房企玩轉(zhuǎn)“加減法” 猴年蓄勢“去庫存”

“今年春節(jié)我們樓盤銷售處‘沒打烊’，但跟去年春節(jié)的成交沒法比。去年的情況是同事忙都忙不過來，今年就很平淡，基本上沒有新的成交。”在北京大興區(qū)的一處商品住宅售樓處，售樓員小肖告訴中國證券報記者，節(jié)后開盤的部分準現(xiàn)房可能每平方米提價一兩千元。

業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報記者，在房地產(chǎn)“去庫存”的大勢下，房企發(fā)展策略加速分化。龍頭房企側(cè)重做“加法”，或沖刺“千億俱樂部”，或優(yōu)化項目的城市布局；中小房企側(cè)重做“減法”，或降價跑量，或退地賣項目。同時，不少品牌房企“加減法”混用，“減”住宅“加”商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等特色地產(chǎn)，優(yōu)化主業(yè)產(chǎn)品線。此外，做金融，搞醫(yī)藥，多元化轉(zhuǎn)型也在提速。

分化樓市“去庫存”繼續(xù)調(diào)整

2月12日，農(nóng)歷大年初五，中國證券報記者走訪上述大興區(qū)樓盤時發(fā)現(xiàn)，前來看房的人并不多。下午3點至4點半，共有四組看房人前來咨詢。該樓盤主要針對改善型需求，最小戶型面積是130平方米。

“房貸政策調(diào)整了，二套房首付比例降到三成。正好父母來北京過節(jié)，我們就來看看房子。”購房人張先生說，“我觀察了一年多，北京的房價還在漲，特別是市區(qū)里的學區(qū)房漲得比較多，郊區(qū)的房子相對便宜一些，漲的幅度較小。”

樓盤銷售員小肖提醒他說：“節(jié)后我們就會調(diào)價，大概每平方米上調(diào)1000-2000元。”對此，張先生并不著急。在他看來，北京城八區(qū)之外的區(qū)縣有不少樓盤，房價不可能快漲，自己有很大的選擇余地，最重要的是選一個性價比合適的房子。比如，建筑質(zhì)量、社區(qū)服務比較好，交通比較便利。

小肖也承認，對于改善型需求的購房人，價格不是他們考慮的核心因素，主要的還是樓盤的綜合品質(zhì)，包括開發(fā)商的信譽、物業(yè)服務等。

據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，今年春節(jié)期間，北京樓市沒有新盤開盤，這是連續(xù)第八年春節(jié)期間零開盤。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，北京市場豪宅化特征將更加明顯，基于高端項目的特性，2016年推盤節(jié)奏將進一步放緩，北京樓市逐步進入“少而精”的銷售階段。

業(yè)內(nèi)人士認為，這實際上意味著樓市已步入品質(zhì)時代，靠拿地就賺錢的開發(fā)模式已一去不復返。買方市場之下，各城市之間的分化、城市內(nèi)部核心與郊區(qū)地段的分化都將加劇。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認為，2016年北京樓市分化會進一步加劇，房價上漲，但整體成交量有下行的壓力。

春節(jié)期間，不少三四線城市的樓盤銷售處大都關(guān)門，去庫存壓力沉重。中信建投房地產(chǎn)研究員在湖北省荊門市沙洋縣發(fā)現(xiàn)，全縣在建及擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目約30個左右，其中沙洋縣城新開盤6個項目，平均去化率10%左右。

在其他一些中小城市，施工單位墊資開發(fā)的現(xiàn)象比較普遍，項目墊資普遍在30%-50%，更有甚者高達80%，通過層層分包，大小施工單位套牢在高庫存和房價下降中。同時，以房抵賬現(xiàn)象普遍，一些工程抵賬房以較低價格投放市場，加劇降價預期，企業(yè)為增加銷售量，在成交價格上大幅優(yōu)惠，形成惡性循環(huán)。

“對企業(yè)來講，重大問題是現(xiàn)金流能不能頂住。頂不住，可能有一些要降價，解決現(xiàn)金流的問題，所以我們說走出困局一個重要的條件就是能不能讓現(xiàn)金流維持。”華遠地產(chǎn)前董事長任志強認為，今年有可能出現(xiàn)同城價格差的現(xiàn)象，在一線城市和很多三線城市都可能出現(xiàn)這樣的差異，中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。

而在泰禾集團董事長黃其森眼里，房地產(chǎn)庫存過高是多年積累的結(jié)果，主要在三四線城市，而目前人口向大城市、中心城市轉(zhuǎn)移的趨勢短時期很難改變。開發(fā)商去庫存一定要割肉、降價，期望政府補貼、收購是不切實際的。

轉(zhuǎn)型房企“加減法”各有高招

“兩年前，我就說過，如果連一線城市的房地產(chǎn)市場都不行，那中國就沒有行的城市了。”黃其森說，依然看好房地產(chǎn)特別是一線城市、二線核心城市房地產(chǎn)市場，泰禾的戰(zhàn)略就是在上述城市重點布局。

泰禾集團未來一段時間的發(fā)展思路是繼續(xù)堅持“三個不變”：房地產(chǎn)主業(yè)的核心地位不會改變，“扎根福建本土，深耕一線城市”的發(fā)展戰(zhàn)略不會改變，高品質(zhì)差異化的產(chǎn)品品質(zhì)不會改變。“除了福建大本營之外，泰禾集團70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。前些年，有許多三四線城市的市場機會，但我們拒絕了誘惑。未來，我們還將擇機繼續(xù)加碼一線城市的土地儲備和項目開拓。”黃其森說。

在產(chǎn)品線上，泰禾將發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。在黃其森看來，商業(yè)地產(chǎn)泡沫是結(jié)構(gòu)性的，城市之間不平衡，一線城市、二線核心城市的商業(yè)地產(chǎn)還有發(fā)展空間。“下階段，泰禾商業(yè)地產(chǎn)將通過自建、代建、改造等多種方式，輕重并舉，加快泰禾商業(yè)項目的全國布局。”在多元化業(yè)務上，泰禾集團將架構(gòu)除地產(chǎn)之外的金融、健康、文化等新的產(chǎn)業(yè)集群。

泛?？毓稍谏钊胪七M業(yè)務轉(zhuǎn)型，未來發(fā)展方向是成為“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”綜合型上市公司業(yè)務平臺。

融創(chuàng)則強調(diào)深耕房地產(chǎn)行業(yè)，暫無多元化業(yè)務轉(zhuǎn)型計劃。融創(chuàng)中國控股有限公司集團董事會主席孫宏斌表示，融創(chuàng)中國今年戰(zhàn)略的三個關(guān)鍵詞是“判斷、繼續(xù)布局、控制風險”，2016年銷售目標是800億元，2017年的目標是超過1000億元。他說，一線城市地價上升較快，融創(chuàng)今年拿地將更加小心。布局方面，融創(chuàng)今年將尋找機會進軍廣深區(qū)域，并繼續(xù)完成核心二線城市的布局。今明兩年的重點仍是提升產(chǎn)品、服務水平。截至2015年底，融創(chuàng)有約4400億元土地儲備，可以支撐未來三四年銷售。

寬松調(diào)控“派紅包”值得期待

春節(jié)前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房貸政策?！秶鴦赵宏P(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》提出，鼓勵各地區(qū)進一步放寬落戶條件。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求購買房屋、投資納稅、積分制等方式設置落戶限制。

業(yè)內(nèi)人士普遍預期，今年房地產(chǎn)市場將面臨更寬松的政策環(huán)境。在經(jīng)濟下行壓力較大的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場對穩(wěn)投資、穩(wěn)增長具有重大意義。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積15.4億平方米，同比減少14.0%。有機構(gòu)分析，考慮到2016年二季度開始，新開工將進入低基數(shù)期；再加上政策對潛在銷售的刺激，2016年二季度新開工增速有望觸底。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，首次購房最低20%的首付比例已與2008年的政策力度齊平，“1.5線”和二線城市迎來重大利好，將促進這些城市住宅市場成交量的提升。

海通證券認為，政府仍有大量政策后手可供選擇，包括繼續(xù)實行差別化信貸、降低資本金要求、財稅、土地和戶籍、保障房等政策。

中信建投認為，未來的政策改善思路可能更多集中在不合理的稅費減免層面。盡管按揭貸利息支出抵稅政策的推進非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強調(diào)供給側(cè)改革下去庫存的環(huán)境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。

業(yè)內(nèi)人士預計，在政策總體保持寬松的基礎(chǔ)上，會加大對特定人群、特殊區(qū)域的扶持力度。比如，對于農(nóng)民工買房或在居民在就業(yè)地就近買房，可能會有稅費優(yōu)惠。實際上，不少地方政府已出臺《關(guān)于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》或類似政策。比如，河南三門峽市、新鄉(xiāng)市出臺政策，對農(nóng)民工買房實行不同幅度的財政補貼。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。