首月新房成交高開 2016北京房價(jià)依舊看漲

相比2015年底的成交旺局，2016年1月北京純樓市商品住宅成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。數(shù)據(jù)顯示，1月北京純商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交6462套，同比增加28%。在1月28日“首屆2016新年樓市趨勢(shì)發(fā)展論壇”上北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳志表示，每年的1-2月均是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交低谷期，相比2015年，2016年首月的成交情況可以稱得上是高起點(diǎn)。在土地供應(yīng)縮減、商品房豪宅化已成定局的情況下，預(yù)計(jì)2016年北京樓市將呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”趨勢(shì)。

今年“量跌價(jià)漲”

新年伊始，盡管北京樓市環(huán)比去年12月有所下滑，但同比仍處于高起點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著2016年大量高價(jià)項(xiàng)目的不斷入市，高端市場(chǎng)將成為成交主力，這類項(xiàng)目由于單價(jià)較高，推盤速度與去化速度均相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)今年北京樓市將呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)。

近幾年，北京商品房庫存逐漸減少。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年北京樓市供應(yīng)量為8.62萬套，而這個(gè)數(shù)字在2015年則下滑為5.59萬套。陳志稱，預(yù)計(jì)2016年住宅供給依舊面臨下滑趨勢(shì)，在土地供應(yīng)持續(xù)下滑以及開發(fā)商推盤上市預(yù)期依舊不強(qiáng)的前提下，2016年整體交易量還會(huì)有所回落。

除了供需矛盾之外，北京庫存狀況也是價(jià)格持續(xù)走高的原因。數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，北京庫存量僅為5萬套左右（剔除保障房），幾乎沒有去庫存壓力，這與全國其他城市庫存高企的情況反差很大。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池分析，一線城市房價(jià)將依舊保持穩(wěn)定增長。其中，龐大的人口數(shù)量和增長趨勢(shì)，仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標(biāo)之后，近五年又增加了396.6萬。截至2014年，北京的人口已達(dá)2151.6萬。如果簡單按照三口之家計(jì)算，北京每年需要新增26萬套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。

新房豪宅化

除了供需之外，房價(jià)上漲與土地市場(chǎng)也直接相關(guān)。

資料顯示，2015年一共出讓了50宗住宅用地，22宗樓面價(jià)超過3萬元。這意味著22宗土地未來開發(fā)樓盤的房價(jià)至少在5萬-6萬元的水平。這22宗還有10宗是未來潛在的10萬+項(xiàng)目。其中，原來未必是頂豪集中的片區(qū)，也出現(xiàn)了不少高價(jià)地塊。

郭毅對(duì)此表示，土地市場(chǎng)的火熱，除了企業(yè)資金充沛外，政府規(guī)劃的調(diào)整以及土地供給的方式，也助推了地價(jià)的攀升。包括西南三四環(huán)沿線、東北五環(huán)外的孫河和東壩等區(qū)域。其中，孫河是北京惟一一塊整體規(guī)劃低密用地的片區(qū)，東壩則憑借第四使館區(qū)的規(guī)劃助推這些板塊成為新興高價(jià)區(qū)域。

此外，北京其實(shí)很久沒有五環(huán)以內(nèi)的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地7宗在五環(huán)內(nèi)，企業(yè)集中圍獵稀缺地塊，地價(jià)自然迅速上升。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞分析，北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化是地價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。南城區(qū)域的開發(fā)、通州成為行政副中心等都是功能區(qū)的調(diào)整，功能區(qū)的調(diào)整必然造成基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)從而推高地價(jià)。

陳志透露，相關(guān)部門透露出的信息顯示，2016年依舊會(huì)有一部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地入市，但總量將會(huì)再度縮減。一方面，未來土地拆遷成本越來越大，另一方面從土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力。

陳志預(yù)測(cè)，未來北京樓市將形成低端市場(chǎng)靠政策、高端市場(chǎng)豪宅化的分化局面。

政策利好依舊延續(xù)“政策依舊是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。”陳志表示，2015年針對(duì)二套房信貸出臺(tái)了“3.30”政策，令市場(chǎng)升溫，但因限購政策依然延續(xù)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)政策窗口期效應(yīng)，但未出現(xiàn)明顯爆發(fā)點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導(dǎo)下，資本市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫，包括去年央行五次降息以及央行出臺(tái)的很多貸款調(diào)整政策在內(nèi)。初步評(píng)估，2015年市場(chǎng)貨幣量超過10萬億元，其中相當(dāng)一部分的資金流入樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。此外，包括很多開發(fā)商通過資源調(diào)配能力跟銀行達(dá)成合作，取得了更低的資金成本。

專家預(yù)測(cè)，限購政策已不再是房地產(chǎn)類政策，而是北京定位發(fā)展的政策，因此限購不會(huì)取消。但針對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)的一些反應(yīng)，限購政策的具體內(nèi)容會(huì)不會(huì)調(diào)整，可能有一些懸念。

2016年總體減量增價(jià)，二手房保持量價(jià)齊漲。從企業(yè)角度看，并購會(huì)多發(fā)。同時(shí)，企業(yè)的利潤依舊會(huì)緩慢下降，但2016年樓市表現(xiàn)仍保持穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。