李宇嘉：“去庫存”戰(zhàn)略下的樓市變陣新軌跡

杠桿率提高、稅負(fù)下降，各地直接補(bǔ)貼，切合三、四線城市居民和農(nóng)民工住房支付能力不足的現(xiàn)實(shí)。由此，今年三、四線城市樓市整體銷售會(huì)好于去年，二線城市樓市的表現(xiàn)整體也會(huì)明顯會(huì)好于去年，但其內(nèi)部分化會(huì)更顯著，上海取代深圳成為樓市新“標(biāo)桿”的態(tài)勢日漸清晰。

“猴年”春節(jié)前后，去庫存戰(zhàn)略全面鋪開，政策全面升級(jí)，短短半個(gè)月內(nèi)，降低房貸首付、提高公積金繳存利率、降低房產(chǎn)交易稅率、收緊土地儲(chǔ)備等一股腦推出。同時(shí)，各省轟轟烈烈的去庫存一攬子政策高調(diào)出臺(tái)，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房的補(bǔ)貼政策在全國幾百個(gè)三、四線城市一并展開，而所有政策都直指庫存的快速去化。庫存壓制固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而拖累“穩(wěn)增長”，制約“去產(chǎn)能”、“去杠桿”。

目前，三、四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%。自去年下半年以來，在去庫存政策導(dǎo)向上，充分堅(jiān)持因城施策，直指三、四線城市的海量庫存。但是，至少從去年樓市區(qū)域分化的情況來看，三、四線城市去庫存形勢并不容樂觀。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，去年一線、二線和三、四線城市樓市成交面積同比分別增長34%、18%、-15%左右，價(jià)格分別上漲21.3%、0.6%、-2.5%。今年，眼見去庫存力度空前加大，那么三、四線去庫存是否還能順利？樓市格局會(huì)有什么樣的變化？

筆者認(rèn)為，杠桿率提高、稅負(fù)下降，各地直接補(bǔ)貼，切合三、四線城市居民和農(nóng)民工住房支付能力不足的現(xiàn)實(shí)。由此，今年三、四線城市樓市整體銷售會(huì)好于去年，但由于開發(fā)商降價(jià)有限，而返鄉(xiāng)置業(yè)高峰已過，農(nóng)民整體支付能力不足（年可支配收入不過2.5至3萬元），以新區(qū)為主的住房供應(yīng)效率不高，三、四線城市庫存壓力恐怕難以緩解。今年1月，易居監(jiān)測的三線城市住房新增供應(yīng)量為242萬平方米，新增成交量為204萬平方米，庫存依舊在攀升。但與此同時(shí)，由于政策激勵(lì)疊加高房價(jià)下需求外溢，重點(diǎn)城市轄區(qū)內(nèi)或周邊的三、四線城市樓市或許會(huì)有上佳表現(xiàn)。

比如，去年深圳樓市火熱，帶動(dòng)了周邊惠州、東莞、中山等地方的樓市全面回升，全年惠州和東莞商品住宅成交面積較2014年分別增長130%和62%，其中有半數(shù)為深圳人購房，兩個(gè)城市臨近深圳片區(qū)房價(jià)上漲了15%至35%。再如，2015年昆山新房成交500萬平方米，同比上漲22.8%，房價(jià)上漲5%，量價(jià)漲幅均進(jìn)入TOP30，其中上海買家超過了半數(shù)。此外，南京、杭州、成都、蘇州等庫存消化周期在10個(gè)月以內(nèi)的城市，其轄區(qū)內(nèi)或周邊三、四線城市，既充分享受到去庫存優(yōu)惠，也獲得需求溢出，樓市估計(jì)也會(huì)有向好表現(xiàn)。

目前的跡象表明，今年二線城市樓市的表現(xiàn)整體會(huì)明顯會(huì)好于去年，但其內(nèi)部分化會(huì)比去年更加顯著，這也將成為2016年我國樓市區(qū)域分化的主題。事實(shí)上，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，在2015年房價(jià)漲幅TOP10的城市中，在前兩位的深圳（33.4%）和上海（17.6%）之后，武漢、合肥、南京、天津、北京、蘇州、杭州、廣州分別位列3至10位。目前，由于去庫存政策將一線城市排除在外，所以今年政策優(yōu)惠最大的受益者就是二線城市，特別是去年房價(jià)上漲幅度較大的上述城市。

而且，上述所列城市去年的樓市銷售規(guī)模多數(shù)擠入了TOP10，目前庫存消化周期多在10個(gè)月以內(nèi)，合肥、蘇州、南京的消化周期均在4個(gè)月左右，很有可能成為今年樓市量價(jià)升幅的“黑馬”。但與此同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)體量不大的中西部城市，以及人口、資源集聚度不高，人口外流嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一落后的東北大城市、西部省會(huì)級(jí)二線城市，不僅去年房價(jià)仍舊在下跌，而且?guī)齑嫦芷诨驹?4個(gè)月以上。因此，可以肯定，今年這些城市樓市盡管受益于去庫存政策而稍好于去年，但仍將處于不溫不火的態(tài)勢之中，其與上述重點(diǎn)二線城市的差距將大幅拉大。

一線城市盡管被排除在去庫存政策之外，但去年已充分享受到了政策的溢出效應(yīng)，比如貨幣政策寬松、營業(yè)稅和契稅稅率下調(diào)、公積金新政等等，事實(shí)上在一線城市也得到了全部或部分實(shí)施。特別是，去年資金成本降到歷史最低水平，資金可得性空前寬松，而資本市場經(jīng)歷了巨震、“股匯雙殺”，資產(chǎn)配置荒魅影浮現(xiàn)，一線城市的住房成了保值增值的“安全墊”。京滬穗深房價(jià)漲幅全部進(jìn)入了TOP10，上海一、二手住房成交規(guī)模突破萬億，市場容量（近5000萬平方米）全球第一。

看今年以來的表現(xiàn)，上海取代深圳成為樓市新“標(biāo)桿”的態(tài)勢日漸清晰。2月19日（周五）財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠，周末上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心就出現(xiàn)排隊(duì)過戶的火爆場景。有報(bào)道說，某業(yè)主一天內(nèi)“跳價(jià)”三次，比春節(jié)前掛牌價(jià)高了70萬；近日352套千萬級(jí)豪宅一天內(nèi)售罄，開發(fā)商坐地起價(jià)的消息上了媒體頭條。上海樓市熱到如此程度，與去年的深圳樓市如出一轍。

有三大因素驅(qū)動(dòng)今年上海樓市火爆并成為樓市新“標(biāo)桿”。首先，目前上海商品住房消化周期僅4.1個(gè)月，在一線城市中最短，甚至比房價(jià)暴漲的深圳還要短很多；其次，國家“去庫存”政策的溢出效應(yīng)。目前上海新房價(jià)格比深圳要低20%，資產(chǎn)保值增值效應(yīng)或驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲；最后，股市對(duì)于樓市的財(cái)富效應(yīng)將開始從深圳全面轉(zhuǎn)向上海。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。