吳垠：化解樓市庫(kù)存需要全球視角

單純依靠國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和政府補(bǔ)助的方式來(lái)消化住房市場(chǎng)庫(kù)存，目前看來(lái)面臨不小的困難?？梢越梃b美國(guó)的做法，以全球視角化解住房市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)高的難題，在一些政策上作出突破：如，改變住房70年產(chǎn)權(quán)的期限制度，接軌國(guó)際住房市場(chǎng)的常規(guī)做法，延長(zhǎng)到住房投資回報(bào)率絕對(duì)可以接受與信任的年份；放開(kāi)外國(guó)資本進(jìn)入中國(guó)樓市的制度障礙，積極爭(zhēng)取國(guó)際資金消化中國(guó)的樓市庫(kù)存；政府補(bǔ)貼，以租待售，調(diào)整住房市場(chǎng)的功能性供求結(jié)構(gòu)，讓住房剛性需求者和房地產(chǎn)商各自的壓力得到緩慢釋放。

在中國(guó)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房制度改革的同時(shí)，美國(guó)也于2015年底推出了松綁外資投資美國(guó)樓市的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎民生與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。在這樣一個(gè)特殊的時(shí)間段，中美兩國(guó)從不同角度推出的化解住房市場(chǎng)發(fā)展瓶頸的政策措施并非巧合。盡管兩國(guó)政策出發(fā)點(diǎn)不同，但確實(shí)有必要進(jìn)行一番剖析，以提出相應(yīng)之策。

新型城鎮(zhèn)化與住房市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)整

新型城鎮(zhèn)化的一大目標(biāo)即是努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。如果按照戶(hù)均4-5人計(jì)算，那么這1億規(guī)模左右的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將會(huì)產(chǎn)生超過(guò)2000萬(wàn)套的城市住房需求；另外，每年農(nóng)民工的購(gòu)房需求接近4.6億平方米，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），未來(lái)5年總共會(huì)購(gòu)買(mǎi)23.1億平方米。同時(shí)，考慮到三、四線(xiàn)城市離農(nóng)村的距離因素，那么，這總量超過(guò)2000萬(wàn)套、人均超過(guò)30平方米的需求將主要覆蓋目前嚴(yán)重積壓于這些地區(qū)的存量及新增樓盤(pán)。毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整如果得以實(shí)現(xiàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)供給側(cè)的調(diào)整將取得巨大的成功。

但是，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口會(huì)不會(huì)率先選擇三、四線(xiàn)城市安家落戶(hù)，以化解城市住房供應(yīng)的庫(kù)存呢？理性告訴我們，不會(huì)。

第一，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存之所以積壓嚴(yán)重，是因?yàn)檫@些樓盤(pán)所在地多數(shù)選擇在城郊結(jié)合部、農(nóng)地征用區(qū)域或者集中整理后通過(guò)增加掛鉤實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)的宅基地或農(nóng)村建設(shè)用地等。這些地方缺乏城市化生活配套所需的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)以及就業(yè)機(jī)會(huì)，住進(jìn)樓房不等于實(shí)質(zhì)上的“身份”改變，更不意味著找到發(fā)展的機(jī)遇并致富，購(gòu)房者很可能成為當(dāng)前樓市僵局的接盤(pán)者。

第二，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口缺乏足夠的資金和信用完成化解存量住房庫(kù)存。

第三，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)政府出臺(tái)大規(guī)模的補(bǔ)貼政策，并配套改善三、四線(xiàn)城市樓盤(pán)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。舉例而言，一套80平方米的三、四線(xiàn)城市住房，按每平米5000元的均價(jià)計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到40萬(wàn)元人民幣的交易額，政府補(bǔ)貼如果達(dá)不到30%或以上的水平，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口很難找到購(gòu)房的動(dòng)力，但是每套補(bǔ)貼12萬(wàn)元以上的政府財(cái)政資金，僅僅是2015年新增的400萬(wàn)套住房而言，政府將支出4800億凈財(cái)政資金補(bǔ)貼。這還不算改善三、四線(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的巨額投入。從這個(gè)角度看，讓政府接盤(pán)樓市前些年過(guò)度發(fā)展的存量，既不可能，也違背了讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的改革宗旨。更何況，當(dāng)今三、四線(xiàn)城市積壓的房地產(chǎn)多是地方政府搞“土地財(cái)政”推動(dòng)的，現(xiàn)在如果要拿預(yù)算內(nèi)財(cái)政資金來(lái)補(bǔ)償購(gòu)房需求并且照此實(shí)施，等于說(shuō)，今后地方政府繼續(xù)實(shí)施土地財(cái)政與無(wú)序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，就有了中央的背書(shū)，更多的農(nóng)地將會(huì)被占用，中央政府也將背上極為沉重的財(cái)政包袱。

第四，新市民的資源、環(huán)境、生態(tài)、規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)超過(guò)身份或制度的需求?，F(xiàn)階段，中小城市不斷復(fù)制大城市病的弊端讓去庫(kù)存面臨極大壓力。去年9月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布報(bào)告指出，中國(guó)287個(gè)地級(jí)市中，“亞健康”城市占9成以上。

放開(kāi)外資進(jìn)入中國(guó)樓市的制度障礙

美國(guó)在同一時(shí)期展開(kāi)的降低甚至取消外來(lái)資本在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)征稅，除了吸引養(yǎng)老基金這種成熟的投資基金外，對(duì)國(guó)際游資特別是來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)的住房投資資金的吸引力無(wú)疑是巨大的。美國(guó)推出上述政策絕非偶然。美國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，在其低利率政策無(wú)法延續(xù)的情況下，繼續(xù)找到刺激點(diǎn)完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，急需外來(lái)資金助力。

單純依靠國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和政府補(bǔ)助的方式來(lái)消化住房市場(chǎng)庫(kù)存，目前看來(lái)面臨不小的困難。因此，可以借鑒美國(guó)的做法，以全球視角來(lái)化解中國(guó)住房市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)高的難題，在一些政策上作出突破：

第一，改變住房70年產(chǎn)權(quán)的期限制度，接軌國(guó)際住房市場(chǎng)的常規(guī)做法?，F(xiàn)階段，中國(guó)可以不采用西方國(guó)家的住房私有產(chǎn)權(quán)制度，但是完全可以將70年的住房產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)年限延長(zhǎng)到住房投資回報(bào)率絕對(duì)可以接受與信任的年份，例如200年。必要的情況下還可以延得更長(zhǎng)，例如999年。這一舉措，既不至于引起住房產(chǎn)權(quán)制度和現(xiàn)有城市國(guó)有土地制度以及農(nóng)村集體土地制度的激烈沖突，也能夠穩(wěn)定住房購(gòu)買(mǎi)者、住房擁有者的預(yù)期：在200年甚至超過(guò)200年住房產(chǎn)權(quán)時(shí)間的預(yù)期下，現(xiàn)階段樓市的供給和需求都會(huì)回落到一個(gè)理性的范疇，房?jī)r(jià)在回歸理性的時(shí)候，自然會(huì)有更多的人口選擇哪怕是現(xiàn)在看來(lái)不值得居住與投資的三、四線(xiàn)城市樓市進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。這樣，消化庫(kù)存就會(huì)由政府費(fèi)力推動(dòng)變?yōu)槭袌?chǎng)主動(dòng)調(diào)整，可謂四兩撥千斤。另外，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國(guó)家地位已經(jīng)發(fā)展到可以對(duì)國(guó)民做出這樣的產(chǎn)權(quán)承諾的時(shí)候了，供給側(cè)的改革必須包括產(chǎn)權(quán)制度供給，尤其是住房產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新性供給，這是一種國(guó)家能力與國(guó)家信譽(yù)的體現(xiàn)。改革正當(dāng)其時(shí)。

第二，放開(kāi)外國(guó)資本進(jìn)入中國(guó)樓市的制度障礙，積極爭(zhēng)取國(guó)際資金消化中國(guó)的樓市庫(kù)存。這一點(diǎn)倒不是看著美國(guó)放低了住房市場(chǎng)的海外資金準(zhǔn)入門(mén)檻，我們就必須亦步亦趨，而是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)上需求方尤其是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的資金量不足是一個(gè)客觀事實(shí)。政府擔(dān)保、銀行貸款對(duì)那些投資型住房需求而言往往幫助甚大，但是對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求來(lái)講就是杯水車(chē)薪。更何況，政府擔(dān)保和銀行貸款對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房購(gòu)買(mǎi)一定是慎之又慎。隨意貸款、隨意擔(dān)保必然會(huì)步美國(guó)次貸危機(jī)的后塵。這個(gè)時(shí)候，與其絞盡腦汁推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買(mǎi)過(guò)剩樓盤(pán)，不如積極引入外資，合理管理，倡導(dǎo)政府與社會(huì)資本特別是外資合作的（W+PPP,W:WORLD,PPP:Public—Private—Partnership）模式，這在分擔(dān)中央與地方在化解樓市庫(kù)存方面的財(cái)政負(fù)擔(dān)上可以大有作為。更通俗地講，美國(guó)對(duì)其國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的保護(hù)以及對(duì)其房地產(chǎn)的投資限制可以說(shuō)異常小心，但也主動(dòng)調(diào)整了35年沒(méi)動(dòng)過(guò)的海外投資限制性法案（美國(guó)樓市的庫(kù)存屬于正常水平尚且如此）；中國(guó)的三、四線(xiàn)樓市已經(jīng)過(guò)剩得需要政府出面加以化解，那就更無(wú)必要做出嚴(yán)格限制外資的制度、稅收等障礙了，多管齊下既是政策創(chuàng)新又可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。有人一定要問(wèn)，遇到國(guó)際炒房團(tuán)怎么辦？我們的回答是，國(guó)際炒房團(tuán)要來(lái)炒中國(guó)的三、四線(xiàn)樓市，根本不需要?jiǎng)訂T，該來(lái)早來(lái)了?，F(xiàn)在放開(kāi)對(duì)外資本制度限制，本質(zhì)上就是打通中國(guó)樓市的資金任督二脈，開(kāi)啟樓市的投資新格局。

第三，引入以人為本的城市發(fā)展理念，并將部分三、四線(xiàn)樓市及其公共服務(wù)設(shè)施打包為標(biāo)的，主動(dòng)推向國(guó)際市場(chǎng)。外資引入不是單純的資金引入，更是以人為本的城市發(fā)展理念的引入。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要尊重城市發(fā)展自身的規(guī)律，包括人口和建設(shè)用地的匹配方面存在的突出矛盾都需要改革。再就是統(tǒng)籌管理，這包含多層次的內(nèi)容，在空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)，在規(guī)劃、建設(shè)、管理，在生產(chǎn)、生活和生態(tài)等多個(gè)方面，提高城市工作的全局性、系統(tǒng)性、宜居性。

第四，政府補(bǔ)貼，以租待售，調(diào)整住房市場(chǎng)的功能性供求結(jié)構(gòu)，讓住房剛性需求者和房地產(chǎn)商各自的壓力得到緩慢釋放。在外資引入尚需時(shí)日的情況下，可以通過(guò)政府補(bǔ)貼“租住”的模式，先讓部分住房剛性需求者以較低的租金住進(jìn)待售的庫(kù)存房產(chǎn)中。這樣，既可以穩(wěn)定住流動(dòng)人口的住房需求，又能夠在流量資金上給現(xiàn)有的房地產(chǎn)商以一定的資金融通空間和改進(jìn)房產(chǎn)周邊配套設(shè)施的動(dòng)力，通過(guò)慢慢培養(yǎng)庫(kù)存過(guò)剩房產(chǎn)區(qū)域的“人氣”，以實(shí)現(xiàn)最低代價(jià)意義上的住房庫(kù)存市場(chǎng)“破冰”。在人氣達(dá)到一定程度時(shí)，再積極洽談外資進(jìn)入庫(kù)存房產(chǎn)市場(chǎng)，屆時(shí)必水到渠成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。