兩成首付落地供需失衡 燕郊半只腳邁過(guò)2萬(wàn)元關(guān)卡

一系列政策利好推動(dòng)燕郊房?jī)r(jià)不斷上漲，從2015年初均價(jià)1萬(wàn)元/平方米上漲至如今的1.7萬(wàn)元/平方米，燕郊房?jī)r(jià)漲幅令人咋舌。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，燕郊已有部分房源成交單價(jià)突破2萬(wàn)元大關(guān)，在“首套房首付兩成、交通規(guī)劃的落實(shí)”等利好消息推動(dòng)下，新年之后，燕郊樓市持續(xù)火熱。目前，燕郊可售房源短缺，許多項(xiàng)目都處在停盤(pán)期，據(jù)多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，3月燕郊樓市將迎來(lái)一輪集中供應(yīng)，屆時(shí)均價(jià)恐將上漲至2萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京新房價(jià)格居高不下，燕郊樓市承接北京市外溢剛性購(gòu)房需求，同時(shí)首付降低以及各種利好消息的落實(shí)，今年燕郊樓市有望突破2萬(wàn)元大關(guān)。

無(wú)房可售的燕郊

不同于靜悄悄的北京新房市場(chǎng)，2月21日，春節(jié)假期過(guò)后的第一個(gè)周末，燕郊102國(guó)道兩側(cè)的售樓處一片忙碌。從國(guó)貿(mào)以及地鐵6號(hào)線草房到燕郊的公交車(chē)到達(dá)燕郊首站興達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)后，許多“銷(xiāo)使”就給下車(chē)的人發(fā)樓盤(pán)宣傳頁(yè)、詢問(wèn)是否考慮購(gòu)買(mǎi)燕郊的新房。

2月21日下午4時(shí)，匯福悅榕灣售樓處內(nèi)，約300組客戶到場(chǎng)咨詢看房。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，年前出臺(tái)的非限購(gòu)城市首套房首付比例下調(diào)政策對(duì)燕郊樓市影響較大，春節(jié)期間，售樓處也留有值班人員，幾乎每日都有客戶到訪，這個(gè)周末客戶到訪量最多。

不僅是匯福悅榕灣一個(gè)樓盤(pán)，燕郊其他項(xiàng)目如天洋城4代、首爾甜城、碧桂園時(shí)代城等也均有許多客戶到訪。天洋城4代的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，燕郊許多項(xiàng)目現(xiàn)在都沒(méi)有房源出售，目前的排卡情況較好，已有200多組客戶，3月初多個(gè)項(xiàng)目會(huì)推出一批房源，屆時(shí)看房客戶將更多。

北京商報(bào)記者走訪得知，目前燕郊新房均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米，多個(gè)知名項(xiàng)目房?jī)r(jià)已接近2萬(wàn)元/平方米。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，燕郊樓市集中成交了16套單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的房源，分布在金谷·美麗公館、首爾甜城、港中旅·海泉灣和黃金藍(lán)灣等4個(gè)項(xiàng)目，其中金谷·美麗公館成交了11套，成交均價(jià)達(dá)到逆天的28503元/平方米。

從2015年5月開(kāi)始，燕郊房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速上升通道。受京津冀協(xié)同發(fā)展政策利好，北京市政府東遷影響和全國(guó)性救市政策影響，燕郊房?jī)r(jià)一手房從2015年5月均價(jià)1萬(wàn)元左右，到2016年2月均價(jià)已達(dá)到1.7萬(wàn)元以上。一年時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)上漲70％。

兩成首付政策落地

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房首付比例下調(diào)政策是節(jié)后燕郊樓市持續(xù)火熱的重要原因之一。北京商報(bào)記者了解到，燕郊的樓盤(pán)已經(jīng)實(shí)施首套房20%首付比例的政策，多家銀行已與當(dāng)?shù)匦路宽?xiàng)目合作，購(gòu)房客戶已可以享受首套房首付比例最低兩成的政策。

2月初，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然北上廣深等一線城市不在政策范圍內(nèi)，但是對(duì)于北京周邊的“北三縣”尤其是燕郊來(lái)說(shuō)，卻可享受首付比例下調(diào)的政策，這對(duì)于以剛需置業(yè)為主的燕郊樓市來(lái)說(shuō)是極大的利好消息。

2016年剛開(kāi)年，政府部門(mén)就出臺(tái)多項(xiàng)樓市政策助力去庫(kù)存。2月20日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，該通知已于2月22日?qǐng)?zhí)行。交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)支出較高，歷來(lái)為購(gòu)房者成本負(fù)擔(dān)之一，契稅、營(yíng)業(yè)稅的調(diào)減能促進(jìn)燕郊二手房的成交，進(jìn)而助推新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)。

燕郊樓市有望企穩(wěn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低首套房首付比例、積分落戶以及契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)減政策實(shí)施后，今年燕郊樓市有望突破2萬(wàn)元大關(guān)，房?jī)r(jià)將進(jìn)入穩(wěn)定期。

燕郊樓市的支撐在于北京市購(gòu)房需求的外溢，在北京房?jī)r(jià)居高不下的情況下，燕郊樓市始終是北京剛需置業(yè)的一種過(guò)渡性選擇。截至2015年底，燕郊樓市庫(kù)存已經(jīng)降低到6000套。并且，燕郊幾個(gè)新盤(pán)，幾乎都處于停盤(pán)狀態(tài)。按照往年燕郊年均“去化”4萬(wàn)-6萬(wàn)套新房的速度，燕郊并不存在去庫(kù)存壓力。

從土地供應(yīng)來(lái)看，2014年燕郊土地市場(chǎng)收緊，據(jù)三河市土地出讓信息顯示，兩年時(shí)間僅出讓6宗商品住宅用地，另市場(chǎng)傳言稱(chēng)未來(lái)三年燕郊將不再出讓新的住宅用地。未來(lái)燕郊樓市將形成供需失衡的局面，房?jī)r(jià)沖破2萬(wàn)元大關(guān)后有望企穩(wěn)。

據(jù)匯福悅榕灣項(xiàng)目銷(xiāo)售介紹，“目前在售樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到1.85萬(wàn)元/平方米，計(jì)劃在3月推出下一批房源，預(yù)期房?jī)r(jià)將達(dá)到2萬(wàn)元/平方米”。此外，港中旅·海泉灣以及首爾甜城等項(xiàng)目再次推盤(pán)的價(jià)格也將達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。

另外，2月17日河北省發(fā)布《河北省居住證實(shí)施辦法（試行）》，首都周邊的三河市等縣、縣級(jí)市可根據(jù)實(shí)際情況建立居住證積分落戶制度。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，積分落戶等政策的出臺(tái)、燕郊土地市場(chǎng)的收緊以及河北省對(duì)燕郊相關(guān)落戶政策的指導(dǎo)，有助于燕郊樓市企穩(wěn)。但要警惕房企借機(jī)炒高房?jī)r(jià)，去年燕郊出現(xiàn)2萬(wàn)元成交的房源單價(jià)已經(jīng)很高，但還有人試圖炒高到3萬(wàn)元/平方米，這是缺乏理性判斷的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。