新任“收購達(dá)人”楊國強(qiáng) 碧桂園接手海昌地產(chǎn)項(xiàng)目背后

3月7日，據(jù)知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，總部位于大連的海昌集團(tuán)正在計(jì)劃將旗下住宅開發(fā)項(xiàng)目交予碧桂園集團(tuán)操盤。

該消息隨后獲得另一位接近海昌集團(tuán)的知情人士確認(rèn)。“兩家公司相識(shí)于平安牽頭的平安文旅薈，并于去年12月份簽訂了集團(tuán)層面的總對(duì)總合作協(xié)議。住宅方面的合作意向就是在這個(gè)協(xié)議框架下達(dá)成的。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，碧桂園和海昌集團(tuán)于2015年12月24日簽訂了深度合作協(xié)議，將整合雙方地產(chǎn)開發(fā)、海洋公園運(yùn)營等優(yōu)勢(shì)和資源，開展進(jìn)一步的戰(zhàn)略合作。

據(jù)透露，碧桂園與大連海昌的合作是基于集團(tuán)層面、“總對(duì)總”的整體合作，整合雙方旅游文化、休閑商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)等品牌和資源優(yōu)勢(shì)，在既有項(xiàng)目升級(jí)、新產(chǎn)品研發(fā)、新區(qū)域和項(xiàng)目拓展等方面，開展長期、穩(wěn)定、互惠的戰(zhàn)略合作。

市場分析指出，對(duì)于不曾打造過專業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商而言，尋求專業(yè)領(lǐng)域的合作伙伴顯然優(yōu)于自己投資開發(fā)；而對(duì)于海昌類主題公園開發(fā)運(yùn)營商，其可以專注于文旅項(xiàng)目的打造和運(yùn)營，享受與碧桂園合作住宅項(xiàng)目帶來的品牌溢價(jià)。

另一方面，近來拿地頗多的碧桂園正疾馳在廣泛并購和投資的快速路上，在剛剛過去的2月份，碧桂園通過收購、招拍掛等方式在南京、蘇州、佛山、重慶等地拿下了10個(gè)項(xiàng)目，其中不乏溢價(jià)率地塊，成為千億房企擴(kuò)張的一個(gè)標(biāo)本。

合作伙伴海昌集團(tuán)

據(jù)上述消息人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，雙方將展開優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作。即純住宅項(xiàng)目由碧桂園操盤，商業(yè)、旅游和主題公園項(xiàng)目則由海昌控股操盤。兩種類型項(xiàng)目的股權(quán)比例分配相似，操盤方持股51%，另一方則持股49%。

在第一階段，海昌集團(tuán)會(huì)拿出旗下位于大連、武漢、成都、重慶、天津5個(gè)城市的9個(gè)純住宅項(xiàng)目進(jìn)行合作。第二階段，雙方會(huì)探討在既有未開發(fā)土地儲(chǔ)備的合作，以及共同探索在未進(jìn)駐城市的擴(kuò)展。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，海昌集團(tuán)業(yè)務(wù)分為兩部分，一部分是住宅類房地產(chǎn)，另一部分是旅游類房地產(chǎn)。海昌集團(tuán)的旅游和旅游周邊商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被裝入海昌海洋公園控股有限公司，并于2014年3月在香港上市。

大連海昌房地產(chǎn)集團(tuán)總裁王剛曾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)介紹稱，海昌集團(tuán)的非上市板塊即地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是伴隨旅游地產(chǎn)的分拆才開始打基礎(chǔ)，目前只專注在大連、武漢、天津、成都和重慶等五個(gè)城市有項(xiàng)目。

“海昌集團(tuán)首選考慮的城市是一線和重點(diǎn)二線城市，同時(shí)先排除掉三四線城市。其中海昌會(huì)選擇人口在500萬人以上的省會(huì)城市或者重要城市，最好是旅游資源比較豐富的城市。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，海昌集團(tuán)非上市板塊地產(chǎn)主要是做三種業(yè)態(tài)為主，第一類是傳統(tǒng)住宅，海昌20%都是做這樣的項(xiàng)目，包括高層住宅、別墅和公寓等產(chǎn)品。

第二類是做沿海商業(yè)綜合體，但并不是經(jīng)營型商業(yè)，而是休閑式的，比如大連漁人碼頭系列和水城系列，一般體量是10到20萬平方米之間。其中還分純商業(yè)物業(yè)和開放式街區(qū)等，其中一部分由海昌自持，另一部分就屬于銷售部分。海昌主要是做依靠景區(qū)而生的商業(yè)開發(fā)。

第三類產(chǎn)品是純休閑類項(xiàng)目，比如之前海昌集團(tuán)高爾夫球場，在球場旁邊便有公寓、別墅等純休閑類產(chǎn)品。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，此次與碧桂園合作，海昌拿出的都是純住宅、比較符合碧桂園開發(fā)特點(diǎn)的項(xiàng)目，而一些包含了特色商業(yè)、文旅元素的住宅項(xiàng)目，仍然由海昌集團(tuán)自己打造。

“收購達(dá)人”碧桂園

與海昌的主體公園式旅游地產(chǎn)相比，碧桂園的旅游大盤仍然以自然資源為支撐，踐行快速銷售和滾動(dòng)的發(fā)展策略。

其中，碧桂園十里銀灘的熱銷，堪稱其旅游地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2011年中，碧桂園十里銀灘以75折優(yōu)惠入市，創(chuàng)下開盤當(dāng)天銷售4000套，收金30億元的紀(jì)錄，并在2012年二期入市延續(xù)了超3300套的銷售業(yè)績。

在十里銀灘取得成功后，碧桂園在旅游地產(chǎn)方面的布局開始加速。2013年其布局煙臺(tái)的碧桂園十里金灘，即是十里銀灘式的復(fù)制，采取全國聯(lián)動(dòng)營銷攻勢(shì)，該盤開盤錄得超4800套的銷售。

盡管入市頭炮打響，但龐大體量的銷售壓力也開始在續(xù)銷中加大，存貨去化、資金沉淀和后續(xù)的開發(fā)滾動(dòng)成為旅游大盤的難題。

而此次與主題公園開發(fā)運(yùn)營商海昌集團(tuán)的合作方式，被市場普遍認(rèn)為將是增加旅游大盤含金量并加速去化的上佳選擇。“海昌旗下有較有知名度的極地海洋世界品牌，在旅游地產(chǎn)中可以成為驅(qū)動(dòng)引擎。主題公園與開發(fā)商在客源方面亦有互補(bǔ)進(jìn)而相互促進(jìn)銷售的可能。”

除了取長補(bǔ)短、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過收購加速擴(kuò)張也成為市場解讀碧桂園、海昌合作事件的另一個(gè)角度。這家千億房產(chǎn)正在成為恒大、融創(chuàng)等企業(yè)之后的另一家擴(kuò)張步頻加速的開發(fā)商。

就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，僅在3月的第一周，碧桂園已先后有兩起并購消息。

3月1日下午，碧桂園方面發(fā)布消息稱，公司已正式與聯(lián)豐置業(yè)簽約入主天匯灣項(xiàng)目，改名為“碧桂園·聯(lián)豐天匯灣”。該項(xiàng)目總用地面積67816平方米，總建筑面積243822平方米，容積率為3.0，綠化率為35%，一期住宅總戶數(shù)達(dá)452套。

3月2日又有消息傳出，碧桂園將以18億元收購瑞安的開發(fā)項(xiàng)目佛山嶺南天地一宗地塊。

消息指，碧桂園總裁莫斌稱簽訂協(xié)議合作后，碧桂園將對(duì)該項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)地位，未來還將發(fā)布一份公告透露收購細(xì)節(jié)。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，碧桂園新增172幅土地，建筑面積合計(jì)3820萬平方米，總金額為559億元。

元大證券指出，未來幾年公司計(jì)劃通過并購擴(kuò)大市場份額。估計(jì)2016年可售資源約為3000億元。若公司能保持60%的去化率，2016年合約銷售額將達(dá)1800億元，隱含同比增速44.6%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。