中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體51億元北京拿地

2月3日，北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村地塊實(shí)現(xiàn)出讓，這也是2016年北京市住宅用地第一拍，該地塊起拍總價(jià)高達(dá)50.35億元。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期該地塊將再創(chuàng)北京甚至全國(guó)單價(jià)新地王。但始料不及的是該地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)僅一輪舉牌即告結(jié)束，中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體以51.35億元的底價(jià)將該地塊收入囊中。

成交價(jià)低于預(yù)期

北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村上述地塊面積合計(jì)為61023.18平方米，建設(shè)用地面積為56169.068平方米，規(guī)劃建筑面積為123983平方米，起始價(jià)為50.35億元。

作為北京市2016年出讓的第一宗住宅性質(zhì)用地，本次土地出讓吸引了中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體、招商首創(chuàng)聯(lián)合體、泰禾、萬(wàn)科等參與競(jìng)價(jià)。最終中交綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合體以51.35億元的價(jià)格拿下該地塊，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。照此成交價(jià)測(cè)算，樓面價(jià)約為5.5萬(wàn)元/平方米左右。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)期，未來(lái)售價(jià)將在10萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米，成為又一個(gè)豪宅項(xiàng)目。

該地塊東至規(guī)劃將臺(tái)東路，南至規(guī)劃亮馬河北路，西至電子城小區(qū)東側(cè)規(guī)劃路，北至規(guī)劃酒仙橋南街。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該地塊周圍二手房均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米左右。從2015年全年看，酒仙橋板塊二手房均價(jià)從年初的3.3萬(wàn)元/平方米上漲到3.9萬(wàn)元/平方米，漲幅達(dá)到了18.2%。該地新建商品房方面，基本都是邊緣區(qū)域的老項(xiàng)目尾盤簽約，成交均價(jià)在5.2萬(wàn)元/平方米左右，核心區(qū)域內(nèi)無(wú)項(xiàng)目入市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，該地塊地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但本身也具有一定短板，大的區(qū)域環(huán)境高端氛圍較強(qiáng)，但周邊的實(shí)際現(xiàn)狀多為老舊小區(qū)，配套相對(duì)落后。對(duì)于成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期的原因，郭毅分析稱：“北京整體豪宅市場(chǎng)的大環(huán)境使得開(kāi)發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎，未來(lái)北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中將有60余個(gè)10萬(wàn)元級(jí)以上的老項(xiàng)目以及純新盤同場(chǎng)競(jìng)技，供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。”

房企爭(zhēng)搶一線城市土地

北京近期成交的多個(gè)地塊出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的情況。多個(gè)地王扎堆，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。北京最近幾個(gè)月住宅庫(kù)存下降，供應(yīng)也持續(xù)走低，從北京未來(lái)的商品房住宅土地供應(yīng)量看，商品房住宅可能會(huì)因?yàn)橄∪倍霈F(xiàn)普遍的高端化。

今年以來(lái)，保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大等標(biāo)桿房企拿地依然積極，整體來(lái)看，房企拿地主要集中在一二線城市。

“目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一二線城市聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求短缺。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌。而三四線城市庫(kù)存維持高位，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一二線城市。”張大偉表示，一線城市在標(biāo)桿房企拿地爭(zhēng)搶的影響下，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)很常見(jiàn)，預(yù)計(jì)2016年土地市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越激烈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。