廣州廈門2020年人口規(guī)模紅線劃定 樓市一穩(wěn)一升?

繼北京、上海等大城市后，兩座南方城市也在謀劃控制城市規(guī)模。

據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院日前先后批復(fù)《廣州市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》和《廈門市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》（以下分別稱《廣州總體規(guī)劃》和《廈門總體規(guī)劃》）。根據(jù)這兩份規(guī)劃，到2020年，廣州的常住人口規(guī)模要控制在1800萬以內(nèi)，廈門的常住人口則控制在500萬以內(nèi)。對比早前公布的兩市“十三五”規(guī)劃，廣州的常住人口上限擴(kuò)大了250萬，廈門則有所縮小。

根據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的2016年1月份的全國百城房價排行榜，廈門、廣州分居全國第四、第五位。接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的多位專家表示，廣州體現(xiàn)綜合性的中心城市職能，1800萬常住人口目標(biāo)較為寬松，將集聚更多產(chǎn)業(yè)和人才，增長空間較大；廈門體現(xiàn)區(qū)域性、單一性的中心城市職能，未來城市空間在東南沿海和對臺合作交流，因而人口規(guī)模控制相對適中。

“十三五”人口總量紅線劃定

在最新批復(fù)的兩份規(guī)劃中，國務(wù)院明確劃定廣州、廈門兩座城市2020年的常住人口總量控制目標(biāo)，其中廣州的目標(biāo)是1800萬以內(nèi)，廈門則不能超過500萬。

對比早前提出的常住人口上限目標(biāo)，廣州的區(qū)間擴(kuò)大250萬，廈門則略微縮小50萬。據(jù)早前公布的廣州“十三五”規(guī)劃，廣州需要在2020年將把戶籍和常住人口控制在920萬和1550萬以內(nèi)。而廈門市2014年發(fā)布的廈門十三五發(fā)展報告則預(yù)測，到2020年，廈門常住人口規(guī)模在550萬左右。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年底，廣州、廈門常住人口數(shù)據(jù)分別是1308萬和381萬。以這兩項數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，廣州、廈門在常住人口數(shù)量規(guī)模上分別還有近500萬和近120萬的增長空間。

“國務(wù)院給廣州的目標(biāo)很寬松，給廈門的則是相對適度的目標(biāo)。”華南城市研究會高級研究員孫不熟表示，“這與國家對兩座城市不同的定位有關(guān)系。”

在國務(wù)院的行文中，廣州的表述為“我國重要的中心城市”，而廈門是“東南沿海的重要中心城市”。孫不熟進(jìn)一步分析，廣州1800萬常住人口意味著廣州實際管理的人口或在2200萬到2300萬，這將為廣州帶來穩(wěn)定的人才供給和產(chǎn)業(yè)集聚。這有助于廣州承擔(dān)全國性、區(qū)域性的中心城市職能。而對于廈門來說，廈門是區(qū)域性、單一性的中心城市，其主要定位在東南沿海和旅游業(yè)，因而國務(wù)院給的“配額”也相對適中。

值得注意的是，除了人口總量目標(biāo)之外，與周邊城市的區(qū)域協(xié)作和“中心城市”定位一起寫入規(guī)劃文件?！稄V州總體規(guī)劃》提出，廣州還將深入推進(jìn)廣（州）佛（山）同城化、廣（州）清（遠(yuǎn)）一體化，加強廣（州）佛（山）肇（慶）等珠三角區(qū)域?qū)用娴囊?guī)劃協(xié)調(diào)?！稄B門總體規(guī)劃》則要求，加快廈（門）漳（州）泉（州）一體化發(fā)展。

對此，廣州市社科院研究員談錦釗表示，這體現(xiàn)中心城市不僅需要自我發(fā)展，還需要承擔(dān)帶動周邊城市的責(zé)任。比如2009年推動的廣佛同城化，許多制造業(yè)企業(yè)工廠在佛山，市場在廣州，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日趨緊密。而相對京津冀等大的區(qū)域戰(zhàn)略，一省之內(nèi)的城市協(xié)同規(guī)劃更容易突破行政壁壘而得到推進(jìn)。

廣州、廈門樓價會漲嗎？

中國指數(shù)研究院最新公布的2016年1月份的全國百城房價排行榜，廈門均價為25127元/㎡，廣州均價為20633元/㎡，廈門以超過廣州近5000元/㎡的優(yōu)勢位居深圳、北京和上海三大一線城市之后。

近年來，一線城市增長迅猛，而廈門的房價漲幅一度奪得過全國冠軍。不過，作為一線城市的廣州在房價增長并沒有臨近的深圳那么火熱，這也使得廣州樓價在坊間有“二線城市”的戲稱。在2020年的城市路線圖被定調(diào)后，廣州、廈門的樓市會不會延續(xù)一“穩(wěn)”一“升”的態(tài)勢？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，兩座城市樓市狀態(tài)的不同在于購房需求的結(jié)構(gòu)和層次。廣州有相對多的務(wù)工人員或者源于制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。此類群體的購房，一定程度上會牽制房價的上漲。同時，廣州周邊面臨東莞、佛山、深圳等城市的分流。廈門人口規(guī)劃規(guī)模雖然沒有廣州多，但可供開發(fā)的用地相對少，旅游產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向非常明顯，另外包括周邊的泉州等城市可能在購房方面也會首選廈門，所以樓盤總體會比較暢銷。

對《廈門總體規(guī)劃》提出的500萬常住人口目標(biāo)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為是一種管控。他對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，廈門憑借2015年樓市瘋長的態(tài)勢，一方面這說明各類市場參與主體看好廈門的投資市場，進(jìn)而后續(xù)不排除人口資源會繼續(xù)導(dǎo)入；另一方面也會使得城市居住的成本上升，進(jìn)而影響總部經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。此番國務(wù)院推出的規(guī)劃相對來說對廈門樓市進(jìn)行了管控，防范人口規(guī)模過度地聚集。

不同于廈門，廣州相對理性的房價，較少有對人才產(chǎn)生擠出效應(yīng)的可能，這被認(rèn)為是城市發(fā)展的后勁所在。談錦釗對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，廣州對今后五年的城市總體規(guī)劃有助于延續(xù)廣州在與北上深競爭中的性價比優(yōu)勢，相對合理的房價能吸納更多優(yōu)秀人才，同時帶動周邊城市發(fā)展。目前，廣州人口的疏導(dǎo)主要以城市內(nèi)部為主，主要體現(xiàn)在番禺區(qū)、增城區(qū)的部分社區(qū)等多個社區(qū)已經(jīng)成為中心城市的衛(wèi)星城。未來廣州中心城區(qū)功能疏導(dǎo)、部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移將延伸到佛山、清遠(yuǎn)等周邊城市。而對廈門來說，推進(jìn)廈漳泉一體化，城市聯(lián)系增加，相當(dāng)于增加樓市供給量，對未來廈門房價有望有所平抑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。