賈康：減免稅費(fèi)對(duì)樓市僅是輔助 解決根本在后續(xù)工具

全國(guó)63億平米房地產(chǎn)庫(kù)存是懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的一把達(dá)摩克里斯之劍。

2015年房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率首次跌破至1%，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡主要原因在于樓市高庫(kù)存，故中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)行了大篇幅論述，同時(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“去庫(kù)存”寫(xiě)入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。

日前，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策，亦和農(nóng)民工市民化一道，成為打通房地產(chǎn)供需通道的工具之一。

2月25日，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存起到輔助作用，解決庫(kù)存根本依然在于后續(xù)系統(tǒng)性工具箱的工具。

去庫(kù)存

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：三部委規(guī)定自2月22日起對(duì)購(gòu)房稅率進(jìn)行全面調(diào)整，這件事你怎么看待？

賈康：契稅降低會(huì)產(chǎn)生更多需求，稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存有一定影響。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。我們可以看出，一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)二套房不享受相應(yīng)的契稅和相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，這是差異化稅收政策。我個(gè)人看法是利好城市是1.5線(xiàn)、二線(xiàn)城市，以及具備以下特點(diǎn)的城市：一是商品房供應(yīng)未完全飽和；二是存在一定庫(kù)存量；三是城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；四是城市居民擁有一定購(gòu)買(mǎi)力。對(duì)于部分人口導(dǎo)入弱的三四線(xiàn)城市，契稅的效果不會(huì)明顯。這只是一個(gè)概述，但依然需要根據(jù)具體城市來(lái)具體分析。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：北上廣深為何排除？

賈康：北上廣深現(xiàn)在在樓市的表現(xiàn)上是另外一個(gè)極端，在這些地方不是去庫(kù)存的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)是明顯回暖，在現(xiàn)階段沒(méi)有必要對(duì)這些地方的房地產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)惠。這些城市現(xiàn)在特別需要注意的是，不要讓房?jī)r(jià)回暖過(guò)快，房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大也會(huì)帶來(lái)問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：這些政策能夠幫助去掉多少庫(kù)存？

賈康：稅率調(diào)整主要目的還是配合庫(kù)存高的城市去庫(kù)存，是通過(guò)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)惠鼓勵(lì)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的定調(diào)，不是非簡(jiǎn)單刺激消費(fèi)的救市方案，而是針對(duì)新型城鎮(zhèn)化背景下，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性解決方案，包括加快農(nóng)民工市民化、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)等方法。如果問(wèn)這些稅費(fèi)對(duì)去庫(kù)存能起到多大作用，稅費(fèi)調(diào)整會(huì)不會(huì)讓63億平方米庫(kù)存下降到30億平米？我很難判斷，也無(wú)法推斷?？梢钥隙ǖ?，一是三部委稅費(fèi)調(diào)整對(duì)去庫(kù)存有重要作用；二是稅費(fèi)調(diào)整影響力度取決于后續(xù)工具箱配套工具是什么，后續(xù)政策工具箱工具聯(lián)合力度和作用是主力；三是，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，存在于具體城市的具體市場(chǎng)，所以這些政策的具體力度，依然需要根據(jù)具體城市具體分析。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：那這是否意味著稅費(fèi)調(diào)整對(duì)樓市去庫(kù)存作用是杯水車(chē)薪？

賈康：不是。準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)調(diào)整的確是房地產(chǎn)去庫(kù)存工具箱中的重要工具之一，對(duì)樓市去庫(kù)存起到輔助工具，但起不到主要作用。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：曾有說(shuō)法認(rèn)為，稅收是社會(huì)管理當(dāng)局未來(lái)調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的一個(gè)有效政策工具和管理手段。

賈康：這次確實(shí)拿出了稅收政策作為調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的工具之一，中國(guó)實(shí)際開(kāi)征的18種“正稅”里面，與房地產(chǎn)相關(guān)有11種，我們?cè)谌?kù)存時(shí)，把其中部分稅收調(diào)整，這也是2016年去庫(kù)存藥方轉(zhuǎn)變的一大特色，也被市場(chǎng)譽(yù)為新一輪住房制度改革的開(kāi)啟。供給側(cè)改革，更側(cè)重回歸庫(kù)存問(wèn)題的本源，不管是租賃需求還是農(nóng)民工還是稅收，都是與真實(shí)住房需求直接相關(guān)的政策，稅收減免了，直接反應(yīng)就是少繳納錢(qián)。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：那房地產(chǎn)稅是不是擱置？

賈康：房地產(chǎn)稅推出已經(jīng)和計(jì)劃時(shí)間表不匹配，房地產(chǎn)稅內(nèi)部爭(zhēng)議較大，現(xiàn)在不推出一個(gè)原因是目前的樓市“去庫(kù)存”實(shí)際情況，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)推出房地產(chǎn)稅，可能會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

供給側(cè)改革

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：通過(guò)減免稅費(fèi)消化高庫(kù)存，是供給側(cè)改革的一種手段嗎？

賈康：住房供應(yīng)市場(chǎng)是中國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，這是供給側(cè)改革。中國(guó)的房地產(chǎn)基本面存在過(guò)剩問(wèn)題，依然存在分化情況，一線(xiàn)城市短缺，三四線(xiàn)城市過(guò)剩，很多細(xì)節(jié)還需要具體研究。為什么這么強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)政策不會(huì)像以前那樣全國(guó)一刀切，一定要適應(yīng)市場(chǎng)分化和現(xiàn)在所謂結(jié)構(gòu)化更高水平的要求，每個(gè)城市城鎮(zhèn)化水平等都不一樣，所以我一直強(qiáng)調(diào)要具體城市具體分析。房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整屬于供給側(cè)改革，但它只是供給側(cè)系統(tǒng)工程里的一個(gè)選項(xiàng)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一個(gè)是“結(jié)構(gòu)”，一個(gè)是“改革”，結(jié)構(gòu)既包括生產(chǎn)力布局結(jié)構(gòu)，也包括生產(chǎn)關(guān)系，改革落到整個(gè)供給體系，供給體系效率提升是系統(tǒng)工程，不是靠一兩招減稅就可以解決的問(wèn)題，減稅只是輔助作用。

過(guò)去經(jīng)驗(yàn)比較豐富、比較成熟的是總量型的需求管理，以抽緊或放松銀根對(duì)總需求刺激或抑制，實(shí)施反周期操作；被人們長(zhǎng)期忽視的是供給管理，它的區(qū)別對(duì)待、突出重點(diǎn)、定向調(diào)控的結(jié)構(gòu)性特征非常明顯，理性掌控的難度也比需求管理大得多。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)：作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)應(yīng)該如何做好供給側(cè)改革？

賈康：過(guò)去需求側(cè)總量視野中被稱(chēng)為動(dòng)力來(lái)源的消費(fèi)、投資、進(jìn)出口“三駕馬車(chē)”，其實(shí)必然要衍生出結(jié)構(gòu)化動(dòng)力問(wèn)題，我們只有將這種結(jié)構(gòu)化的邏輯傳導(dǎo)、轉(zhuǎn)移到供給側(cè)，并充分展開(kāi)，才可以有效形成對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力體系的認(rèn)知和把握。在真實(shí)世界并非以完全競(jìng)爭(zhēng)自動(dòng)解決全部結(jié)構(gòu)優(yōu)化問(wèn)題的情況下，政府便不得不處理引導(dǎo)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的“政策供給”和激發(fā)潛力釋放的“制度供給”這樣的復(fù)雜問(wèn)題。

作為一個(gè)轉(zhuǎn)軌中的發(fā)展中大國(guó)，我們要追求“追趕—趕超”、后來(lái)居上的現(xiàn)代化，過(guò)去我們更多依靠“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，現(xiàn)在必須努力轉(zhuǎn)為更多地爭(zhēng)取供給側(cè)發(fā)力的“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”，這樣一個(gè)大思路定位必然是守正出奇，在充分尊重市場(chǎng)在資源配置中總體決定性作用的同時(shí)，要在政府職能方面有意識(shí)地把總量型需求管理與結(jié)構(gòu)型供給管理相互結(jié)合，特別是把理性供給管理作為“十三五”及中長(zhǎng)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求和重要組成部分，并緊密結(jié)合“有效制度供給”這一改革的關(guān)鍵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。