成交量大漲長(zhǎng)春樓市現(xiàn)“小陽春”

2日，長(zhǎng)春雪過天晴。在地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理?xiàng)钴部磥?，這就像是3月的長(zhǎng)春樓市，回暖升溫，“小陽春”提早到來。

克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，上周，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)成交面積與套數(shù)環(huán)比上升均超80%。另外，來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，30個(gè)典型城市2月份成交創(chuàng)近7年同期新高，尤其是月末多個(gè)城市出現(xiàn)連夜購房、開盤售罄、交易中心人滿為患等恐慌性交易。

從前幾年的調(diào)控到去天量庫存，政策大招頻出，量?jī)r(jià)攀升，房地產(chǎn)的春天又來了？新文化記者通過對(duì)近期房地產(chǎn)成交、價(jià)格以及政策等關(guān)鍵信息的梳理，試圖從中找尋答案。

【關(guān)鍵詞：成交】

2月成交創(chuàng)近7年同期新高

2月末，多個(gè)城市出現(xiàn)連夜購房、開盤售罄、交易中心人滿為患等恐慌性交易。另據(jù)克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市商品房成交量回升，政策引導(dǎo)下，樓盤的到訪量持續(xù)走高。

對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，今年2月份市場(chǎng)成交量為近7年來同期最好水平。30個(gè)典型城市中，有18個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，與市場(chǎng)交易相對(duì)活躍有關(guān)，按城市分類，一線、二線、三線城市2月份同比增幅均有抬頭。其中，一線成交增長(zhǎng)明顯，由1月的12.0%擴(kuò)大至33.6%；二線城市由1月的17.5%擴(kuò)大至36.9%，三線城市則由1月的-2.8%擴(kuò)大至14.6%。三類城市中，東部城市的增幅最大，中部城市反彈最明顯，西部城市偏弱。

對(duì)于部分三線城市來說，目前房?jī)r(jià)正處于不漲不跌的狀態(tài)，利用兩成商貸首付的新政而積極入市，是大多數(shù)購房者認(rèn)同的購房思路。

剛需產(chǎn)品成交量激增

長(zhǎng)春節(jié)后樓市為何突然成交量激增？

“并不奇怪，因?yàn)樾枨笠恢倍即嬖??！?a href="http://a5759.cn/city/jilin/" target="_blank">吉林省乾城地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理?xiàng)钴苍诮邮苄挛幕浾卟稍L時(shí)表示，北上廣深對(duì)于政策的刺激歷來比較敏感。此外，從本地市場(chǎng)來看，更多的是基于市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律，比如“購房周期”。目前來看，又到了一個(gè)改善性剛需的節(jié)點(diǎn)上，而目前市場(chǎng)上配套、服務(wù)都不錯(cuò)的改善型產(chǎn)品提供得較少。所以，從目前情況來看，剛需產(chǎn)品賣得比較好，庫存去化較快。而從去年以來，投資型產(chǎn)品的成交下滑就很明顯。

以楊懿所在公司以及其同行所代理的項(xiàng)目為例，投資型項(xiàng)目對(duì)于政策利好的反應(yīng)速度很慢，電話量、到訪量都沒有明顯增加。相反，改善型剛需尾盤的一項(xiàng)目，去年1個(gè)月才成交兩三套，從今年2月下旬開始，一周就能成交兩三套。

此外，楊懿感覺最明顯的變化就是，來找她談項(xiàng)目合作的開發(fā)商多了。“去年下半年，整整半年，沒有一個(gè)開發(fā)商找我談新項(xiàng)目。而從2月下旬到現(xiàn)在，也就半個(gè)月時(shí)間，來談合作的就有五六家，特別是之前拿地想啟動(dòng)新項(xiàng)目的意向增多?！睏钴舱f。

“2月份市場(chǎng)交易比預(yù)計(jì)的要好，這和各類寬松購房政策的實(shí)施有關(guān)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，基本上各大城市的房?jī)r(jià)同比增幅開始由負(fù)轉(zhuǎn)正。在買漲不買跌的心理預(yù)期下，購房者入市的積極性提高，但要提防房?jī)r(jià)被進(jìn)一步推高的風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)】

上漲城市增多長(zhǎng)春仍降

去庫存政策出臺(tái)———刺激樓市成交———供需變化帶來房?jī)r(jià)的抬升，去庫存和控房?jī)r(jià)之間，理論上來看確實(shí)存在一定的矛盾。

從近期官方及機(jī)構(gòu)公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，也出現(xiàn)了一些苗頭。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份全國(guó)住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中38城環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加，同比上漲的城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超過30%。1月份長(zhǎng)春房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示為環(huán)比降0.3%，同比降1.8%。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，61個(gè)城市環(huán)比上漲。而長(zhǎng)春，吉林兩市，2月房?jī)r(jià)環(huán)比分別下降1.7%和1.8%，樣本平均價(jià)格分別為6593元/平方米和5121元/平方米。

對(duì)于長(zhǎng)春過去兩月的房?jī)r(jià)下降，業(yè)內(nèi)人士分析稱，這與年初剛需低價(jià)樓盤的集中成交及備案相關(guān)聯(lián)，拉低了整體均價(jià)。

擔(dān)憂

庫存去了房?jī)r(jià)要漲了？

新文化記者整理了長(zhǎng)春多家在售樓盤近期成交及價(jià)格信息發(fā)現(xiàn)，目前雖然還未出現(xiàn)價(jià)格的整體性上揚(yáng)，但已有部分樓盤喊話要漲價(jià)。

以某樓盤提供的信息為例，2月份的成交均價(jià)為6800元/平方米，自3月1日起每平方米漲100元?！艾F(xiàn)在貸款首付降了、契稅成本也降了，很多年前還在猶豫的客戶，這段時(shí)間也都陸續(xù)辦理了購房手續(xù)?！庇浾咭云胀蛻羯矸葑稍儠r(shí)，長(zhǎng)春某樓盤置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在均價(jià)不到7000元/平方米，不過一些比較搶手的房源能否一直維持當(dāng)前價(jià)格不好說，近期很有可能漲價(jià)。

上海易居房地產(chǎn)研究院公布的1月份50城庫存報(bào)告顯示，有24個(gè)城市存銷比小于14個(gè)月，房?jī)r(jià)容易上漲，26個(gè)城市存銷比大于14個(gè)月，去庫存周期較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)容易下跌。而長(zhǎng)春的存銷比已從去年2月份的19個(gè)月降至目前的15個(gè)月。

【關(guān)鍵詞：政策】

地方性去庫存利好頻出

值得注意的是，近期各地陸續(xù)出臺(tái)的去庫存政策成為另一個(gè)熱詞。其中，沈陽的“零首付”政策曇花一現(xiàn)尤其引人關(guān)注。此外，春節(jié)后包括重慶、河北、福建、杭州等地都陸續(xù)出臺(tái)了樓市新政，包括降低房企稅費(fèi)、購房現(xiàn)金直補(bǔ)、放寬公積金貸款條件等等，地方性去庫存利好頻出。

而長(zhǎng)春在今年2月初的全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也做出了去庫存安排，包括加大棚改貨幣化安置力度、鼓勵(lì)農(nóng)民購房、用足用好住房公積金、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，開展購租并舉等有益嘗試。

救市也要謹(jǐn)防用力過猛

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)直批“零首付”是沈陽版的美國(guó)次貸。他認(rèn)為，在庫存最近兩年一直位居全國(guó)各大城市前列的情況下，沈陽市通過鼓勵(lì)性的舉措，通過一系列的途徑加快消化庫存并無不妥。但是，不能在高庫存的壓力下失去了方寸和底線。

那么，在去庫存舉措方面，怎樣才是更好的選擇？如果避免因去庫存而采取“用力過猛”的舉措？

“沈陽的零首付政策‘相對(duì)任性’，用力過猛?！眹?yán)躍進(jìn)表示，在救市舉措上，后續(xù)大的趨勢(shì)依然是在首付比例上調(diào)整，比如鼓勵(lì)各個(gè)商業(yè)銀行各自調(diào)整首付比例。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)春市場(chǎng)可能會(huì)因?yàn)樯蜿柕木仁卸凶儎?dòng)，方向基本上是加速成交上升和房?jī)r(jià)的小幅上漲，適當(dāng)進(jìn)一步寬松也是有可能的。比如說郊區(qū)市場(chǎng)可以適當(dāng)進(jìn)行各類補(bǔ)貼或者落戶政策進(jìn)行放松。市區(qū)相對(duì)來說可以在政策上有所保守，近期長(zhǎng)春市區(qū)的樓盤價(jià)格也有抬頭的趨勢(shì)。

“在貨幣寬松、政策回暖的刺激下，一線城市房?jī)r(jià)上漲符合邏輯，但瘋漲瘋搶不符合邏輯?！瘪R光遠(yuǎn)建議，對(duì)于地方的救市舉措，要進(jìn)行合規(guī)性審查，去庫存雖然很重要，但沒有底線、不計(jì)后果的去庫存的政策必須禁止。

【觀點(diǎn)碰撞】

交易量上升市場(chǎng)熱度將繼續(xù)

政策大招頻出，量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)的春天又來了？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)不一。

“從長(zhǎng)春目前的購房市場(chǎng)情況來看，總體上會(huì)繼續(xù)上漲?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購房者的預(yù)期一旦形成，那么3月份的市場(chǎng)交易勢(shì)必會(huì)比較火熱。尤其在投資預(yù)期不穩(wěn)定的情況下，房產(chǎn)持有的優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步顯露出來。

從長(zhǎng)春2月份熱銷的樓盤可以看出，部分央企類的項(xiàng)目即便價(jià)格有較大上調(diào)，但市場(chǎng)交易依然比較火爆。所以3月份預(yù)計(jì)一些品牌價(jià)值高的房企項(xiàng)目，可能會(huì)有一個(gè)相對(duì)有底氣的漲價(jià)動(dòng)作。這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)交易量也會(huì)有繼續(xù)上升的可能。

“小陽春”有多久仍有待觀望

“長(zhǎng)春市場(chǎng)供應(yīng)量大，需求也大，但是產(chǎn)品類型上不平衡，從目前的‘小陽春’很難判斷后市能否持續(xù)回暖?！睏钴舱J(rèn)為，目前來看，市場(chǎng)的庫存去化壓力仍然比較大，今年的難點(diǎn)會(huì)是商業(yè)產(chǎn)品的去化問題。

吉林省達(dá)聲置業(yè)總經(jīng)理?xiàng)钍嬖揭脖硎?，近半個(gè)月以來，成交增加明顯。以長(zhǎng)春某樓盤為例，因?yàn)槭菍W(xué)位房，政策利好趕上開學(xué)前期，成交量比去年年末出現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)，原來每天成交一兩套，近期每天成交七八套。不過，楊舒越認(rèn)為，近期成交量的激增，更多是借助稅費(fèi)、貸款政策的利好，消化掉了前期觀望猶豫的買家，出現(xiàn)了一波成交小高峰。但是，能否出現(xiàn)新的需求，維持成交增勢(shì)，還很難說，或許需要進(jìn)一步的政策刺激。

地產(chǎn)股飆升

助滬指漲4.26%

滬深股市在多重利好的共振下，呈現(xiàn)單邊上漲的格局。成交量同步放大，市場(chǎng)做多情緒高漲。周三，截至收盤，上證綜指上漲116.51點(diǎn)收于2849.68點(diǎn)，漲幅為4.26%；深證成指上漲4.77%收于9766.37點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指上漲4.27%收于2017.61點(diǎn)，中小板指上漲4.25%收于6399.49點(diǎn)。滬深兩市成交額分別為2593.19億元和3541.65億元。

東北證券投資顧問遲偉欣表示，板塊上，隨著近期火爆的樓市刺激下，房地產(chǎn)、建筑板塊飆升，鋼鐵、有色金屬、軍工表現(xiàn)活躍，盤面整體為普漲局面。收盤時(shí)房地產(chǎn)板塊大漲近8%。技術(shù)上，百點(diǎn)長(zhǎng)陽一舉收復(fù)多條短、中期均線，上攻形態(tài)確立，后市有望沖擊2935點(diǎn)位置。不過就中期而言，目前指數(shù)仍面臨10周均線壓制，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注3025點(diǎn)附近的量?jī)r(jià)表現(xiàn)。操作上，可繼續(xù)關(guān)注有色板塊的持續(xù)表現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的提振將有望持續(xù)發(fā)酵，仍可重點(diǎn)關(guān)注。

國(guó)都證券投資顧問孫祥臣認(rèn)為，市場(chǎng)收出100點(diǎn)長(zhǎng)陽，短期形態(tài)得到一定的修復(fù)。目前股指反彈受制于前期整理平臺(tái)，即2850左右，預(yù)計(jì)在此將展開震蕩。市場(chǎng)短期仍有震蕩反彈的要求，但中期趨勢(shì)仍然看淡

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。