樓市分化格局迎差異化政策

2016年,中國樓市迎來開門紅。

一方面,房價延續(xù)漲勢。2月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示,受監(jiān)測范圍內(nèi)的城市1月(新建)住宅平均價格為11026元/平方米,環(huán)比上漲0.42%。其中,六成城市新房房價環(huán)比上漲,39個城市環(huán)比下跌,1個城市持平。

另一方面,政策紅利緊隨而至。2月2日下午,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),在不實施“限購”措施的城市,首套房及改善性需求購房者的最低首付比例進一步下調(diào)。

毫無疑問,降低首付比例有助于減輕購房者的負擔。無論是剛剛步入工作崗位、將要或剛剛組建家庭的年輕人,還是希望能夠扎根城市真正成為“城里人”的農(nóng)民工,亦或是返鄉(xiāng)置業(yè)的高材生們,阻礙其購房的一個關鍵因素就是龐大的首付壓力。盡管這部分群體可能當前囊中羞澀,但考慮到年輕人的收入大多呈逐年遞增之勢,而農(nóng)民工、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等低收入群體,對于扎根城市非?？释?主動違約的概率很低,因此,隨著首付比例下浮,這部分剛需購房者的購買力有望得到進一步釋放,而償貸風險多在可控范圍。

此外,對于改善型置業(yè)的群體來說,無需還清首套房貸即可享受三成首付比例,其資金壓力也大大減輕。

那么,為何在樓市經(jīng)歷暖冬之際,監(jiān)管部門仍要推出此輪利好政策呢?

實際上,2014年下半年以來,在各地限購政策陸續(xù)放開、降準降息、對改善型普通自住房執(zhí)行首套房貸款政策、降低二套房首付等一系列利好樓市的政策推出后,房地產(chǎn)市場尤其是一線城市漸漸轉(zhuǎn)暖。但本輪樓市數(shù)據(jù)整體回暖的背后,有兩個特點值得關注。

一是樓市冷暖分化嚴重。百城房價數(shù)據(jù)顯示,2015年只有一線城市房價在上漲,二、三線城市仍分別下跌0.53%和1.09%。實際上,由于各城市供需關系差異,城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環(huán)比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環(huán)較為平穩(wěn);大部分三線城市房價則環(huán)比下降。

二是高庫存。截至2015年11月,全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米,如果再考慮到在建未售面積以及待開工的面積,全國整體庫存約為63億平方米。參考過去三年的平均銷售速度可發(fā)現(xiàn),整體庫存需5至7年的消化期。

而且,庫存方面的分化也十分明顯。根據(jù)民生證券研究院研究結果,截至2015年底,一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58,三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最嚴重。

考慮到上述兩點,此輪房貸新政的邏輯就不難理解了。應當說,這次調(diào)整首付比例實際上是此前系列利好政策的延續(xù),旨在提升剛需購房者和改善型需求購房者的實際購買力。但與此前的大多數(shù)利好不同,上述政策紅利并非針對所有城市,而是專門給不“限購”城市購房者的大禮包,在穩(wěn)樓市的同時兼顧區(qū)域分化的特點進行“因城施策”。

截至目前,全國范圍內(nèi)僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞五市尚未取消“限購”,其余城市均屬于不“限購”城市。

不難發(fā)現(xiàn),從政策目標來看,與仍“限購”的5個城市相比,不“限購”城市的庫存問題和供給結構失衡更為棘手;從政策效果來看,相比一線城市動輒幾百萬元的首付款而言,降低5%難以從根本上改變高房價帶來的購買力不足;而樓市不溫不火的三、四線城市的房價較低。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉介紹,經(jīng)過2012年至2015年長達4年的回調(diào),三、四線城市平均房價已經(jīng)降至每平方米3500元左右,逼近房屋成本價,進一步下調(diào)的空間有限。而降低房貸首付成數(shù)有利于解決剛需購房者買房“卡在首付上”的問題,對于三、四線樓市有一定的支撐作用。

此外,對于不“限購”城市,中央也不打算推行“一刀切”政策。根據(jù)《通知》,本次首付比例調(diào)整還將做到因城而異、因人而異和因勢而異。

首先,因城而異?！锻ㄖ芬笕嗣胥y行、銀監(jiān)會各派出機構按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,指導各省級市場利率定價自律機制結合當?shù)夭煌鞘袑嶋H情況,自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

其次,因人而異。在各省確定的最低首付款比例要求基礎上,結合金融機構自身情況以及借貸人的信用、資質(zhì)等因素,合理確定具體首付款比例和利率水平。

再次,因勢而異。無論是20%,還是30%或任何一個首付比例,都不是一成不變的。隨著各地的經(jīng)濟、信貸、樓市等情況發(fā)生變化,監(jiān)管機構會對各項指標監(jiān)測結果進行分析,隨時調(diào)整首付比例,促進銀行業(yè)金融機構住房金融業(yè)務穩(wěn)健運行和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

可以看出,本次新政中一廂情愿的“拍腦瓜”決策少了,結合實際的差異化對策多了;“一刀切”政策后的強硬強勢少了,“因城施策、因人施策”的靈活性高了。總之,讓該去庫存的去庫存,該穩(wěn)房價的穩(wěn)房價,真正做到因地制宜、因勢制宜,才能更大程度地激發(fā)金融活水支持樓市的能力,讓穩(wěn)樓市與供需結構改善同步進行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。