報(bào)告：北京房價10年上漲380% 深圳漲508%

2016年2月24日，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心與北京大學(xué)—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了2015年第四季度“中國典型城市住房同質(zhì)價格指數(shù)”（CQCHPI）。CQCHPI指數(shù)通過剔除區(qū)位和住房品質(zhì)差異因素的影響，最大限度地保證了房價指數(shù)的同質(zhì)可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市的中心城區(qū)（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）。

CQCHPI新建商品住房價格指數(shù)顯示，中國主要熱點(diǎn)城市的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較2015年第三季度已經(jīng)有所回落。2015年第四季度，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個百分點(diǎn)。盡管漲速趨緩，但本季度房價相比上年同季仍上漲了10.3%。

黃金十年經(jīng)濟(jì)增長紅利多為房地產(chǎn)業(yè)所獲取，房地產(chǎn)發(fā)展模式有待重新審視。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發(fā)現(xiàn)幾乎所有城市的房價都經(jīng)歷了巨大的漲幅。CQCHPI新建商品住房指數(shù)顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，典型城市房價總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富聚集速度遠(yuǎn)超其它產(chǎn)業(yè)財(cái)富創(chuàng)造速度，不同群體的財(cái)富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。十年房價漲幅后三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%、年均上漲8.9%；西安房價總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。

金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區(qū)域性因素所主導(dǎo)。分城市的CQCHPI新建商品住房指數(shù)顯示，各個城市之間的差別很大，而且2015年第四季度各個城市的房價表現(xiàn)出現(xiàn)進(jìn)一步分化。主要一線大城市房價呈現(xiàn)快速上漲勢頭，環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言，2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻(xiàn)者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點(diǎn)，帶動全年房價漲幅出現(xiàn)一定上揚(yáng)。但多數(shù)二線城市并沒有從本輪房地產(chǎn)上漲行情獲利很多，不少城市在第四季度反而呈現(xiàn)房價繼續(xù)回落的情況。

具體而言，上海在2015年第四季度的環(huán)比漲幅高達(dá)8.0%，較上季度的2.6%擴(kuò)大很多，顯示上海房價仍處于加速上漲的通道，雖然2015年全年上海房價漲幅只有15.2%，但第四季度的大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第四季度環(huán)比漲幅為7.6%，雖然僅次于上海，但較第三季度的26.2%已經(jīng)有明顯回落，然而深圳2015年全年房價累計(jì)漲幅高達(dá)十分驚人的54.2%，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的紅火，同時也可能蘊(yùn)藏著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海，北京中心城區(qū)新建商品住房市場在2015年度的增長率并不算很高，全年累計(jì)漲幅為5.7%（但如將遠(yuǎn)郊區(qū)縣包含在內(nèi)全年累計(jì)漲幅將達(dá)到9.2%），這與北京“自住型商品房”占比擴(kuò)大有關(guān)，同時北京中心城區(qū)的交易量相比于遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)下滑。作為準(zhǔn)一線城市的天津，雖然房價在2015年第三季度出現(xiàn)9.1%的環(huán)比漲幅，但在2015年第四季度出現(xiàn)明顯降溫，該季度環(huán)比漲幅不足0.1%，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現(xiàn)強(qiáng)弩之末的態(tài)勢。

在二線城市中，武漢和西安表現(xiàn)相對較為火熱，武漢中心城區(qū)2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為3.1%，甚至高于北京，帶動了2015全年上漲了5.1%；西安的樓市情況與武漢類似，2015年第四季度的房價環(huán)比漲幅為2.8%，是2015全年4.7%漲幅的最大貢獻(xiàn)者；然而，曾經(jīng)的明星城市大連的樓市在2015年表現(xiàn)十分黯淡，雖然第三季度一度有1.0%漲幅，但第四季度房價意外地掉頭向下，出現(xiàn)1.6%的環(huán)比下跌，導(dǎo)致2015年全年只有1.1%的漲幅；成都情況與大連類似，2015年除了第三季度基本一直在小幅陰跌，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是0.2%。

CQCHPI存量住房價格指數(shù)與CQCHPI新建商品住房價格指數(shù)反映了一致的信息。CQCHPI存量住房價格指數(shù)顯示，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權(quán)平均價格指數(shù)環(huán)比上漲7.1%，環(huán)比漲速比上季度提高2.5個百分點(diǎn)，全年上漲17.8%。2015年第四季度各城市房價環(huán)比漲速從高到低依次是深圳（12.7%）、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）。2015年第四季度其余四個二線城市二手住房價格環(huán)比變化幾乎為0，漲速比上季下降0.9個百分點(diǎn)。各城市二手住房價格環(huán)比漲速從高到低次為武漢（2.0%）、成都（0.9%）、西安（-0.9%）大連（-0.7%）。

財(cái)富分配與住房需求空間結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變遷，各大城市財(cái)富正向以金融服務(wù)、科技創(chuàng)新等為代表的新興產(chǎn)業(yè)板塊聚集，而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區(qū)位子市場指數(shù)顯示，各大城市內(nèi)部，新興板塊特別是金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)板塊房價漲速居首，傳統(tǒng)商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看，各區(qū)位子市場中，深圳后海板塊（比上年同季上漲57.9%，下同）、北京金融街(9.27,0.00,0.00%)板塊（27.7%）、上海陸家嘴(38.610,0.00,0.00%)板塊（15.0%）、天津?yàn)I江道板塊（12.3%）、成都高新南區(qū)板塊（8.4%）、武漢光谷板塊（8.4%）、大連華南區(qū)板塊（-0.9%）、西安曲江新區(qū)板塊（-1.1%）等金融服務(wù)或新興業(yè)產(chǎn)業(yè)板塊，均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)最佳或最為抗跌；而深圳東門-翠竹板塊（44.2%）、北京國貿(mào)CBD板塊（17.6%）、上漲徐家匯(13.77,0.00,0.00%)板塊（11.2%）、武漢江漢路板塊（5.9%）、成都建設(shè)路口板塊（4.7%）、大連青泥洼板塊（-2.0%）、西安鐘樓板塊（-3.2%）等傳統(tǒng)商圈均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)較弱或墊底。

住房產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)不斷升級，低端住宅產(chǎn)品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數(shù)顯示，小戶型住房市場增速有所下降，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在八個典型城市中，有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安7個城市房價表現(xiàn)最好或最為抗跌的套型均在120m2以上；有上海、天津、成都、武漢4個城市中房價表現(xiàn)最差的套型均在90m2以下。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下，70m2以下住房同比漲幅最高，140m2以上住房同比漲幅最低。產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)的變化，與居民家庭財(cái)富增長、消費(fèi)觀念變化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關(guān)聯(lián)。

2015年第四季度，在復(fù)雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢下，雖然城市間分化特征愈加突出，但典型城市房價總體穩(wěn)中有進(jìn)，尚未發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。這既得益于政府的住房政策能夠根據(jù)市場形勢及時調(diào)整，也得益于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的新的樓市機(jī)遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)等，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調(diào)、住房信貸政策的不斷寬松、限購政策的進(jìn)一步弱化、計(jì)劃生育政策的調(diào)整等，在一定程度弱化了國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)疲軟對樓市的沖擊。一線城市金融和科技功能的強(qiáng)化，也對其房價形成有力支撐。

2016年，盡管國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢將更加復(fù)雜多變，但由于政府政策支持力度的持續(xù)加大，中國城市房價出現(xiàn)整體硬著陸的可能性很小，但仍需要重點(diǎn)關(guān)注以下三種局部房價風(fēng)險：一是2015年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機(jī)需求和不理性購房熱退潮，房價有快速回調(diào)的風(fēng)險；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由于高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來的經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)變遷具有很大的不確定性，繁榮的樓市存在退熱的風(fēng)險；三是一些住房庫存過高、去化周期較長的城市，如天津、成都等，樓市有持續(xù)陰跌、有價無市的風(fēng)險。

2016年及未來更長的時期，中國城市體系將發(fā)生重大調(diào)整，城市功能將進(jìn)一步分化，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。世界級的城市與城市群將形成，其房價也將與國際住房市場共進(jìn)退，如北京、上海、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處于同一水準(zhǔn)；另一方面，由于交通通信技術(shù)的長足進(jìn)步，以及一線城市服務(wù)半徑的擴(kuò)大，部分二線城市服務(wù)功能將相對退化，其房價也難以有很好的表現(xiàn)；但在城市群內(nèi)，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點(diǎn)。

在各大城市內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新板塊等，其房價表現(xiàn)及抗跌能力都將較其它板塊高；而傳統(tǒng)商業(yè)中心、制造業(yè)聚集區(qū)等，由于產(chǎn)業(yè)地位的相對下降和居住環(huán)境不佳，其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，隨著舒適型住房觀念的擴(kuò)散，中大戶型產(chǎn)品的吸引力要高于小戶型。

針對當(dāng)前及未來房價變化的新動向，我們建議開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場形勢降低住房價格、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設(shè)計(jì)住房相關(guān)政策。具體而言，一是開發(fā)企業(yè)對滯銷產(chǎn)品，應(yīng)放棄幻想主動降價，避免被債務(wù)拖垮；二是開發(fā)企業(yè)應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，注重開發(fā)性價比高、能快建快銷的住房產(chǎn)品，避免囤地和高價搶地，同時應(yīng)挖掘提高房地產(chǎn)服務(wù)的價值；三是政府應(yīng)該鼓勵發(fā)展低價可負(fù)擔(dān)的商品住房產(chǎn)品，通過稅費(fèi)減免、土地出讓優(yōu)惠、合理規(guī)劃、制度創(chuàng)新等手段，擴(kuò)大低價可負(fù)擔(dān)普通商品住房供應(yīng)，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機(jī)會，實(shí)現(xiàn)藏富于民；四是政府應(yīng)該努力進(jìn)一步降低城鎮(zhèn)居民購房壓力，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策，減免普通商品住房的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等交易稅費(fèi)，對居民首次購買普通商品給予適度補(bǔ)貼等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。