中國公募REITs試點有什么意義？看看專家怎么說

新華財經北京9月19日電 9月18日晚上八點，新華財經與中國REITs論壇聯(lián)合推出的公益課程“中國REITs公開課”第一期播出。北京大學光華管理學院金融學教授、副院長張崢就《REITs市場與政策試點》進行了精彩解讀。

你了解什么是REITs嗎？

今年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并出臺配套指引。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

張崢表示，REITs，是不動產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）的簡稱。如果大家有公募基金的投資經驗，REITs的概念其實并不難理解，從邏輯上可以把REITs理解為基金，它是一種金融工具，通過發(fā)行收益憑證，匯集投資者的資金，交給專業(yè)的投資機構進行不動產的投資經營管理，并及時將投資收益分配給投資者。不動產主要指兩種類型的資產：一種是商業(yè)寫字樓、零售物業(yè)、酒店、公寓等持有型房地產。另一種是傳統(tǒng)及新型的基礎設施。傳統(tǒng)基礎設施，如機場、港口、收費公路、水電氣熱、污染治理等；新型基礎設施則包括5G基站、數(shù)據(jù)中心等和信息產業(yè)相關的基礎設施。REITs所投資不動產有個共同的特點，就是能夠產生長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。標準化公募REITs包含以下四個特點：一是高比例持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產資產；二是每年產生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進行高比例分配；三是在公開市場交易，流動性較強；四是多數(shù)市場給予REITs稅收支持政策。

他還表示，根據(jù)具體運作方式，REITs可分為三種類型：一是權益型（直接擁有不動資產，主要收入來源是租金及資產增值收益）；二是抵押型（主要投資對象是房地產抵押貸款或MBS，主要收入來源是抵押貸款和MBS的利息）；三是混合型（投資對象既是包括物業(yè)，也包括抵押貸款的MBS）。其中權益型REITs是市場的主流品種，約占全球REITs總市值的90%。

REITs的作用體現(xiàn)在哪些方面？

“任何一種金融工具都可以從兩個角度來進行討論，一個是資金的需求端，典型的主體就是企業(yè)，一個是資金的供給端，我們稱之為投資者。”張崢表示，從企業(yè)的角度來看，REITs主要是通過盤活企業(yè)存量資產，提升資產周轉率，支持后續(xù)的規(guī)?；_發(fā)，形成良性的投融資閉環(huán)；為企業(yè)提供戰(zhàn)略轉型的新選項，改變傳統(tǒng)企業(yè)自建、自持不動產的重資產運營模式，使企業(yè)向專業(yè)化的服務企業(yè)發(fā)展。而在投資者的眼里，REITs以其優(yōu)秀的長期表現(xiàn)、抗通脹特性、風險分散功能、高分紅、收益平穩(wěn)等特性，成為提高居民財產性收入的重要金融資產類型。

張崢稱，REITs的理論實質在于通過證券設計的方式，將由不動產產生的、大規(guī)模的、長期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流在資本市場證券化，連接資金的供給方和需求方，從而實現(xiàn)資源整合與跨騎配置。

中國公募REITs試點意義

“根據(jù)相關的機構統(tǒng)計，目前我國房地產的存量價值大概為44萬億美元，超過了美國的31.8萬億美元的存量規(guī)模。另外在基礎設施領域，我國在能源、交通、水利、環(huán)保、農林重大市政工程進行了大量的建設。”張崢表示，總體上，中國的基礎設施和房地產走向了存量和增量并重的時代。

他認為，就我國不動產投融資體系面臨的中長期挑戰(zhàn)來看，從表象上分析，企業(yè)其實缺乏盤活資產的工具，而對于投資者來說，缺乏低門檻的、流動性的不動產的投資工具。從深層次分析，在原有的投融資體系下，無論是基礎設施還是持有型房地產，都缺乏有效的市場化的定價機制。因此從中長期來看，原有的投資模式已經難以持續(xù)，難以適應中國經濟的發(fā)展。具體而言，基礎設施公募REITs試點的重要價值表現(xiàn)為以下幾個方面。

第一，REITs市場建設是我國金融供給側改革的重要抓手。具有盤活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過它可以將持有的低流動性的不動產資產轉變?yōu)楦吡鲃有缘慕鹑谫Y產，實現(xiàn)全部或者部分的出售，回籠的資金可以用于降低杠桿率，也可以用于增量的開發(fā)。

第二，為我國基礎設施投資提供了可持續(xù)的金融戰(zhàn)略。眾所周知，我國地方政府存在著基礎設施補短板的強烈訴求，但在當前防風險、穩(wěn)杠桿的強監(jiān)管背景下，以土地財政和負債融資為主的傳統(tǒng)的基建融資渠道受到明顯的制約?；A設施REITs為項目提供了有效的存量項目，提供了有效的退出渠道，能夠吸引廣泛的民間資本在內的各類的社會資本，通過PPP的方式參與基建投資。基礎設施REITs上市，其實有利于吸引更專業(yè)的市場機構主導項目的投資和運營，提高投資建設的運營和效率?？梢詾樾滦偷幕A設施建設提供資本金，打造良性的投資閉環(huán)。

第三，為推動中央重大戰(zhàn)略的實施提供了金融新思路。借助REITs，可以擺脫我國區(qū)域經濟發(fā)展靠各類杠桿融資來支撐的高投資率的傳統(tǒng)邏輯，建立一個市場化的投融資機制。

第四，REITs市場是我國金融體系供給側改革的重要組成部分。REITs作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具，是高質量、成熟的金融產品，能有效填補中國資產管理市場的產品空白，拓寬社會資本投資渠道，滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財資金的投資需求。

第五，規(guī)?；腞EITs市場能夠拓寬稅基。國際經驗表明，規(guī)?；腞EITs市場能夠拓寬稅基，增加政府的稅收收入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。