逾130城出臺(tái)樓市去庫存新政 政府出手效果幾何?

自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號(hào)。

“新華視點(diǎn)”記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過130個(gè)城市出臺(tái)去庫存新政。這些新政的內(nèi)容主要是哪些？效果如何？

各地去庫存組合拳有哪些？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)的去庫存政策主要分為5類：

——招數(shù)一：公積金杠桿成重要工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計(jì)，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻(xiàn)了1／4份額，為化解庫存貢獻(xiàn)了1／3份額。

推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

——招數(shù)二：降低稅費(fèi)

多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān)。

甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%；江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。還有的省份推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼；新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。此舉惠及進(jìn)城農(nóng)民工、新就業(yè)大學(xué)生等購房群體，等同于他們已享受公積金優(yōu)惠政策。

江西省南昌市日前正式出臺(tái)文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測(cè)算，預(yù)計(jì)2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

——招數(shù)三：鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房

加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

——招數(shù)四：回購商品房作為保障房

不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。

此外，山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購買所租住公租房。

——招數(shù)五：實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

山東、寧夏將鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

針對(duì)房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

農(nóng)民買房積極性提高了嗎？

記者走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達(dá)30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級(jí)城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”

各地推出的補(bǔ)貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實(shí)行農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)貼政策，農(nóng)民進(jìn)城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補(bǔ)貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補(bǔ)貼。目前，前兩批73套房的補(bǔ)貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補(bǔ)貼99萬元，第三批已上報(bào)50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)。“好多農(nóng)民都是沖著補(bǔ)貼來的。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。

房價(jià)高仍是影響農(nóng)民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有四年，但一直沒有購房，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠(yuǎn)離市中心的房子，可動(dòng)輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍。”

除了望而生畏的高房價(jià)，受訪農(nóng)民們表示，買房還擔(dān)心三個(gè)問題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入？

廣西社科院社會(huì)學(xué)研究所研究員羅國安認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機(jī)會(huì)、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時(shí)長期實(shí)施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進(jìn)城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財(cái)富用來在村莊建造自住房。

房地產(chǎn)商會(huì)主動(dòng)降價(jià)嗎？

對(duì)于購房者關(guān)心的房價(jià)問題，臧沖等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來看，三四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價(jià)策略。受成本等因素影響，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。

“目前尚沒有降價(jià)措施。”廣西一大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌不太可能。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長久之計(jì)。除非在土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來，否則降價(jià)的空間并不大。

一位中部城市的房管局局長坦言，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價(jià)，但去庫存政策無形中“保住”了房價(jià)，“價(jià)格在穩(wěn)中有小幅度增長。”

在廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長吳光明看來，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價(jià)方式去庫存，那往往是項(xiàng)目虧損嚴(yán)重沒法維持下去了，要解決現(xiàn)金流的問題。所以降價(jià)不是持續(xù)發(fā)展的對(duì)策，難以成為開發(fā)商的主動(dòng)行為。

對(duì)于市場(chǎng)上強(qiáng)烈的“降價(jià)”呼聲，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長任爾翔說，房地產(chǎn)銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。“只有地方政府減少對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴，推出更多實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠措施，企業(yè)才有降價(jià)空間。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。