上海房價為什么快速上漲？

克而瑞研究中心分析師陳開朝分析指出，上海房價的飆升，從驅(qū)動力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。

在過去的4個月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤，發(fā)現(xiàn)價格過一段時間就漲二三千元/平方米，“已經(jīng)從3萬（元/平方米）看到5萬（元/平方米）了”；春節(jié)過后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學(xué)區(qū)房，三天之內(nèi)，房子總價跳了5萬。

這就是當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場。2015年中國部分城市房地產(chǎn)上行行情之下，上海一、二手房共成交4986萬平方米，總成交金額超過1.4萬億元，成為全球第一大市場。

來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，比北京、深圳多賣了一倍以上；成交金額也達到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。

上海二手房市場亦然，共成交36萬套，總計3046萬平方米，較2014年大增113%，成交金額達到7678億元，各項數(shù)據(jù)是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數(shù)也遠(yuǎn)超其他城市，二手房市場容量上海排在全國第一。2016年1月，上海房價同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。那么，上海房價為什么快速上漲？

快速上漲兩大原因

表面上看，“快速上升的房價”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動力之源。因為房價上漲，有房群體的資產(chǎn)開始膨脹，凈資產(chǎn)增多。“房價快升”對樓市需求產(chǎn)生兩個效應(yīng)：投資效應(yīng)與首付門檻降低效應(yīng)。

因為房價快漲，人們有小套換大套、低總價換高總價的強烈意愿，因為面積越大、總價越高，同等漲幅，房子增值越明顯。

陳昆（化名）前兩年買了一套300萬元的房子（首付60萬，按揭240萬），兩年后房價上漲了50%，那么房子總價是450萬，賣掉之后，付掉240萬銀行貸款和契稅之后，手頭凈現(xiàn)金200萬元，此時他可以購買660萬的中高端需求。如果房價不上漲，從60萬到200萬，如果靠積累的話，需要5-10年以上的時間。現(xiàn)在房價一上漲，從60萬到200萬，一步到位，原來用于積累首付的錢可以用來支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場整體呈現(xiàn)這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。

克而瑞研究中心分析師陳開朝分析指出，上海房價的飆升，從驅(qū)動力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。一個解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問題是，上海怎么突然涌現(xiàn)出不計其數(shù)的“壕”，買中高端和豪宅就像買白菜一樣。這些人的錢到底從哪里來？

有些干擾項可以排除掉，比如股市，現(xiàn)在股市還很低迷，不可能對當(dāng)前上海樓市起到支撐作用。還有，上海經(jīng)濟基本面好，富人本來就比較多，其實也很難解釋這個現(xiàn)象。如果經(jīng)濟基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅(qū)動力的話，早幾年中高端和豪宅就應(yīng)該是主力了，不會等到現(xiàn)在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。

陳開朝分析稱：隨著房價上漲，沒有房的人越來越買不起房；有房的剛需群體開始躍升進入改善行列。所以最終的結(jié)果是，上海樓市的剛需驅(qū)動力越來越弱。

泰禾集團華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍認(rèn)為上海房價較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變：“房價的影響因素非常多，但基本因素個人看來非常簡單而清晰，即：供求關(guān)系決定房價漲跌；資金面決定是否過快上漲或下跌。”

王顯巍進一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來將長期持續(xù)、難以扭轉(zhuǎn)，最終上海將像深圳一樣從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量開發(fā)；近年上海對外來人口的吸引力在全國來說是遙遙領(lǐng)先的，這也是公認(rèn)的事實，供少需多之下，房價自然上漲。

王顯巍認(rèn)為，目前貨幣超發(fā)，股市風(fēng)險大，實體經(jīng)濟不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房價較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變。

政府欲調(diào)結(jié)構(gòu)

在市場關(guān)注中介抬價，買賣瘋狂的時候，上海政府正試圖通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)與戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)減緩未知的隱性的風(fēng)險。

此前的1月29日，上海市長楊雄公開表示，上海樓市限購措施不會改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，希望多增加一些中小戶型的供應(yīng)量。2月中旬，上海市政府發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》流出，這份文件的核心內(nèi)容是：今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。

一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，這個規(guī)定對上海房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加中小套型比例措施的出臺，除了可以通過增加住宅供應(yīng)套數(shù)來大大緩解供求矛盾，抑制房價過快上漲之外，還可以平抑地價的過快上漲，因為戶型面積段的強制雷同，削弱了各開發(fā)商通過差異化競爭來提升售價的能力，相應(yīng)地，地價也會受到抑制，從長遠(yuǎn)看，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開發(fā)商向運營商方向轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)階段，上海樓市調(diào)控必須達到“促成交”和“控房價”雙重目的。“促成交”是當(dāng)前上海經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房價”是上海保持經(jīng)濟活力和維護民生的內(nèi)在要求。

但陳開朝指出，如果每個區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來提高中小戶型供應(yīng)，可能達不到“控房價”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發(fā)新一輪價格飆升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4個月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場相脫離。換個角度看，其實是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過了市場需求。在開發(fā)商自由決定的情況下，不會產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫存。而如果整齊劃一實行中小戶型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市場的供需矛盾的結(jié)果，就是引發(fā)新一輪價格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對主力，絕對不能輕視。

因此，陳開朝認(rèn)為，新政還有改善空間。根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。最終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到滿足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重擠壓，得不到充分滿足。長遠(yuǎn)下去，中高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價將猛烈上漲。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獨家獲取的一份第三方機構(gòu)為政府所做的咨詢報告顯示，在“十三五”期間上海建設(shè)用地新增前景不容樂觀。比如截至2014年底，上海全市建成區(qū)面積3124平方公里，超過市域陸地面積的45%，與規(guī)劃規(guī)模3226平方公里相比，只有102平方公里的空間。

而按照《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議（討論稿）》，《建議》提出的“十三五”時期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負(fù)增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。未來五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里，即平均每年新增建設(shè)用地量僅為約12平方公里（約1200公頃）。

而從2012~2014年過去三年招拍掛出讓的建設(shè)用地規(guī)模來看年均已達到了20平方公里，新增建設(shè)用地供求嚴(yán)重不匹配將成為制約上海城市建設(shè)的一個重要因素。

該份報告建議：通過重點推進195地塊的升級改造工作、加快轉(zhuǎn)性分散市區(qū)的工業(yè)倉儲用地、積極推進重大歷史遺留項目的搬遷工作等方式解決十三五約束上海城市建設(shè)的問題。

長江證券一份研報則指出，京滬深三地因2015年房價上漲幅度過快，需求釋放斷層，短期有回調(diào)風(fēng)險。但從中長期來看，京滬深因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對外地居民具有強烈的吸引力，人口凈流入量長期處于高位，基本面對行業(yè)需求具有顯著支撐。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。