樓價瘋漲引憂慮 亟需打擊杠桿炒作防范樓市風(fēng)險

一線城市正面臨不正常的樓價上漲，引起各界幾乎一致的憂慮。一些官方媒體日前連續(xù)撰文警告市場非理性上漲以及投機(jī)活動。在這種狂熱的氛圍當(dāng)中，包括自買自賣轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房等通過杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象正在出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)說，非理性的市場情緒已經(jīng)形成，而這種情緒又吸引了大量杠桿投機(jī)者，形成了一種非常危險的泡沫，與去年上半年A股市場類似。

房地產(chǎn)周期本質(zhì)上是貨幣周期的產(chǎn)物。上一次樓市大漲是在2009年實(shí)施貨幣與財(cái)政雙重刺激的背景下產(chǎn)生的，巨大的反彈讓政府被迫實(shí)行了更為嚴(yán)格的管制措施。截至今日，一線城市的限購等政策還沒有放開。當(dāng)前這一波房價上漲，與去年開始降準(zhǔn)降息的新一輪貨幣寬松周期有關(guān)，更優(yōu)惠的利率、稅費(fèi)以及降低首付比例等利好政策刺激剛需客戶入場。今年以來，去庫存目標(biāo)激勵各地政府推出各種政策吸引人們買房，尤其是那些庫存多的地區(qū)，甚至降低了首付比例，相當(dāng)于鼓勵家庭部門增加杠桿，以幫助銀行與企業(yè)轉(zhuǎn)移杠桿。

應(yīng)當(dāng)說，各地取消各種管制并制定優(yōu)惠政策去庫存，是積極的。在庫存比較嚴(yán)重的地區(qū)，也不太可能出現(xiàn)投機(jī)活動。問題出在一線城市，尤其是深圳上海北京，在仍然實(shí)行限購等政策的情況下，卻迎來了新一波的漲價潮。而且，炒房者現(xiàn)在可以借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等新型手段加杠桿，造成了樓市的虛火。通過這些手段投機(jī)的人能夠繞過限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”。

考慮到深圳上海北京等一線城市占據(jù)了中國房貸規(guī)模的相當(dāng)大一部分，而且房價已經(jīng)上漲到非常高的水平，其間出現(xiàn)的杠桿炒作的現(xiàn)象必須引起警惕。其危害在于，如果市場波動，這些投機(jī)者可能會放棄住房，拒絕還按揭，形成“次級貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險。此外，杠桿炒作會導(dǎo)致市場出現(xiàn)爆發(fā)式釋放，透支市場上行的時間，讓價格走勢變陡，造成大起大落，就像去年上半年的股市一樣。

這種不正常的走勢影響去庫存的全局工作，是一種破壞性的力量。因此，一線城市應(yīng)該加強(qiáng)對市場的管理，尤其是對杠桿投機(jī)的防范，不能因?yàn)橥稒C(jī)者搞活了市場而姑息養(yǎng)奸。社會對此次一線城市房價上漲一致感到憂慮。所以，為了健康地可持續(xù)地推進(jìn)樓市去庫存工作，對杠桿炒作的打擊是完全有必要的。

對于正常的剛需或者改善性需求，是否有必要降低首付比例、增加杠桿呢？央行行長周小川認(rèn)為，中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低。在很多國家，個人貸款——主要是住房貸款——可能占總貸款的40%-50%，而中國只有百分之十幾。而且，個人住房抵押貸款產(chǎn)生的壞賬的比例明顯小于其它領(lǐng)域，銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款是相對比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機(jī)會。因此，他認(rèn)為，當(dāng)前可以進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，適當(dāng)下調(diào)首付比例。

其實(shí)，中國房貸占貸款總規(guī)模比較小的一個重要原因是中國間接融資的規(guī)模太大。很多國家——尤其是發(fā)達(dá)國家——以直接融資為主，信貸規(guī)模較小，因此，其住房按揭比例相對比較高。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，我國家庭的住房擁有率達(dá)到90.8%，因此，可能大部分家庭都已經(jīng)負(fù)有按揭，除了一些進(jìn)城置業(yè)的農(nóng)民工以及剛需客戶，大部分家庭承受更大杠桿的空間不大。

而農(nóng)民工缺少穩(wěn)定的工作與收入來源，如果通過加杠桿進(jìn)城置業(yè)，風(fēng)險會很大。對于城市剛需家庭，他們在樓市長期上漲中都入市，說明購買力是很低的。其中很大一部分可能是在一線工作而家庭在三四線城市，通過父母舉債支持才能置業(yè)，這會導(dǎo)致虹吸效應(yīng)，而且會耗盡全家之力并透支未來。因此，這些人增加杠桿追漲，比過去十幾年已經(jīng)按揭購房的家庭而言，風(fēng)險要高很多。

可以看出，一線城市房價暴漲蘊(yùn)含的風(fēng)險較大。因此，如何抑制房價上漲應(yīng)是當(dāng)前的主要工作?？紤]到今年的M2增速可能還要保持較高的速度（13%左右），寬松的貨幣環(huán)境帶來的地產(chǎn)周期可能會持續(xù)存在，為了避免泡沫化加速，一線城市需要盡快出手維穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。