上海中心城區(qū)中小套型將不低于七成 能否避免變相“篡改”？

針對房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性問題，日前，上海市規(guī)劃和國土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》(下稱《意見》)。《意見》明確，未來上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。

《意見》明確，上海將進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%(部分矛盾突出區(qū)域亦為70%);軌道交通站周邊區(qū)域(中心城區(qū)、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上;保障型住房的中小套型供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。同時(shí)，《意見》還優(yōu)化了中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，多層、小高層和高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)分別定為90平方米、95平方米和100平方米。

“增加中小套型商品住房供應(yīng)”這一思路，應(yīng)對的正是去年9月上海提出的“房地產(chǎn)市場中小套型供應(yīng)比例過低”問題。就在去年11月，新江灣城某地塊在一度“叫停”后重新拍出，經(jīng)過調(diào)整后的規(guī)劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。

土地作為一級(jí)市場，是房地產(chǎn)市場的排頭兵。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次《意見》給今年及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了指導(dǎo)性意見，也是未來市場格局轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)和前提。

其實(shí)，類似政策國務(wù)院曾于2006年5月出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，也稱“90/70”政策，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

然而，在實(shí)際操作中，這一以降低購房總價(jià)、支持剛需購房為初衷的政策，并未得到徹底落實(shí)。

開發(fā)商對“90/70”政策的變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)證。比較極端的例子是，深圳下梅林一個(gè)圓形樓，一層僅一戶，由4個(gè)戶型拼合而成。

自2014年以來，業(yè)內(nèi)對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺(tái)新政修正或取消這一先前已被變相規(guī)避、名存實(shí)亡的調(diào)控政策。事實(shí)上，這一針對新建住房結(jié)構(gòu)比例的硬性規(guī)定，出臺(tái)后不久便在不少城市中被房地產(chǎn)開發(fā)商、地方相關(guān)部門合力“規(guī)避”。

2015年3月，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ诽岢鰞?yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)：在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。某種程度上，這意味著2006年以來的“90/70”政策或?qū)⑷嫱顺觥?/p>

按照上海目前的土地供應(yīng)計(jì)劃，中心區(qū)域新增宅地供應(yīng)量正在逐年縮減，短期內(nèi)增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)。對于上海此次出臺(tái)的《意見》，房地產(chǎn)行業(yè)資深人士李棟分析，這意味著開發(fā)成本會(huì)加大，為了控制成本，開發(fā)商拿地勢必更理性，過熱的土地市場會(huì)因此降溫，已經(jīng)拍好的土地，畢竟建筑規(guī)劃和容積率都已經(jīng)確定下來了，不能輕易去改變了。它針對的這個(gè)對象，應(yīng)該是從這個(gè)制度出來以后，新拍的土地。

也有分析認(rèn)為，中小比例套型比例進(jìn)一步提高，會(huì)讓未來中心區(qū)域大戶型房源變得緊俏。

但此次房地產(chǎn)新政能否徹底落實(shí)，能否避免變相“篡改”?改善性住房相當(dāng)程度上也是剛需，對這一需求如何解決?”90/70”政策的前車之鑒值得參考借鑒。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。