一線(xiàn)城市出手為房?jī)r(jià)“退燒” 分類(lèi)調(diào)控是方向

春節(jié)前后，官方一系列密集的“去庫(kù)存”政策大都將一線(xiàn)城市排除在外，但深圳、上海等地“高燒”的樓市近期卻又出現(xiàn)一輪“聞風(fēng)上漲”的沖動(dòng)。不僅是新房開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、伺機(jī)漲價(jià)，二手房也在中介等利益相關(guān)方的推波助瀾下坐地起價(jià)。針對(duì)這一情況，近日一份有關(guān)調(diào)整上海土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的文件下發(fā)至各區(qū)縣政府部門(mén)，旨在優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高中小套型商品住房供應(yīng)，以穩(wěn)定房源供給、合理定價(jià)。而在深圳，近期一則限購(gòu)政策即將從嚴(yán)執(zhí)行的消息甚囂塵上，非深圳本地戶(hù)籍人員購(gòu)房的，要求繳納社保年限或?qū)哪壳暗囊荒暄娱L(zhǎng)至三年。

種種跡象表明，一線(xiàn)樓市的迅速升溫和房?jī)r(jià)的躁動(dòng)，已引起了政府部門(mén)的重視，與三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存的政策提振不同，一線(xiàn)城市的政策方向是穩(wěn)市場(chǎng)、抑房?jī)r(jià)。由此，“分類(lèi)調(diào)控”將成為今年樓市政策的大格局。

政策頻出穩(wěn)房?jī)r(jià)

一份上海市政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》近日下發(fā)至各區(qū)縣相關(guān)政府部門(mén)。指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注的是，《意見(jiàn)》明確要求增加中小套型用地供應(yīng)比例：中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到70%）；保障性住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。同時(shí)，鼓勵(lì)公共交通為導(dǎo)向的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上。此外，《意見(jiàn)》還首次明確，上海市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別為90平方米、95平方米、100平方米。

與此同時(shí)，要求建立完善購(gòu)租并舉的住房體系，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會(huì)租賃，促進(jìn)社會(huì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。在上海商務(wù)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)新增商品住宅用地，相關(guān)區(qū)縣政府要在出讓條件中明確，用于社會(huì)租賃的商品住房比例不低于15%，以滿(mǎn)足人才流動(dòng)需求，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)城結(jié)合。

無(wú)獨(dú)有偶，在2015年房?jī)r(jià)上漲幅度最大的另一個(gè)一線(xiàn)城市深圳，近日也有消息稱(chēng)，將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，對(duì)于在深圳購(gòu)房的非戶(hù)籍人士，原本要求社保繳滿(mǎn)一年即可擁有購(gòu)房資格的，或?qū)⒀娱L(zhǎng)到三年。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)在接受媒體采訪時(shí)表示，相關(guān)政策還在研究之中。但當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)人士普遍猜測(cè)，雖然目前政策尚未出臺(tái)，但可能性是存在的。

分類(lèi)調(diào)控是方向

很明顯，一線(xiàn)城市樓市的迅速升溫和房?jī)r(jià)的躁動(dòng)，已引起了當(dāng)?shù)卣闹匾暎槍?duì)不同城市現(xiàn)狀的分類(lèi)調(diào)控成為今年樓市政策的大方向。

與三、四線(xiàn)城市提振樓市、去庫(kù)存政策相反的是，滬深兩地近期樓市新政旨在穩(wěn)市場(chǎng)、抑房?jī)r(jià)。針對(duì)上海土地供應(yīng)調(diào)整新政，克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，在土地供應(yīng)總量明確將減少的背景下，增加中小戶(hù)型的供應(yīng)比例，是為了令供應(yīng)套數(shù)總量不至于明顯減少，有利于平抑房?jī)r(jià)。政策的意義主要有兩方面：一個(gè)是土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置一些附加門(mén)檻，有助于平抑地價(jià)；另一個(gè)就是增加商品住宅供應(yīng)量，緩解供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

業(yè)內(nèi)人士張宏偉也認(rèn)為，一線(xiàn)城市新增建設(shè)用地不可能大幅增加，存量用地盤(pán)活也很難有快速成效，現(xiàn)在增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶(hù)型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買(mǎi)到或租到中小套型的房源。從上?，F(xiàn)在的土地政策特征來(lái)看，再結(jié)合目前財(cái)政部等部委的政策導(dǎo)向，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商在上海的開(kāi)發(fā)策略也會(huì)由此發(fā)生一定的改變。

而對(duì)于深圳，易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)漲幅之大，在2015年位居全國(guó)之首，且進(jìn)入2016年之后，這一勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制。從嚴(yán)限購(gòu)、延長(zhǎng)外地人士購(gòu)房的社保年限的政策出臺(tái)可能性極大。今年2月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布了該市2016年1月樓市數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價(jià)再攀新高，均價(jià)已達(dá)46515元每平方米，同比漲74%。

在近期閉幕的深圳兩會(huì)上，市長(zhǎng)許勤對(duì)媒體表示，深圳去年房?jī)r(jià)上漲幅度確實(shí)過(guò)快。從供給側(cè)看，盡管深圳去年土地供給、人才安居房和保障性住房仍在增加，但整合城市的土地資源是有限的。兩方面因素共同作用，讓深圳房?jī)r(jià)不斷上漲。為把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設(shè)，一方面研究調(diào)控政策如何能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。