蘇州樓市供不應(yīng)求 購(gòu)房者“持幣求購(gòu)”

2月26日，自去年11月以來(lái)沒(méi)有推過(guò)地的蘇州主城區(qū)，終于發(fā)布2016年第一批土地出讓公告，共14宗，均為住宅用地，總出讓面積80.6萬(wàn)平方米，總起價(jià)90.34億。

這讓苦苦等待多時(shí)的地產(chǎn)商，似乎看到了希望。但這批土地能否緩解蘇州樓市的“饑渴”，目前仍待觀察。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至今年1月，蘇州新建商品住宅存銷比不到4個(gè)月，在被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中排名最低。過(guò)去一年來(lái)，蘇州樓市的庫(kù)存規(guī)模同比下降44.8%，同樣是跌幅最大的城市。

這種情況給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的恐慌。去年以來(lái)，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，很多企業(yè)出現(xiàn)無(wú)房可賣的窘?jīng)r，四處尋找項(xiàng)目。購(gòu)房者則蜂擁?yè)屬?gòu)，出手迅速，蘇州甚至吸引了相當(dāng)部分來(lái)自上海等地的投資需求。這一步步將蘇州的房?jī)r(jià)推向高位，使之成為去年表現(xiàn)最為“搶眼”的二線城市之一。

拿地，拿地

“先別提銷售目標(biāo)，我們今年的主要任務(wù)，就是先拿兩塊地。”面對(duì)記者的采訪，某大型房企蘇州公司總經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)，公司的當(dāng)務(wù)之急是拿地，春節(jié)前后一直在尋找項(xiàng)目。

2015年，該公司在蘇州共運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目。其中一個(gè)在上半年售罄，另一個(gè)也于11月徹底賣光。11月以后，信貸、稅收等刺激政策不斷出現(xiàn)，蘇州房?jī)r(jià)也迅速走高，但公司卻面臨無(wú)房可賣的窘境。公司總部多次催促，要求利用市場(chǎng)向好的時(shí)機(jī)，不惜一切機(jī)會(huì)獲取項(xiàng)目。

這種情況在蘇州房地產(chǎn)界頗為普遍。正榮集團(tuán)蘇州公司營(yíng)銷總監(jiān)成軍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道坦承，蘇州樓市庫(kù)存很少，到去年年末，很多企業(yè)已經(jīng)無(wú)房可賣，企業(yè)之間存在一定程度的恐慌心態(tài)。

問(wèn)題的根源，似乎可以從土地供應(yīng)中尋找。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年蘇州市住宅供應(yīng)面積為888.48萬(wàn)平方米，同比下降20.55%。同期，蘇州市商品住宅供應(yīng)面積為763.23萬(wàn)平方米，同比下滑19.2%。

相比之下，去年蘇州商品住宅成交面積為1176.15萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到42.66%。受供不應(yīng)求的影響，去年蘇州商品住宅的成交均價(jià)攀升至12924元/平方米，同比上漲高達(dá)15.26%。

恐慌情緒還普遍存在于購(gòu)房者中。到去年年末，經(jīng)過(guò)大量的去化后，蘇州的老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)的可供房源已經(jīng)很少，吳中區(qū)的可售商品房庫(kù)存也極少。按照一位開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，大量購(gòu)房者處于“持幣求購(gòu)”的狀態(tài)。

按照龍湖地產(chǎn)蘇州公司營(yíng)銷總監(jiān)黃萬(wàn)松的說(shuō)法，數(shù)年前的一項(xiàng)政策調(diào)整，也給市場(chǎng)心理帶來(lái)了潛移默化的影響。

國(guó)土部曾在2009年發(fā)文，對(duì)單宗土地出讓的最大面積進(jìn)行限制。對(duì)蘇州這類城市而言，單宗住宅用地的最大出讓面積不得超過(guò)14公頃。“與大體量項(xiàng)目的銷售相比，小體量項(xiàng)目的銷售周期短，容易給市場(chǎng)帶來(lái)‘供應(yīng)不足’的印象。”黃萬(wàn)松說(shuō)，近年來(lái)蘇州土地出讓的體量不大，項(xiàng)目容易很快售罄，從而加劇了市場(chǎng)的恐慌心態(tài)。

二手房的情況也較為夸張。在蘇州工業(yè)園區(qū)的核心區(qū)域，一個(gè)名為“綠地華爾道”項(xiàng)目，價(jià)格從去年5月份的不到2萬(wàn)元/平方米，攀升至如今的3萬(wàn)元/平方米以上。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，單是春節(jié)前后，項(xiàng)目單價(jià)就提高了2千元/平方米左右，且基本是“出一套賣一套”。

資本暗流

在蘇州飆漲的房?jī)r(jià)背后，有著兩股不易察覺(jué)的資本暗流。其中一股存在于土地市場(chǎng)。

2015年9月29日，在蘇州姑蘇區(qū)留園路地塊的拍賣中，名不見(jiàn)經(jīng)傳的天房發(fā)展以5.9億元獲得，溢價(jià)率為55%。高達(dá)31005元/平方米的單價(jià)，也使該地塊成為蘇州的歷史“地王”。

在早些時(shí)候的9月7日，深圳聯(lián)新以40.4億元的價(jià)格拿下勞動(dòng)路絕版地塊，溢價(jià)率為64.9%。深圳聯(lián)新背后的“金主”，是保險(xiǎn)大鱷平安集團(tuán)。

黃萬(wàn)松表示，在全國(guó)樓市整體供大于求的情況下，蘇州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)體量大、供需關(guān)系相對(duì)緊張的“強(qiáng)二線城市”，吸引了大量的外來(lái)資本進(jìn)入。這些資金對(duì)土地市場(chǎng)影響十分明顯，“現(xiàn)在動(dòng)輒十幾家企業(yè)競(jìng)拍，土地溢價(jià)率也經(jīng)常超過(guò)50%，甚至100%，這在以前是不可想象的”。

保險(xiǎn)資金帶來(lái)的壓力更大。當(dāng)?shù)匾晃恢_(kāi)發(fā)商向記者表示，過(guò)去一年多來(lái)，在蘇州熱門土地的拍賣之前，幾乎都有保險(xiǎn)公司前來(lái)洽談合作。他們希望以入股的方式與房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，并分享收益。該人士認(rèn)為，這些保險(xiǎn)公司資金雄厚，即使最終未能獲取土地，也抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的心理預(yù)期，對(duì)地價(jià)的攀高有著明顯的作用。

一個(gè)直觀的案例在于，深圳聯(lián)新在獲取勞動(dòng)路地塊之后，搖身一變成為“甲方”，就項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)權(quán)向房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)。最終仁恒中標(biāo)。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，蘇州住宅用地成交的樓面價(jià)為6525.02元/平方米，同比上漲63.92%。蘇州住宅用地平均溢價(jià)率為54.51%。兩者均為歷史新高。

另一股資金來(lái)自民間，主要體現(xiàn)為投資客。藍(lán)光發(fā)展蘇州公司總經(jīng)理汪靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，根據(jù)項(xiàng)目客群估算，在吳中區(qū)和吳江區(qū)的購(gòu)房者中，約有40%為投資性需求，這些需求除了蘇州本地以外，還有相當(dāng)部分來(lái)自上海。這一結(jié)論也得到很多企業(yè)的認(rèn)同。

汪靜表示，“長(zhǎng)三角”地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，投資資金活躍，且資本的敏感度極高，這也使得長(zhǎng)三角地區(qū)的樓市容易出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。限購(gòu)解除、限貸放松等政策利好，除滿足剛需和改善型需求外，無(wú)疑也加速了投資需求的釋放。

轉(zhuǎn)型期的考驗(yàn)

按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的層級(jí)劃分，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭將蘇州歸類為“強(qiáng)二線城市”。加之此前幾年蘇州房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，因此本輪的房?jī)r(jià)上漲有一定的“補(bǔ)漲”成分存在。

蘇州的GDP總量長(zhǎng)期處于全國(guó)前十的水平，在江蘇省更是位列第一，是“長(zhǎng)三角”地區(qū)僅次于上海和杭州的重鎮(zhèn)。但與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相比，近期蘇州獲得的政策利好，似乎更能刺激樓市。

2015年7月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》，按照規(guī)劃，至2030年，全省將形成南京、蘇州兩個(gè)特大城市。這一定位對(duì)蘇州的城市規(guī)劃、人口政策等都將帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

2015年10月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)展開(kāi)放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)總體方案的批復(fù)》，蘇州工業(yè)園區(qū)成為全國(guó)首個(gè)開(kāi)展開(kāi)放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)域。

按照很多業(yè)內(nèi)人士的分析，這兩項(xiàng)利好政策的出臺(tái)也是刺激蘇州樓市的重要因素之一。樂(lè)觀者甚至認(rèn)為，盡管蘇州房?jī)r(jià)存在一定的泡沫，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，仍然能夠支撐市場(chǎng)的上行。

但這在背后，仍然隱隱存在著一些風(fēng)險(xiǎn)。

蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任段進(jìn)軍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，蘇州是傳統(tǒng)的制造業(yè)基地，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，主要表現(xiàn)為招工難、資金流失嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)增速下滑，等等。很多制造業(yè)企業(yè)面臨較大的生存問(wèn)題。

段進(jìn)軍認(rèn)為，蘇州經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程，這一過(guò)程可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，并伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域定位等的調(diào)整。

在這種背景下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)火熱，目前尚存疑問(wèn)。蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1865億元，同比增長(zhǎng)5.7%，占全社會(huì)投資的比重達(dá)到30.5%。在一些分析人士看來(lái)，與固定資產(chǎn)投資增心下降、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期相比，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)已有畸形化發(fā)展的趨勢(shì)。

多位受訪者均對(duì)蘇州樓市的現(xiàn)狀表示擔(dān)憂，認(rèn)為蘇州房?jī)r(jià)已存在一定程度的泡沫，并可能在今年第四季度迎來(lái)調(diào)整。

但短期內(nèi)，市場(chǎng)的火爆走勢(shì)并未改變。據(jù)蘇州市官方數(shù)據(jù)，節(jié)后第一周（2月15日－2月21日），蘇州共成交商品房1275套，比去年同期翻了一倍。第二周（2月22日－2月28日），蘇州成交商品房2686套，再度大漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。