房貸“泡沫”仍可控 需警惕再融資風(fēng)險(xiǎn)

近期，隨著央行下調(diào)二套房首付比例，市場(chǎng)有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，過往的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退多與房地產(chǎn)泡沫破滅相關(guān)，提高房貸杠桿率，或?yàn)榈禺a(chǎn)泡沫埋下隱患。

對(duì)此，招商銀行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前，我國(guó)房貸的杠桿比率僅為美國(guó)的三分之一，房貸加杠桿的空間肯定是存在的，而且與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有比較大的差距。但從一線城市的房?jī)r(jià)角度來看，居民的購買力相對(duì)于房?jī)r(jià)來說，也存在不合理之處。

不少觀點(diǎn)認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)抵御能力來看，房貸仍屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝就表示，中國(guó)的住房貸款在銀行業(yè)總貸款中比重較低，仍屬于安全產(chǎn)品，尚不存在如美國(guó)、日本類似的等隱患。

泡沫仍在可控范圍

有分析人士通過梳理歷史經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，過往的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退多與房地產(chǎn)泡沫破滅相關(guān)聯(lián)，遠(yuǎn)者如日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年的經(jīng)濟(jì)衰退；近者如美國(guó)的“次貸危機(jī)”，由房地產(chǎn)引發(fā)的違約演變成席卷全球的一場(chǎng)金融風(fēng)暴。

“所有的經(jīng)濟(jì)體都有泡沫，關(guān)鍵要看政府的容忍度是多少。”資深地產(chǎn)人士薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，上海、深圳等一線城市的地產(chǎn)泡沫在30%~40%左右水平，相對(duì)而言仍在可控范圍。

“香港1997年與日本1989年發(fā)生的樓災(zāi)，當(dāng)時(shí)的泡沫水平基本達(dá)到200%~300%。”薛建雄表示，上海樓市分別于1999、2005、2008、2011年發(fā)生過大跌，其中每一輪房?jī)r(jià)下跌時(shí)的泡沫都沒有超過100%。“所以說，如果觸碰到100%左右的水平，政府就要大力擠壓泡沫了。”

宋清輝認(rèn)為，住房杠桿在改善居民住房問題上發(fā)揮了積極作用，但這類方式目前存在不少亟需解決的問題。雖然它會(huì)較大地降低購房者的購房門檻，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，可能并不能真正地降低購房者的購房綜合成本，有一個(gè)成本延后效應(yīng)。

“當(dāng)前，樓市待售面積高，去庫存任務(wù)重，但政策出臺(tái)的初衷應(yīng)以讓購房者更方便、更經(jīng)濟(jì)買房為目的，而非讓開發(fā)商等賣房者更好地去賣房。”宋清輝表示。

再融資風(fēng)險(xiǎn)需警惕

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)引爆的全球金融危機(jī)，就是由于房貸加杠桿引起的。

所謂的“次級(jí)貸款”是相對(duì)于“普通貸款”而言的。簡(jiǎn)言之，客戶在銀行辦理房屋按揭貸款就屬于“普通貸款”或“優(yōu)質(zhì)貸款”，銀行可通過客戶支付的首付款用以對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌造成的損失。而“次級(jí)貸款”則是客戶通過一些非銀行的貸款機(jī)構(gòu)，把房屋再次抵押，獲得一定的首付款比例；然后，由貸款機(jī)構(gòu)通過債券市場(chǎng)發(fā)行“次級(jí)抵押債券”來回籠資金。由于“次級(jí)貸款”抵押優(yōu)先級(jí)低、違約風(fēng)險(xiǎn)大，因此以此發(fā)行的債券也就有著同樣高的違約風(fēng)險(xiǎn)。

多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的市場(chǎng)人士均認(rèn)為，此次房貸加杠桿仍屬于行政層面干預(yù)市場(chǎng)，銀行以及信貸機(jī)構(gòu)介入的空間比較有限，房貸衍生工具開發(fā)量不足，因此房貸違約的傳導(dǎo)和放大的鏈條能得到有效的控制。

但需要注意的是，目前市場(chǎng)不乏以金融方案的形式通過短期借款來沖抵首付。

“通過金融方案買房的首付比例可能僅一成。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲速度較快的背景下，若通過衍生工具不斷給房貸加杠桿，其中醞釀風(fēng)險(xiǎn)的可能性將加大，需要對(duì)此保持警惕的態(tài)度。

而宋清輝認(rèn)為，中國(guó)的住房貸款在中國(guó)銀行業(yè)總貸款中比重較低，仍屬于安全產(chǎn)品，并不存在如美國(guó)、日本等類似的隱患。中國(guó)的住房加杠桿與美國(guó)次級(jí)房貸有相似之處，但差異也很大，其中最大的不同在于，銀行對(duì)待房貸風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度上。“中國(guó)的銀行業(yè)非常關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)，并沒有因?yàn)檫^度追求更多利潤(rùn)而放松了貸款標(biāo)準(zhǔn)。例如，在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域，幾乎沒有零首付的現(xiàn)象，很多不符合房貸條件的人根本沒辦法從銀行拿到貸款，加上房貸亦未被證券化和衍生化，中國(guó)出現(xiàn)美國(guó)式次貸危機(jī)概率較小。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。