預(yù)計(jì)將會(huì)虧損6億 萬(wàn)通地產(chǎn)自曝源自誤判杭州樓市

2016年初，萬(wàn)通公告2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧5.8億元到6.2億元，稱(chēng)其根源主要出在杭州兩個(gè)項(xiàng)目上。寥寥數(shù)語(yǔ)，仍未躲過(guò)交易所問(wèn)詢(xún)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)通公告發(fā)現(xiàn)其承認(rèn)誤判杭州樓市。此前，杭州頻掀賣(mài)地狂潮，萬(wàn)通搶地成本不菲。令外界不解的是，既然明知杭州樓市調(diào)整，萬(wàn)通為何硬去搶地及不趁早調(diào)整開(kāi)發(fā)策略？

萬(wàn)通中心遭遇競(jìng)品降價(jià)

據(jù)了解，萬(wàn)通2015年業(yè)績(jī)預(yù)虧主要受制于杭州萬(wàn)通中心和杭州上園兩個(gè)項(xiàng)目，前者為多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，后者為住宅。

2014年報(bào)及2015年中報(bào)均顯示，杭州萬(wàn)通中心仍有D座這一儲(chǔ)備土地，總地價(jià)1.2億元，可售面積1.88萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)5888元/平方米。

萬(wàn)通地產(chǎn)證券事務(wù)代表王渴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他記得杭州萬(wàn)通中心這個(gè)項(xiàng)目幾年前就拿了土地，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)。

萬(wàn)通公告披露，目前杭州萬(wàn)通中心已完工，寫(xiě)字樓的單方成本約2萬(wàn)元/平方米，酒店式公寓由于交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修，單方成本約2.2萬(wàn)元/平方米。

杭州萬(wàn)通中心作為杭州市拱墅區(qū)的地標(biāo)性建筑，4年前當(dāng)?shù)卣匾饨M織過(guò)該項(xiàng)目專(zhuān)場(chǎng)樓宇推介會(huì)，受重視程度可見(jiàn)一斑。彼時(shí)，該單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾公開(kāi)表示，運(yùn)河CBD是拱墅區(qū)發(fā)展的最核心商務(wù)區(qū)區(qū)塊，建成后將成為杭州第三中心。

杭州市拱墅區(qū)招商局一位相關(guān)人士介紹說(shuō)，杭州萬(wàn)通中心是運(yùn)河CBD率先啟動(dòng)商用物業(yè)的國(guó)際都市綜合體，2011年6月全面開(kāi)工，次年9月底開(kāi)盤(pán)，3個(gè)多月獲得4個(gè)多億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2014年底，A、C幢企業(yè)總部大廈基本售罄，均價(jià)24000元/平方米。

萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)外坦言，拱墅區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，酒店式公寓整體供應(yīng)量較大。去年四季度各房企為去庫(kù)存降價(jià)促銷(xiāo)，板塊內(nèi)一競(jìng)品項(xiàng)目某精裝酒店式公寓報(bào)價(jià)下調(diào)約4000元/平方米，僅賣(mài)1.7萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元。杭州萬(wàn)通中心相關(guān)產(chǎn)品下調(diào)10%~20%，預(yù)計(jì)減值1.2億元到1.4億元。

高價(jià)拿地?zé)o視區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

記者梳理萬(wàn)通地產(chǎn)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，早些年萬(wàn)通借殼上市之后，雖然地產(chǎn)攤子在全國(guó)快速鋪開(kāi)，但相對(duì)其他一線房企的項(xiàng)目數(shù)仍然偏少，這直接影響到了相關(guān)財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，萬(wàn)通2012年報(bào)曾宣稱(chēng)，一二線樓市回暖，次年計(jì)劃拿下3個(gè)新項(xiàng)目。

2013年，萬(wàn)通地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目就包括杭州上園。資料顯示，當(dāng)年杭州樓市快速回暖，該年5月份，萬(wàn)通44輪報(bào)價(jià)后以7.63億元總價(jià)競(jìng)得余政儲(chǔ)出〔2013〕26號(hào)地塊，折合樓面價(jià)9145元/平方米，溢價(jià)率不菲。

萬(wàn)通拿到上述項(xiàng)目之前的10個(gè)月，杭州樓市陷入冰點(diǎn)。緊鄰萬(wàn)通上園地塊的萬(wàn)科北宸之光，杭州萬(wàn)科當(dāng)時(shí)拿下該項(xiàng)目樓面地價(jià)才4430元/平方米。該年，濱江集團(tuán)(002244,股吧)拿下萬(wàn)家名城的樓面地價(jià)也只有約6300元/平方米。

次年，杭州樓市大降溫，土地市場(chǎng)遇冷。當(dāng)年初，萬(wàn)通以聯(lián)合體身份耗資6.18億元拿下了余杭區(qū)未來(lái)科技城一幅商住用地，樓面地價(jià)3145元/平方米。金成地產(chǎn)在余杭區(qū)所拿地塊的樓面成本僅3000元。

2015年以來(lái)，杭州上園所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品樓盤(pán)眾多，包括萬(wàn)科、濱江、越秀、融科等10余家龍頭房企項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)。據(jù)萬(wàn)通公告披露，上園國(guó)際9棟高層住宅建筑面積11.5萬(wàn)平方米，單方成本約1.8萬(wàn)元到1.9萬(wàn)元。

當(dāng)前，萬(wàn)通上園附近的濱江萬(wàn)家名城、萬(wàn)科北辰之光均價(jià)多在1.3萬(wàn)元到1.4萬(wàn)元左右。萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)外坦言，上園項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)度高，稱(chēng)某項(xiàng)目相近且與上園項(xiàng)目同期拿地的住宅，開(kāi)盤(pán)價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，對(duì)杭州上園項(xiàng)目的定價(jià)產(chǎn)生直接影響，按照其被認(rèn)可的折價(jià)率20%~30%，減值4.7億元到4.8億元。

1月26日，萬(wàn)通對(duì)外披露了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等公告，內(nèi)容詳述了2009年到2015年杭州樓市包括土地供應(yīng)、房企資金到位數(shù)、房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，尤其是早些年杭州瘋狂賣(mài)地后遺癥從數(shù)據(jù)上也一覽無(wú)遺，萬(wàn)通為何仍要瘋狂搶地？

萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)外坦言其原本認(rèn)為基于多項(xiàng)樓市政策利好，尤其是今年G20峰會(huì)在杭州召開(kāi)等，認(rèn)為當(dāng)?shù)貥鞘袝?huì)向好，但市場(chǎng)實(shí)際上并未向預(yù)期方向發(fā)展。

針對(duì)上述疑問(wèn)，王渴稱(chēng)其會(huì)將記者提出的幾個(gè)問(wèn)題匯報(bào)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，再行答復(fù)，但截至發(fā)稿時(shí)，記者仍未收到對(duì)方回應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。