廣東去庫存十大招數(shù)亮相 廣州限購或在部分區(qū)域松綁

29日召開的全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議上，記者注意到，在去庫存方面，行動計劃提出全省商品房庫存規(guī)模逐步減少。到2018年底，全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，即在全部消化2016—2018年供應(yīng)溢出約630萬平方米商品房的基礎(chǔ)上，力爭再化解2000萬平方米的商品房庫存。各城市負(fù)責(zé)化解1000萬平方米商品房庫存，其中2016年化解250萬平方米，2017年化解350萬平方米，2018年化解400萬平方米。

行動計劃把根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實(shí)際，將全省城市分為四種類型，實(shí)行“一類一策”去庫存政策。一類城市為庫存規(guī)模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠(yuǎn)等4個城市。二類城市為庫存規(guī)模較大、需求較旺盛城市，包括江門、肇慶、東莞、韶關(guān)、汕頭、茂名、湛江等7個城市。三類城市為庫存規(guī)模小、需求平穩(wěn)的城市，包括河源、梅州、陽江、云浮、潮州、揭陽、汕尾等7個城市。四類城市為住房限購的廣州、深圳市以及庫存規(guī)模小、需求旺盛的珠海市，要結(jié)合自身實(shí)際，制定行動計劃，落實(shí)國家和省深化住房制度改革的總體要求與目標(biāo)任務(wù)。到2018年，各地級以上市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)，非商品住房去庫存周期明顯縮短。

記者梳理了一下，房地產(chǎn)去庫存至少有十大亮點(diǎn)。

[亮點(diǎn)1]廣州限購有可能在部分區(qū)域松綁

在具體的“重點(diǎn)任務(wù)與政策措施”中，明確要取消過時的限制性措施，進(jìn)一步發(fā)揮市場配置資源作用。

其中，對商品住房項目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。切實(shí)貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的相關(guān)政策；有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

最值得關(guān)注的是，行動計劃提出：廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍。對此，業(yè)內(nèi)人士從字里行間分析認(rèn)為，這預(yù)示著廣州的限購政策有可能撕開一道口子，一直以來放開限購呼聲最高的南沙，或許有機(jī)會率先獲得“解放”。

[亮點(diǎn)2]搭建“農(nóng)民安家貸”助農(nóng)民進(jìn)城買房

行動計劃提出，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，深化戶籍制度改革，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利、履行同等義務(wù)。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要積極配合中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行搭建“農(nóng)民安家貸”等信貸平臺，大力支持農(nóng)民購房。

[亮點(diǎn)3]通過貨幣化安置4萬戶棚戶區(qū)居民

在具體的“重點(diǎn)任務(wù)與政策措施”中，明確要加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。

2016—2018年全省計劃完成棚戶區(qū)改造16萬戶，其中通過貨幣化安置4萬戶左右。各地要加快制訂實(shí)施意見，采取提高貨幣化安置獎勵標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)助群眾購買安置住房等措施，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置各地可根據(jù)實(shí)際情況，對實(shí)施貨幣化安置的棚戶區(qū)居民給予房屋評估價格10%—20%的獎勵。商品住房庫存規(guī)模較大、去庫存周期較長的城市，按照原則上不低于50%的比例確定本地區(qū)棚改貨幣化安置目標(biāo)。商品住房去庫存周期超過16個月的城市，原則上不再新建公共租賃住房，主要通過發(fā)放補(bǔ)貼或購買、租賃商品房籌集房源等方式提供住房保障。

[亮點(diǎn)4]引導(dǎo)鼓勵國企購商品房以公租房形式出租

通過政策性銀行中長期政策性貸款支持、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、資本金注入、保障房資產(chǎn)注入等措施，引導(dǎo)和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)，為去庫存、滿足外來務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體住房需求、培育住房租賃市場提供新渠道。構(gòu)建多層次、全口徑城鎮(zhèn)住房保障體系，主要采取公租房貨幣化方式，逐步將公共租賃住房保障范圍擴(kuò)大到外來務(wù)工人員等非戶籍常住人口；按照住房制度改革的要求，將住房保障逐漸覆蓋到符合條件的各類人群。采取加大銀行信貸資金支持、財政資金補(bǔ)貼、減免行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，鼓勵房地產(chǎn)中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等發(fā)展成為以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，形成“薄利多租”的住房商業(yè)模式。鼓勵各地購買或租賃商品房用作鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校教師、衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員中住房困難群體的周轉(zhuǎn)宿舍。鼓勵高校、科研機(jī)構(gòu)通過發(fā)放住房補(bǔ)貼或購買、租賃商品房方式，解決引進(jìn)人才住房問題。

[亮點(diǎn)5]研究公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化

行動計劃明確要加大居民購房金融、稅收支持力度，降低居民購房成本。

認(rèn)真落實(shí)國家有關(guān)個人住房金融、稅收等各項優(yōu)惠政策。經(jīng)廣東市場利率定價自律機(jī)制確定的地區(qū)，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例降低為20%。落實(shí)國家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。積極推動外來務(wù)工人員、個體工商戶和靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，通過優(yōu)化服務(wù)提高住房公積金使用效率。開展住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，推動城市間住房公積金調(diào)劑使用。研究開展住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和“公轉(zhuǎn)商”、“商轉(zhuǎn)公”試點(diǎn)。

[亮點(diǎn)6]支持老舊社區(qū)居民置換新房

鼓勵各地通過發(fā)放住房補(bǔ)貼等方式，支持城市老舊社區(qū)居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房的戶籍家庭購買商品住房，補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不低于城鎮(zhèn)居民家庭小康水平住房面積。鼓勵各地優(yōu)先回購有換房需求的老舊社區(qū)居民住房作為公共租賃住房。

[亮點(diǎn)7]適度調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新

在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產(chǎn)項目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)。在不改變用地性質(zhì)和容積率前提下，允許在建商品住房項目適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。支持各地政府出臺政策，引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間；將庫存商品房改造用于扶持養(yǎng)老、旅游等事業(yè)發(fā)展。

[亮點(diǎn)8]必要時暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)

行動計劃明確，強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場聯(lián)動，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模。各地要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場研判，科學(xué)管控土地供應(yīng)規(guī)模和時序，嚴(yán)格控制農(nóng)村新增宅基地審批。根據(jù)商品房庫存規(guī)模及去庫存任務(wù)完成情況，適度調(diào)節(jié)相應(yīng)類型土地供應(yīng)規(guī)模，必要時暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。優(yōu)化“三舊”改造政策，統(tǒng)籌平衡商業(yè)、辦公、工業(yè)等改造項目規(guī)模。

[亮點(diǎn)9]3年以上未賣出商品房可政策引導(dǎo)轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)

鼓勵開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，由快速開發(fā)銷售模式向城市綜合運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。政府、國有企業(yè)、事業(yè)單位建設(shè)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)基地等合法合規(guī)用房，優(yōu)先適度向自持物業(yè)企業(yè)商品房傾斜。對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上尚未出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等商品房，通過土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策加快轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)。

[亮點(diǎn)10]多渠道降低商品房建設(shè)成本穩(wěn)房價

全面清理房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)，切實(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)和交易成本。鼓勵各地搭建商品房團(tuán)購、團(tuán)租平臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展企業(yè)、項目的兼并重組及整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在企業(yè)落實(shí)債權(quán)債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險可控的前提下，對被兼并企業(yè)逾期、到期的銀行貸款給予展期或轉(zhuǎn)貸，對兼并重組后的企業(yè)綜合授信給予并購貸款支持。（趙燕華）

[特別關(guān)注]統(tǒng)籌考慮全省各地取消車輛通行費(fèi)年票制

在降成本行動中，明確適當(dāng)降低社會保險費(fèi)率。維持較低的社會保險費(fèi)率水平，促進(jìn)建立更加公平可持續(xù)的社保制度。

從2016年下半年起，推進(jìn)基本醫(yī)療保險城鄉(xiāng)一體化，逐步將單位費(fèi)率下調(diào)到5.5%左右。從2016年3月1日起，將失業(yè)保險單位費(fèi)率從1.5%下調(diào)至0.8%。在繼續(xù)貫徹落實(shí)2015年10月1日工傷保險平均費(fèi)率從0.63%下調(diào)至0.43%的基礎(chǔ)上，2016年指導(dǎo)各市制定實(shí)施八類工傷保險行業(yè)基準(zhǔn)費(fèi)率政策，對執(zhí)行新費(fèi)率后行業(yè)基準(zhǔn)費(fèi)率升高的，繼續(xù)實(shí)施階段性下調(diào)費(fèi)率措施。按照國家統(tǒng)一部署，推進(jìn)生育保險和基本醫(yī)療保險合并實(shí)施。

同時妥善處理養(yǎng)老保險欠費(fèi)歷史遺留問題。按照“先入軌、緩補(bǔ)繳”原則，推動企業(yè)全員足額參保，深入推進(jìn)全民參保登記計劃，繼續(xù)解決未參保職工參保問題；抓緊出臺靈活就業(yè)人員參保辦法，推動靈活就業(yè)人員參保；2016年基本養(yǎng)老保險覆蓋率達(dá)到97%。在以上措施基礎(chǔ)上，按照依法依規(guī)、統(tǒng)籌兼顧、實(shí)事求是、分類處理的原則，妥善解決養(yǎng)老保險欠費(fèi)歷史遺留問題，既依法維護(hù)職工權(quán)益，又充分考慮企業(yè)的正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展。

降低住房公積金繳存比例也被列入行動計劃中，將全省住房公積金繳存上限從20%降低至12%，繳存基數(shù)上限從月平均工資的5倍降低到3倍。引導(dǎo)企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營狀況在5%—12%之間自行確定合適的住房公積金繳存比例，對繳存住房公積金確有困難的企業(yè)，可經(jīng)單位職工代表大會或工會討論通過后，申請降低繳存比例至5%以下或者緩繳住房公積金。

行動計劃還明確，推動取消普通公路車輛通行費(fèi)。統(tǒng)籌考慮全省各地取消車輛通行費(fèi)年票制，各市要結(jié)合實(shí)際提出實(shí)施方案，明確時限安排及債務(wù)處理等有關(guān)事項，按程序報省政府審批。結(jié)合取消年票制工作，開展收費(fèi)公路清理工作，推動取消到期或其他不符合規(guī)定的公路收費(fèi)項目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。