房地產(chǎn)稅是中央給地方畫的遠(yuǎn)期“大餅”

開征房地產(chǎn)稅在國(guó)內(nèi)討論已久，由于此政策調(diào)整的涉及面和利益影響都很大，因此推進(jìn)起來困難重重。不過，不論是從宏觀政策還是從財(cái)稅改革來看，開征房地產(chǎn)稅的目標(biāo)和方向都已確定，未來需要確定的，一是通過立法程序，二是應(yīng)稅內(nèi)容細(xì)節(jié)，三是執(zhí)行時(shí)間表。

日前有國(guó)內(nèi)媒體從權(quán)威渠道獲悉，作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。知情人士透露，在目前的方案設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來在房地產(chǎn)稅開征后有可能逐步進(jìn)行改革。

如果上述信息屬實(shí)，在房地產(chǎn)稅內(nèi)容和稅收利益歸屬上算是有了新的進(jìn)展。

在分析房地產(chǎn)稅政策的影響之前，有必要從根源上再梳理房地產(chǎn)稅在中國(guó)的本質(zhì)。在安邦咨詢（ANBOUND）研究團(tuán)隊(duì)看來，中國(guó)之所以要開征房地產(chǎn)稅，主要基本兩個(gè)基本的背景：一是分稅制下平衡中央與地方的利益。在分稅制下，中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的財(cái)權(quán)，因此通過上收部分事權(quán)、擴(kuò)大新的財(cái)權(quán)來滿足地方政府的需求，房地產(chǎn)稅就是一個(gè)重要的平衡手段。二是中國(guó)的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已有相當(dāng)規(guī)模，以空間增量擴(kuò)張為主的發(fā)展模式差不多到頭了，政府從增量擴(kuò)張中獲取的收益將會(huì)減少，要轉(zhuǎn)向從巨大的存量資產(chǎn)中來開辟或擴(kuò)大新稅基。通俗地說，過去是一次性殺掉一批羊來獲取羊皮，現(xiàn)在改為每年剪一次羊毛。

不過，房地產(chǎn)稅的影響面極大，涉及地方政府和房地產(chǎn)擁有者個(gè)人，因此開征有阻力。一是作為直接稅，房地產(chǎn)稅需要由自然人納稅人直接繳納，這對(duì)于個(gè)人來說是真金白銀的增稅，自然會(huì)遇到阻力。尤其是對(duì)已經(jīng)一次支付了70年土地出讓金的購(gòu)房者來說，對(duì)房地產(chǎn)稅有天然的抵觸。二是有關(guān)方面（主要是地方政府和開發(fā)商）擔(dān)心開征房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)本已低迷的樓市帶來負(fù)面沖擊，目前大部分城市對(duì)房地產(chǎn)有不小的依賴，債務(wù)壓力很大。第三個(gè)阻力不太上得了臺(tái)面——開征房地產(chǎn)稅將會(huì)暴露很多人的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)狀況，除了正常的個(gè)人購(gòu)房，還有大量官員和開發(fā)商在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有很多“貓膩”，他們會(huì)頑強(qiáng)抵制房地產(chǎn)稅開征。

在多種背景下，房地產(chǎn)稅要真正起到政策設(shè)計(jì)的作用，將會(huì)需要很長(zhǎng)的時(shí)間。從房地產(chǎn)稅推出的策略來看，這將是一個(gè)多次推出的改革進(jìn)程。比如，房地產(chǎn)稅初期只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的改革思路是“小改”，先把房地產(chǎn)稅推出來，今后再不斷增加其中的內(nèi)容。這種做法意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)。由此來估算，房地產(chǎn)稅初期征稅規(guī)模并不大，房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額；城鎮(zhèn)土地使用稅則是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征稅。目前這兩個(gè)稅種都是小稅種，規(guī)模不大。2014年全國(guó)財(cái)政決算顯示，2014年我國(guó)全部稅收收入119175.31億元，地方稅收收入59139.91億元。房產(chǎn)稅收入共計(jì)1851.64億元，占全國(guó)全部稅收收入的1.55%，占地方全部稅收收入的3.12%；城鎮(zhèn)土地使用稅1992.62億元，占全國(guó)全部稅收收入的1.67%，占地方全部稅收收入的3.37%。因此，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)不會(huì)成為地方政府的主要稅收支撐。有國(guó)內(nèi)學(xué)者估計(jì)，房地產(chǎn)稅會(huì)成為省以下地方政府的主體稅種，這在我國(guó)將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，至少要十年、二十年以后才能達(dá)到。這將是三到五代地方官員之后的事情。

從利益角度來看，房地產(chǎn)稅就是中央政府給地方政府在墻上畫的一張遠(yuǎn)期“大餅”，允諾在未來給地方政府一個(gè)大禮包。地方政府要從房地產(chǎn)稅得到可觀的實(shí)惠，還需要等待很多年。在目前階段，現(xiàn)在地方政府的大部分利益、債務(wù)都與房地產(chǎn)擴(kuò)張綁在一起的，很多官員也參與其中，因此政策不好調(diào)整，地方政府也不愿調(diào)整。要等到現(xiàn)有的利益調(diào)整結(jié)束，新一代的地方官員能夠感受到從房地產(chǎn)稅上得到持續(xù)的財(cái)政支持，他們才會(huì)完全支持這一稅收。不過，即使房地產(chǎn)稅成為地方政府的主體稅種，地方政府也不能完全綁到房地產(chǎn)稅上，可持續(xù)的地方經(jīng)濟(jì)與財(cái)政發(fā)展，還是必須立足于企業(yè)健康發(fā)展、最終消費(fèi)暢旺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元。

房地產(chǎn)稅是中央政府對(duì)地方畫出的一張遠(yuǎn)期“大餅”，短期內(nèi)難以緩解饑餓，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能夠兌現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。