政協(xié)委員黃其森：樓市去庫存需合理做好“加減法”

全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森近日在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的去庫存機(jī)制，政策出臺(tái)的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。對(duì)開發(fā)商而言，要主動(dòng)在價(jià)格上“做減法”，品質(zhì)上“做加法”，“等、靠、要”沒有出路。對(duì)政府而言，則應(yīng)該從降低稅負(fù)等方面為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)。

黃其森表示，當(dāng)前市場(chǎng)上供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的高庫存城市主要是三四線城市。他認(rèn)為，“高庫存城市，開發(fā)商如果只是等政府救市，一味‘等、靠、要’肯定沒有出路。開發(fā)商應(yīng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量才能爭取主動(dòng)，這是‘做減法’”。

在開發(fā)品質(zhì)上，則要努力“做加法”。他表示，庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。況且，房地產(chǎn)現(xiàn)在以及將來一段時(shí)間都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。去庫存體現(xiàn)在供給側(cè)改革，開發(fā)企業(yè)就要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。“看看存量二手房市場(chǎng)，可以得出結(jié)論，好房子太少了，而想改善住房的客戶大量存在。”

黃其森認(rèn)為，從政府層面出發(fā)，一方面“做減法”可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)與交易門檻等；另一方面“做加法”，針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題，改善戶籍制度等提供幫助。他說，目前全國已有超過130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過公積金新政、降低購置及交易稅費(fèi)，推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。“這些政策不妨視為‘做減法’，但只考慮短期效果，不利于長效機(jī)制。尤其是‘零首付’這類減法，我堅(jiān)決反對(duì)。”

在他看來，當(dāng)前政府層面應(yīng)該從降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)等方面著手。“目前，各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012年、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等。而今，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。”他建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

黃其森還告訴記者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率，目前大多是在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好時(shí)期定下的15%至22%，個(gè)別地方甚至達(dá)到25%，他建議結(jié)合各地的房地產(chǎn)經(jīng)營毛利率水平，適當(dāng)降低計(jì)稅毛利率。“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況，建議取消對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅的預(yù)征，且之前明確超過預(yù)征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時(shí)限”。

此外，黃其森還建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制。目前，各地政府通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目公司制，即“一塊土地，注冊(cè)一個(gè)法人公司”，哪怕在同一個(gè)城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，也需要成立幾個(gè)法人公司。他表示，“這樣，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)（房地產(chǎn)不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ)）。建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司，至少在同一省市可以設(shè)立分公司”。

在談到近期一線城市房價(jià)波動(dòng)的情況時(shí)，黃其森表示，“北京等一線城市地價(jià)漲幅較大，豪宅市場(chǎng)建議放開限購政策。”他認(rèn)為，北京、上海、深圳等一線城市地價(jià)漲幅均在擴(kuò)大，與貨幣寬松有直接聯(lián)系，但也有其合理性，畢竟這些地方有產(chǎn)業(yè)、高購買力人群、人口流入來支撐。