賈康：減免稅費(fèi)對樓市僅是輔助 解決根本在后續(xù)工具

全國63億平米房地產(chǎn)庫存是懸在中國經(jīng)濟(jì)頭上的一把達(dá)摩克里斯之劍。

2015年房產(chǎn)投資增長率首次跌破至1%，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡主要原因在于樓市高庫存，故中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)庫存進(jìn)行了大篇幅論述，同時中央經(jīng)濟(jì)工作會議把“去庫存”寫入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。

日前，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策，亦和農(nóng)民工市民化一道，成為打通房地產(chǎn)供需通道的工具之一。

2月25日，全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)去庫存起到輔助作用，解決庫存根本依然在于后續(xù)系統(tǒng)性工具箱的工具。

去庫存

經(jīng)濟(jì)觀察報：三部委規(guī)定自2月22日起對購房稅率進(jìn)行全面調(diào)整，這件事你怎么看待？

賈康：契稅降低會產(chǎn)生更多需求，稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)去庫存有一定影響。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。我們可以看出，一線城市購買二套房不享受相應(yīng)的契稅和相應(yīng)的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，這是差異化稅收政策。我個人看法是利好城市是1.5線、二線城市，以及具備以下特點(diǎn)的城市：一是商品房供應(yīng)未完全飽和；二是存在一定庫存量；三是城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長趨勢；四是城市居民擁有一定購買力。對于部分人口導(dǎo)入弱的三四線城市，契稅的效果不會明顯。這只是一個概述，但依然需要根據(jù)具體城市來具體分析。

經(jīng)濟(jì)觀察報：北上廣深為何排除？

賈康：北上廣深現(xiàn)在在樓市的表現(xiàn)上是另外一個極端，在這些地方不是去庫存的問題，房地產(chǎn)市場是明顯回暖，在現(xiàn)階段沒有必要對這些地方的房地產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)惠。這些城市現(xiàn)在特別需要注意的是，不要讓房價回暖過快，房價上漲壓力過大也會帶來問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報：這些政策能夠幫助去掉多少庫存？

賈康：稅率調(diào)整主要目的還是配合庫存高的城市去庫存，是通過稅收政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行優(yōu)惠鼓勵，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)去庫存政策的定調(diào)，不是非簡單刺激消費(fèi)的救市方案，而是針對新型城鎮(zhèn)化背景下，中長期房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性解決方案，包括加快農(nóng)民工市民化、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價等方法。如果問這些稅費(fèi)對去庫存能起到多大作用，稅費(fèi)調(diào)整會不會讓63億平方米庫存下降到30億平米？我很難判斷，也無法推斷?？梢钥隙ǖ?，一是三部委稅費(fèi)調(diào)整對去庫存有重要作用；二是稅費(fèi)調(diào)整影響力度取決于后續(xù)工具箱配套工具是什么，后續(xù)政策工具箱工具聯(lián)合力度和作用是主力；三是，房地產(chǎn)市場依然是市場經(jīng)濟(jì)，存在于具體城市的具體市場，所以這些政策的具體力度，依然需要根據(jù)具體城市具體分析。

經(jīng)濟(jì)觀察報：那這是否意味著稅費(fèi)調(diào)整對樓市去庫存作用是杯水車薪？

賈康：不是。準(zhǔn)確來說，稅費(fèi)調(diào)整的確是房地產(chǎn)去庫存工具箱中的重要工具之一，對樓市去庫存起到輔助工具，但起不到主要作用。

經(jīng)濟(jì)觀察報：曾有說法認(rèn)為，稅收是社會管理當(dāng)局未來調(diào)節(jié)住房市場供需的一個有效政策工具和管理手段。

賈康：這次確實(shí)拿出了稅收政策作為調(diào)節(jié)住房市場供需的工具之一，中國實(shí)際開征的18種“正稅”里面，與房地產(chǎn)相關(guān)有11種，我們在去庫存時，把其中部分稅收調(diào)整，這也是2016年去庫存藥方轉(zhuǎn)變的一大特色，也被市場譽(yù)為新一輪住房制度改革的開啟。供給側(cè)改革，更側(cè)重回歸庫存問題的本源，不管是租賃需求還是農(nóng)民工還是稅收，都是與真實(shí)住房需求直接相關(guān)的政策，稅收減免了，直接反應(yīng)就是少繳納錢。

經(jīng)濟(jì)觀察報：那房地產(chǎn)稅是不是擱置？

賈康：房地產(chǎn)稅推出已經(jīng)和計劃時間表不匹配，房地產(chǎn)稅內(nèi)部爭議較大，現(xiàn)在不推出一個原因是目前的樓市“去庫存”實(shí)際情況，這個時間點(diǎn)推出房地產(chǎn)稅，可能會影響房地產(chǎn)市場。

供給側(cè)改革

經(jīng)濟(jì)觀察報：通過減免稅費(fèi)消化高庫存，是供給側(cè)改革的一種手段嗎？

賈康：住房供應(yīng)市場是中國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，這是供給側(cè)改革。中國的房地產(chǎn)基本面存在過剩問題，依然存在分化情況，一線城市短缺，三四線城市過剩，很多細(xì)節(jié)還需要具體研究。為什么這么強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)政策不會像以前那樣全國一刀切，一定要適應(yīng)市場分化和現(xiàn)在所謂結(jié)構(gòu)化更高水平的要求，每個城市城鎮(zhèn)化水平等都不一樣，所以我一直強(qiáng)調(diào)要具體城市具體分析。房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整屬于供給側(cè)改革，但它只是供給側(cè)系統(tǒng)工程里的一個選項。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一個是“結(jié)構(gòu)”，一個是“改革”，結(jié)構(gòu)既包括生產(chǎn)力布局結(jié)構(gòu)，也包括生產(chǎn)關(guān)系，改革落到整個供給體系，供給體系效率提升是系統(tǒng)工程，不是靠一兩招減稅就可以解決的問題，減稅只是輔助作用。

過去經(jīng)驗(yàn)比較豐富、比較成熟的是總量型的需求管理，以抽緊或放松銀根對總需求刺激或抑制，實(shí)施反周期操作；被人們長期忽視的是供給管理，它的區(qū)別對待、突出重點(diǎn)、定向調(diào)控的結(jié)構(gòu)性特征非常明顯，理性掌控的難度也比需求管理大得多。

經(jīng)濟(jì)觀察報：作為一個發(fā)展中國家，中國應(yīng)該如何做好供給側(cè)改革？

賈康：過去需求側(cè)總量視野中被稱為動力來源的消費(fèi)、投資、進(jìn)出口“三駕馬車”，其實(shí)必然要衍生出結(jié)構(gòu)化動力問題，我們只有將這種結(jié)構(gòu)化的邏輯傳導(dǎo)、轉(zhuǎn)移到供給側(cè)，并充分展開，才可以有效形成對整個經(jīng)濟(jì)增長動力體系的認(rèn)知和把握。在真實(shí)世界并非以完全競爭自動解決全部結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題的情況下，政府便不得不處理引導(dǎo)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的“政策供給”和激發(fā)潛力釋放的“制度供給”這樣的復(fù)雜問題。

作為一個轉(zhuǎn)軌中的發(fā)展中大國，我們要追求“追趕—趕超”、后來居上的現(xiàn)代化，過去我們更多依靠“后發(fā)優(yōu)勢”，現(xiàn)在必須努力轉(zhuǎn)為更多地爭取供給側(cè)發(fā)力的“先發(fā)優(yōu)勢”，這樣一個大思路定位必然是守正出奇，在充分尊重市場在資源配置中總體決定性作用的同時，要在政府職能方面有意識地把總量型需求管理與結(jié)構(gòu)型供給管理相互結(jié)合，特別是把理性供給管理作為“十三五”及中長期中國經(jīng)濟(jì)升級發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求和重要組成部分，并緊密結(jié)合“有效制度供給”這一改革的關(guān)鍵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。