“各地去庫存不要無底線,例如‘零首付’,”3月4日上午,全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森在接受采訪時表示,房地產去庫存,開發(fā)商在價格上要“做減法”,品質上要“做加法”,光指望政府救市,“等、靠、要”沒有出路。
黃其森委員認為,目前供遠大于求的高庫存城市,主要是三四線城市。高庫存城市,開發(fā)商應當放棄僥幸心理,該降價就降價,以價換量,才能爭取主動,這是“做減法”。
那么如何對庫存“做減法”?黃其森建議降低房地產企業(yè)經營稅負。他表示,各地執(zhí)行的土地增值稅預征率普遍是在2012、2013年房地產市場處理于最好水平時定下的2%到6%不等,而今絕大多數(shù)地方房地產利潤率已經嚴重下滑,甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損,還是按原定的稅率確實讓企業(yè)不堪重負。他因此建議,各地結合當?shù)胤康禺a的經營狀況,確定合理的土地增值稅預征率。
“零首付”這類“減法”堅決反對
據(jù)此前媒體報道,截至目前全國已有超過130個城市出臺政策,通過公積金新政、降低購置及交易稅費、推進房地產去庫存。這些政策,不妨視為“做減法”。“只考慮短期行為,不利長效機制,如“零首付”這類的減法,我堅決反對,”黃其森表示。
另外,黃其森認為,開發(fā)品質上則要努力“做加法”。庫存大的城市依然有熱銷的樓盤,夕陽行業(yè)也有朝陽企業(yè)和朝陽產品。房地產市場依然大有可為,現(xiàn)在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱產業(yè)。
另一方面針對企業(yè)拆遷、配套難題,改善戶籍制度等也可“做加法”。“一些地塊,開發(fā)商拿到了,但拆遷遺留問題,很令人頭疼。這是政府未凈地出讓,留下的尾巴,若開發(fā)商后期介入拆遷,易引發(fā)社會矛盾。開發(fā)商往往土地款都交了,卻遲遲不能動工、銷售,成本大增,時間拖延,并不公平。政府有全責,推進出讓地塊的拆遷交付。”
此外,黃其森還認為,回購商品房為保障房,強化貨幣拆遷安置等,同樣是做加法。
去庫存和“供給側改革”
黃其森認為,去庫存,體現(xiàn)在“供給側改革”,開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場,用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。“看看存量二手房市場,我們可以得出結論,好房子,太少了。而想改善的客戶,大量且現(xiàn)實存在著。”
建議豪宅放開限購
黃其森認為,北京上海深圳等一線城市地價漲幅均大,與貨幣寬松、政府促進有直接聯(lián)系,但也有其合理性,因為這些地方有產業(yè)、有高購買力人群、有人口流入來支撐。但開發(fā)商并不希望市場暴漲與暴跌。
鑒于北京土地泛豪宅化,黃其森繼續(xù)建議總價1000萬或2000萬以上豪宅解除限購。“這塊與民生保障無關,既能促進商品流通、滿足市場需求,又能增加政府稅收,兩全齊美。政策還是要有一定超前性,因為今后很可能北上深等地新盤均以豪宅為主,持續(xù)下去也會有去庫存的問題。”
推廣街區(qū)制:新舊有別
在“推廣街區(qū)制”這個問題上,黃其森建議這一政策新舊有別,“老項目老辦法,新項目新辦法,新項目事先要做好相關道路規(guī)劃。”此外,這一政策還應遠近有別,交通問題特別突出的老城區(qū),圍墻開放可能更迫切些;但遠郊樓盤,配套與治安等因素影響,還是可以保留或新建圍墻社區(qū)的。
黃其森還認為,舊小區(qū)改造拆墻,一定兼顧業(yè)主利益,為此可以先建立若干試點,以點帶面鋪展開來。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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