上海樓市購買力變軌：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與人口增長疲弱

樓市需求在變，上海購買結(jié)構(gòu)也正在改變，而這變化來自于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整與人口結(jié)構(gòu)變化。

2月29日，上海發(fā)布的《2015年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，至2015年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%（14.77萬人），2014年度外來常住人口為996.42萬人。

外來常住人口在全市常住人口中的占比，下降了0.5%，降至40.6%。對此，有專家指出，這是上海改革開放近40年以來，常住人口的第一次下降。

城市人口結(jié)構(gòu)的變化源于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。一般而言，人口凈流出的城市房地產(chǎn)去庫存壓力大，房價多會持續(xù)下跌，例如東北、中西部的很多三四線城市。

上海社科院原常務(wù)副院長、上海市政府參事左學(xué)金指出，中國已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，這背后很重要的原因就是人口發(fā)生了重大變化。從2012年開始，連續(xù)4年勞動年齡人口總量下降，勞動力成本在上升，勞動密集型的制造業(yè)缺少競爭力，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須要升級。因此，上海的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)從重工業(yè)和石化等，轉(zhuǎn)向金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”的產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初始

上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型處于“十三五”的第一個五年規(guī)劃，尚在初始階段，似乎還會不斷深化。

左學(xué)金指出，上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來的依靠要素投入轉(zhuǎn)向依靠創(chuàng)新來推動增長，經(jīng)濟(jì)和人口的關(guān)系不是單方向的關(guān)系，而是互動的關(guān)系。未來上海低端制造業(yè)的勞動力可能溢出到其他城市甚至國外。

最近幾年勞動力的變化也反過來進(jìn)一步了推動勞動力的結(jié)構(gòu)變化。左學(xué)金指出，上海的土地成本比較高，因此低端的產(chǎn)業(yè)要退出去，從而引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)，這就對勞動力的技能有一定要求，二高端勞動力的集聚又為高端的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)會，這是一個互動的過程。

左學(xué)金表示，上海去年人口負(fù)增長有“人口與政策”兩個因素——首先全國去年流動人口總量在下降，說明農(nóng)村可以向城鎮(zhèn)流動的勞動力下降也很厲害，這會影響進(jìn)入一線城市的勞動力數(shù)量；其次，中央三中全會明確要嚴(yán)格特大城市控制人口規(guī)模，因此上海采取了措施，對外來人口居住區(qū)整頓、清理違章建筑以及對造成污染的企業(yè)被關(guān)閉，這些也推動了低端的外來人口離開上海。“未來特大城市人口規(guī)模也不一定是負(fù)增長，但今后可能會增長力放緩。”

顯然，房價漲幅與未來農(nóng)民工的關(guān)系不算大，現(xiàn)在上海的樓市成交以自住與投資的需求為主，移民的因素不大。“今后如何適當(dāng)控制對房地產(chǎn)的投資需求條件下，保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展是政府的主要課題。”左學(xué)金說。

此外，左學(xué)金也認(rèn)為，人口規(guī)模速度放慢，但負(fù)增長是不是趨勢。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整至少還要10-20年的時間。在這個過程當(dāng)中，價值鏈當(dāng)中高端的產(chǎn)業(yè)會增加，低端的則很難生存下去。技能型勞動力比重增加，技能型勞動力也需要一線生產(chǎn)工人。

值得關(guān)注的是，上海并沒有像深圳那樣明確提“騰籠換鳥”，但是從低端產(chǎn)業(yè)退出到高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的軌跡并無區(qū)別。

高端人才的進(jìn)入帶動的是購房需求。而房地產(chǎn)開發(fā)投資過往增速持續(xù)超過M2增速，僅在2015年開始自然回落。

投資方式迎來更替

不過，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相對的是，我國居民的首付比例并沒有提高多少。根據(jù)華泰證券研報顯示，2015年居民購房首付比例為40%（如果考慮二手房，首付比例還會提高）。也就是說，按照規(guī)定的20%比例下限，當(dāng)前的杠桿運(yùn)用并不充分。

若以北京為例，2015年北京新增住戶貸款1784億元，假設(shè)全部用于購房，對應(yīng)全年新房銷售2513億元和預(yù)計同等規(guī)模的二手房交易，其首付比例為65%。

對此，市場上一種觀點(diǎn)在于金融創(chuàng)新之下首付貸的出現(xiàn)。去庫存需要在減少供給的情況下加大居民購房力度，特別是在當(dāng)前存款轉(zhuǎn)移具備空間、首付比例杠桿沒有用足的情況之下，市場擔(dān)心的月還款能力在降息之后已經(jīng)得到緩解，背后的穩(wěn)定劑仍然是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功之后的居民就業(yè)和收入穩(wěn)定。

因此，進(jìn)一步加杠桿預(yù)期催生火爆銷售，也不煩金融衍生品的推出，比如首付貸。目前第三方機(jī)構(gòu)平安好房、鏈家等均在提供首付貸，同時不少開發(fā)商也通過與金融機(jī)構(gòu)合作的方式做首付貼息，在解決貸款渠道方面，已經(jīng)完全打開。

首付貸有一定的房價加速器作用，但并非主導(dǎo)。平安好房早在2014年就推出了首付貸，類似的首付貸在其他中介也偶有出現(xiàn)。

華泰證券分析師謝皓宇在其研報中指出，金融的最關(guān)鍵難題就是風(fēng)控，首付貸也一樣。由于首付貸可以提供最多三分之二的首付款，按照當(dāng)前20%的首付比例，當(dāng)前購房者可以做到不到一成的實(shí)際首付比例。且由于是信用貸款，貸款利率也在14%~19%之間，因而存在潛在的違約風(fēng)險。

實(shí)際上，首付貸就是小貸中投向個人房貸的一種，除了有杠桿比率的限制之外，目前的監(jiān)管并不嚴(yán)格，特別是對當(dāng)前剛剛起步的首付貸。而在金融機(jī)構(gòu)提供首付款解決方案的同時，也包括了眾籌購房。

首付貸的當(dāng)前邊際風(fēng)險似乎還需要進(jìn)一步觀察。目前全國范圍內(nèi)首付比例為40%，一線城市代表北京則為65%，暫時看不到因?yàn)槭赘顿J使得首付比例過低、進(jìn)而引發(fā)杠桿風(fēng)險的情況。但鏈家理財平臺負(fù)責(zé)人稱，購房者申請首付貸的比例很低，每單首付貸信用貸平均只有10多萬元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。