比降低首付比例更重要的是順應(yīng)規(guī)律降房價

2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，就個人住房貸款政策進行調(diào)整。這是央行等部委繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時間里第三次下調(diào)首付比例。（2月3日《每日經(jīng)濟新聞》）

根據(jù)2月2日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對于不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。購房首付比例再降，這的確是個振奮人心的消息。可以說是送給開發(fā)商和準備購房者的春節(jié)“大禮包”。

對這份猴年厚禮，有諸多頗有頗意思的解讀。其中，最為樂觀的解讀認為這是2016年樓市去庫存化的第一仗，接下來的還有一系列利好樓市的政策出臺。這樣的解讀很對開發(fā)商的胃口，但是事實上卻是什么也沒說。很明顯從2014年下半年開始，政策趨勢就是提振樓市消費，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這個趨勢任何一個旁觀者都看得明白，何況是直接感知樓市冷暖的開發(fā)商呢？

這個解讀對于開發(fā)商而言最大意義就是向決策層和社會公眾證明了提振房地產(chǎn)政策的必要性和迫切性。這有助于提振樓市的政策持續(xù)下去，讓公眾對樓市的信心回歸，重建房價上漲的心理預(yù)期，從而讓開發(fā)商提高房價，重溫當年低頭撿錢的好日子。這和決策層出臺政策的目的完全相悖。出臺政策是鼓勵購房需求，加速樓市去庫存化，而非讓開發(fā)商借助政策背景為房價上漲制造輿論。然而，每一次政策出臺，都為開發(fā)商提高房價提供了“借口”。

樓市去庫存需要兩個方面相互配合，一方面是政府出臺政策，另一方面是開發(fā)商主動降價，二者共同作用才能刺激住房消費。從2014年下半年至今，每一次利好房地產(chǎn)的政策出臺，開發(fā)商不是借助政策趕緊賣房子，而是死扛不降價，甚至漲價。2015年3月到11月，從一線城市到三線城市，房價都有上漲趨勢，個別城市房價上漲幅度讓人咋舌。很顯然，開發(fā)商是揩政策的油，把希望完全寄托在政策方面，自己不但沒有降價努力，反而提價抵消政策效果，購房需求如何能夠增加？

降首付比例只是解決問題的一個方面，更重要的一個方面是降房價。比如，原本一套100平米的房子，房價3500元，購房款35萬元。按照最新的政策，首付兩成，購房者支付7萬元，貸款28萬元。如果房價不漲甚至適當下降，也許能吸引一部分購房者。可是開發(fā)商基于政策支持樓市的樂觀考慮，把房價提高到4000元，那么購房款就變?yōu)?0萬，首付也變成了8萬，貸款增加到了32萬。房價上漲后，購房者完全沒有從新政中得到任何實惠，哪里還有購房積極性？政策著力刺激的購房需求就這樣被房價上漲抑制了。

樓市去庫存化需要政府和市場共同努力。政府已經(jīng)動起來，政策連連。開發(fā)商作為市場主體更應(yīng)該積極動起來，而不應(yīng)依賴“政策市”茍延殘喘。十多年過去了，房地產(chǎn)市場的供需總量和結(jié)構(gòu)都發(fā)生了巨大變化，開發(fā)商要認清市場形勢，放棄以前高高在上的傲慢姿態(tài)，貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，順應(yīng)市場規(guī)律該降價就降價。這才是明智之舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。