月上漲0.5%，業(yè)主心理價位上升使得未來房價繼續(xù)上升的概率進(jìn)一步增大。

當(dāng)前市場需求的新特點

與以往不同周期比較，本輪升溫呈現(xiàn)出一些新的特點：

首先，改善性需求增加，在一定時間內(nèi)將成為房地產(chǎn)新增需求的主要力量。

其一是居民自身需求的驅(qū)動。2000年-2015年中國出售的商品住宅面積約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的44%。也就是說，有5成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的改善愿望也很迫切。根據(jù)北京房地產(chǎn)市場近期的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的成交中改善性需求占比高達(dá)74%，較年初上升10個百分點。

其二是政策的支持。此輪房地產(chǎn)寬松政策的調(diào)整始于2014年下半年，為支持剛需以及改善型需求的合理釋放，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，包括全面寬松的信貸政策、降低首付與首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的“9·30”、“3·30”新政，以及盤活存量的“5改2”營業(yè)稅稅費優(yōu)惠，以及2016年的降低首付比例與“2·19”稅費優(yōu)惠政策等。當(dāng)前第二套住房的首付比例為3成，為2010年限購以來最低。根據(jù)鏈家的統(tǒng)計，2015年北京二套房貸的平均利率也達(dá)到了13年以來最低，僅為6.3%，購房者還貸壓力大為減輕。加上“單獨二孩”政策的放開，也將催生一批改善性需求入市。

其三是新房供應(yīng)高端化帶動改善性需求。以北京為例，2016年（1-2月）3居及以上的大戶型成交占比65.7%，較2015年上漲8.6個百分點，較2009年上漲30個百分點，加上中國全面放開“單獨二孩”政策，預(yù)計3居室及以上的改善性需求將進(jìn)一步增加。

其次，房地產(chǎn)政策推動一線城市投資需求抬頭。房地產(chǎn)兼有投資與消費兩重功能，在投資者預(yù)期房價會上漲、能獲取投資收益時，投資需求會相應(yīng)上升。而在當(dāng)下，一線城市的房地產(chǎn)在過去的一年，表現(xiàn)出了其較高的保值與增值功能。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)計算，一線城市2015年（3-12月）房價分別累計上漲：北京（11.6%），上海（21.6%），廣州（10.2%），深圳（51.5%）。2016年1月份深圳的新房與二手房房價漲幅分別為4.1%與5.7%，二手房的漲幅更高，已明顯超過2013年。同時，2016年與往年不同的是，以往房價高漲的年份均會頻出收縮性政策，而在目前政策寬松下，一線城市的房價上漲目前還沒有受到相關(guān)政策的抑制，從而更加促使了一線城市中房地產(chǎn)投資需求的抬頭。

下一階段的趨勢觀察

政策層面：大環(huán)境寬松，一線城市存在收緊可能性。

在總體高庫存壓力下，當(dāng)前房地產(chǎn)的整體政策基調(diào)趨向?qū)捤?。如果近期出臺的降低首付比、契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策效果不明顯，市場預(yù)期其他相關(guān)房產(chǎn)優(yōu)惠政策還會繼續(xù)出臺，比如個稅的調(diào)整尚未涉及、個人房貸利息抵個稅、營業(yè)稅與契稅政策仍有可調(diào)空間（比如由滿2年改為滿1年）等等。但是由于三、四線城市本身的產(chǎn)業(yè)與資源問題，以及當(dāng)前的人流向中心城市集中的趨勢，很難在短期內(nèi)成功實現(xiàn)去庫存，至少需要1-2年，甚至更長，因此，面向整個全國的相對寬松的房產(chǎn)政策持續(xù)時間或?qū)⑤^長。

而一線城市房價漲幅過高，尤其春節(jié)假期后，漲幅明顯較年前升高。深圳、上海等地房價跳漲，政策收緊的可能性最大，其次是北京等漲幅趨于上升的一線城市。

市場層面：2016年三線城市開局良好，但不同城市之間的分化仍然明顯。

從近期的市場成交來看，部分三線城市的市場表現(xiàn)較好，比如揚州等城市，1月份的成交出現(xiàn)小幅的增長，這一方面與前期成交回落基數(shù)偏低有關(guān)，另一方面也與返鄉(xiāng)置業(yè)需求在春節(jié)假期前夕集中釋放有關(guān)。預(yù)計在國家關(guān)于去庫存各項政策多管齊下的大環(huán)境下，部分二、三線城市的市場成交有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

整體來看，一線城市市場的活躍性仍然較強(qiáng)，供不應(yīng)求，導(dǎo)致庫存規(guī)模持續(xù)下滑，去化周期不斷走低，這也是近期一線城市房價持續(xù)上漲的主要原因。而大部分二、三線城市，供應(yīng)大于需求，庫存不斷上升，去化周期較長，去化任務(wù)仍然較重。

房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)率見頂回落，成為短期內(nèi)中國投資下行的一個壓力來源。

在中國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程中，中國經(jīng)濟(jì)的增長具有明顯的投資驅(qū)動型特征，房地產(chǎn)在其中發(fā)揮了重要的推動作用。過去的十幾年里，在中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中，投資一直是重點，房地產(chǎn)投資更是占據(jù)了投資的近兩成，其對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率大約在8%左右，年平均拉動GDP增長0.5-1.5個百分點。

但是近兩年以來，房地產(chǎn)投資額增幅不斷下滑拖累經(jīng)濟(jì)增長，2015年四季度房地產(chǎn)對GDP增速拉動僅為0.2個百分點，仍處于偏低水平。2015年全國房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額增速滑落至0.4%，較2015年下滑了近9個點，一方面透露出房企對預(yù)期的不樂觀，投資的積極性降低，整個房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入見頂回落的趨勢中；另一方面，投資下滑造成對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用減弱。

每一個產(chǎn)業(yè)都有它的“產(chǎn)業(yè)發(fā)展生命周期”，中國房地產(chǎn)業(yè)也不例外，經(jīng)歷了10多年的高速發(fā)展。但隨著中國人口結(jié)構(gòu)的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)增長方式的調(diào)整，房地產(chǎn)市場在整體上將步入見頂回落之后的“下半場”，其對投資的拉動作用也將弱化，而且房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)的回落也會成為中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前回落的壓力來源之一，這也成為宏觀政策關(guān)注房地產(chǎn)市場的直接原因。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。