楊志勇：減稅提振房地產(chǎn)市場信心

住房交易稅收優(yōu)惠政策再一次啟動，這可以視為房地產(chǎn)市場在穩(wěn)增長中又得到重視的一個重要信號。2月17日，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（下稱“《通知》”），調(diào)整了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。《通知》自2月22日起實(shí)施。

在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力較大的背景下，稅收工具的加入，為市場注入了新的活力。無論是降低契稅，還是降低營業(yè)稅，購房者房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)都可能因此減輕。購房者的實(shí)際購買力將因此相對提升，房地產(chǎn)市場的需求側(cè)將得到相應(yīng)改善。在房地產(chǎn)市場交易不夠活躍的背景下，稅收優(yōu)惠政策力度的加大，在提振房地產(chǎn)市場信心上的作用至關(guān)重要。

稅率仍有進(jìn)一步下調(diào)的可能

契稅優(yōu)惠政策的選擇是根據(jù)住房是否屬于家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分別適用不同的優(yōu)惠稅率。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，將按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，將按2%的稅率征收契稅。在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，契稅稅率經(jīng)過多次調(diào)整。這次調(diào)整之后，契稅負(fù)擔(dān)可謂大幅下降。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3%~5%。與此相比，無論是1%、1.5%或2%，都屬于相對較低的水平。

那么，契稅是否還有進(jìn)一步下調(diào)的空間呢？根據(jù)契稅暫行條例，有四種情形可以進(jìn)行減免：第一，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；第二，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；第三，因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；第四，財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。第二、第三和第四種情形的減免稅都可以和住房交易聯(lián)系起來。第三種屬于特殊救濟(jì)行為，暫且不論。當(dāng)前的優(yōu)惠稅率確定，當(dāng)屬第四種情形。第四種情形并沒有對減免的力度作出規(guī)定，在稅收法定尚未到位之前，財政部仍然有權(quán)進(jìn)一步下調(diào)契稅稅率。當(dāng)然，有權(quán)不等于可以任性調(diào)整。作為稅，形式上所需要的固定性決定了契稅稅率也不能隨意改變。但無論如何，這都不能否定契稅稅率進(jìn)一步下調(diào)的可能。

我們再來看第二條：“城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征。”當(dāng)下，能夠有機(jī)會購買公有住房的又有多少人呢？有機(jī)會購買公有住房的，往往只需支付遠(yuǎn)低于市場價格的資金，負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于商品房購房者。既然這些人第一次購買公有住房可以免征契稅，那么為什么就不能將免稅待遇擴(kuò)大到所有第一次購買商品房的普羅大眾呢？如能做到，則這一小小的修正，所產(chǎn)生的促進(jìn)住房民生問題解決的正能量豈可小覷？總之，契稅仍有進(jìn)一步下調(diào)的可能和必要。這些年來，住房價格持續(xù)上升，總房價已經(jīng)不低，哪怕是微小的契稅稅率下調(diào)，對于購房者來說，都可能起到移走“最后一根稻草”的作用。這更凸顯契稅降稅的必要性。

《通知》對于營業(yè)稅的規(guī)定是：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”之前，關(guān)于住房交易的營業(yè)稅規(guī)定，多在2年和5年之間兜圈子。這次明確2年（含）以上免征營業(yè)稅，簡單明了，搬走了住房交易的一大障礙，為2年以上住房的市場流通提供了更大的空間，也為那些旨在改善居住條件或者因?yàn)?a href="http://www.a5759.cn/sell/qita/" target="_blank">其他種種原因而需要更換住房者提供了便利。

讓住房市場繁榮起來，降低住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)是可以發(fā)揮作用的。《通知》規(guī)定，北京、上海、廣州、深圳只適用家庭唯一住房契稅優(yōu)惠政策，而暫不適用其他契稅優(yōu)惠政策，也不適用營業(yè)稅優(yōu)惠政策。顯然，從市場考量來看，這4個一線城市房地產(chǎn)市場狀況好于其他地方，進(jìn)一步的稅收優(yōu)惠可能會讓住房交易進(jìn)一步活躍，故采取謹(jǐn)慎措施。

90平米為減稅依據(jù)的合理性如何

從房地產(chǎn)去庫存來看，個人所得稅減稅政策的實(shí)施仍然很有必要。特別對于那些本來只是為了改善住房條件而出售住房的個人（家庭）來說，意義更不同于尋常。出售一處住房的全部收入，可能都不夠新住房的支出。資產(chǎn)只是轉(zhuǎn)換了一種存在形式，就要被課稅，顯然和稅收支付能力增加沒有什么關(guān)系。對這些行為課征個人所得稅，合理性本來就不太充分。退一步說，即使要繳納個人所得稅，也應(yīng)該有配套的退稅措施，才會讓個稅更顯人性化。

住房交易課稅還有進(jìn)一步優(yōu)化空間。面積90平方米規(guī)定的合理性何在？不同人對住房條件的需求是不同的。對于所有工作都可以在辦公室完成的人，住房可能只是休息的地方；對于那些需要在住處加班的人來說，住房可能還是辦公室的延伸，需要更大的居住面積。90平方米面積的規(guī)定已有一段時間，但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人民對居住條件改善的需求不斷增加，90平方米的規(guī)定難道不需要突破嗎？

還有，90平方米的規(guī)定，到底是套內(nèi)面積，還是令絕大多數(shù)人感到困惑的建筑面積？套內(nèi)面積簡單易算，但在眾多政策的選擇上，適用的是建筑面積。建筑面積要考慮公攤因素，而公攤面積怎么算，歷來爭議較多。如果再考慮到街區(qū)式住房建設(shè)的目標(biāo)，考慮到封閉式小區(qū)可能因?yàn)檎哒{(diào)整而被逐步打開的可能，那么即使要用面積來作為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該選擇的是套內(nèi)面積，而不是建筑面積。而且，從每個家庭的實(shí)際利用來看，有意義的是套內(nèi)面積，而非建筑面積。

再說下去，不同地區(qū)的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五環(huán)外的90平方米與二環(huán)內(nèi)的90平方米豈可等量齊觀？市中心的1平方米，郊區(qū)的10平方米都可能換不來。市中心的90平方米住房的市值可能超過郊區(qū)的900平方米。按照面積大小實(shí)行歧視性稅收優(yōu)惠政策，是不是有點(diǎn)不適當(dāng)？這樣的政策只會讓更多的人涌入市中心和繁華地段，而讓疏散市中心緩解擁堵的城市管理目標(biāo)更難實(shí)現(xiàn)。

住房交易稅收優(yōu)惠政策無疑應(yīng)該實(shí)施，可是，“錨”的選擇還是需要費(fèi)一番功夫的。如果一定要給住房交易稅收優(yōu)惠政策作一個區(qū)分，那么每個人一定的交易金額限制肯定優(yōu)于目前的面積限制。實(shí)際上，“錨”都不一定需要，住房交易畢竟只是一種行為，從促進(jìn)資源配置優(yōu)化的目標(biāo)來看，鼓勵交易的最好辦法應(yīng)該是普遍低稅。

住房交易稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施，是有力度的積極財政政策的一部分，旨在促進(jìn)短期宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。由此，一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，住房交易稅收優(yōu)惠政策就要取消，這就和之前住房交易稅收政策的多次調(diào)整如同一轍。從現(xiàn)代稅收制度的建設(shè)來看，僅有住房交易稅收優(yōu)惠政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

這次稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施提供了一個重新思考住房交易稅收制度的契機(jī)，那就是重新設(shè)計住房交易稅收制度，大幅度降低住房交易稅收負(fù)擔(dān)，讓稅收制度的選擇與人民的安居樂業(yè)生活需求能夠更好地結(jié)合起來。至少，稅收不應(yīng)該成為住房條件改善美好生活的“攔路虎”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。